Rủi ro về pháp lý
Thời gian gần đây hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị “tuýt còi” vì triển khai dự án khi chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý. Điển hình là Công ty CP địa ốc Alibaba, với hàng loạt các dự án không chỉ khuynh đảo ở Bà Rịa - Vũng Tàu, mà lan ra cả Đồng Nai, Bình Thuận, thậm chí vào cả TP Hồ Chí Minh. Chủ đầu tư đã “vẽ” ra những “dự án ma” công khai rao bán trên thị trường, khiến hàng trăm người dân nhiều khả năng mất hàng tỷ đồng...
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với tình trạng rất phổ biến là dù đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thiện pháp lý để triển khai do gặp nhiều vướng mắc về thủ tục hành chính.
Các vướng mắc đang phát sinh phổ biến trong thời gian gần đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Dự án xen kẹt đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư…
Trong khi đó, quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án cũng đang là điểm nghẽn lớn chưa tháo gỡ được. Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng) cũng đang bị kéo dài. Ngoài ra, nhiều dự án bị rà soát hồ sơ pháp lý hoặc bị thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện.
Ông Vũ Đức Tuyên - Giám đốc Công ty CP IP Land cho biết, những vấn đề liên quan đến các thủ tục pháp lý đang có ảnh hưởng nhiều nhất đến các hoạt động thanh khoản của thị trường. “Khi một số quy định về quy trình, thời gian thẩm định cấp phép cho các dự án bị kéo dài thêm thời gian, đồng thời nhiều dự án có dấu hiệu vi phạm bị thanh tra, rà soát và buộc dừng triển khai đã làm giảm đi sự sôi động của thị trường” - ông Tuyên nói.
Ngoài những vấn đề liên quan đến việc thanh tra, rà soát các dự án có dấu hiệu vi phạm, thì theo các chuyên gia, việc thay đổi một số nội dung trong Luật đất đai 2014 cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến các doanh nghiệp. Theo đó, nhiều dự án để hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý phải mất đến 3 - 4 năm, nhưng khi có sự thay đổi trong Luật thì các doanh nghiệp bắt buộc phải làm lại hồ sơ thủ tục theo quy định mới, nghĩa là hồ sơ đã hoàn thiện trước đây không còn hợp lệ.
Bảo vệ lợi ích người dân
Cũng theo ông Vũ Đức Tuyên, việc siết chặt các quy trình, thủ tục đang bị các doanh nghiệp “chê” là ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường. Nhưng đánh giá một cách khách quan thì đây là việc làm hợp lý, để giải quyết những “hậu quả” của những kẽ hở trước đây, khiến cho nhiều dự án sau khi thanh tra bị rơi vào tình trạng thiếu các thủ tục pháp lý. Rất nhiều chủ đầu tư “bất chấp” vì lợi nhuận, ngay cả khi dự án chưa được rõ ràng về pháp lý nhưng vẫn đem bán cho người dân.
“Nếu không sớm ngăn chặn tình trạng này thì nó sẽ làm cho thị trường rối loạn, bóng bóng sẽ lại nổi lên như những giai đoạn trước đây. Cần siết chặt hơn nữa trong việc xử lý như tổ chức, cá nhân cố tình vi phạm để có thể bảo vệ lợi ích của người dân” - ông Tuyên cho biết thêm.
Theo ông Nguyễn Minh Ngọc - Hiệp hội BĐS Việt Nam, ngoài những rủi ro về tính pháp lý của dự án thì việc chưa rõ ràng về vấn đề quản lý nhà nước đối với các dự án Condotel, Officetel… cũng đang tạo ra sự bất an cho cả người dân và chủ đầu tư.
“Theo kế hoạch thì trong năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện các quy định về quản lý liên quan đến Condotel, Officetel. Lộ trình này sẽ giúp cho các doanh nghiệp được “mở khóa” để có thể yên tâm đầu tư” - ông Ngọc nhìn nhận.
