Thị trường bất động sản sẽ ra sao sau cuộc “thanh lọc” và điều chỉnh?

Hệ quả tất yếu của tăng trưởng lệch pha

Nhìn lại giai đoạn 2020 – 2022, thị trường BĐS chứng kiến làn sóng đầu cơ quy mô lớn, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền, biệt thự, căn hộ cao cấp với kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Giá nhiều khu vực tăng phi mã, vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của phần đông người dân. Sự lệch pha giữa cung và cầu, giữa nhu cầu ở thực và đầu tư lướt sóng đã tạo nên “bong bóng” tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khi tín dụng bị kiểm soát chặt, trái phiếu DN siết lại, cùng với việc thanh tra, kiểm tra pháp lý được tăng cường, thị trường buộc phải “giảm tốc”. Thanh khoản sụt giảm, nhiều nhà đầu tư mắc kẹt dòng tiền, DN thiếu vốn triển khai dự án, đây chính là thời điểm quá trình thanh lọc diễn ra rõ nét, loại bỏ những chủ thể thiếu năng lực tài chính và quản trị rủi ro.

“Đây là quy luật tất yếu của bất kỳ thị trường nào sau một chu kỳ tăng trưởng nóng, thanh lọc không phải là tiêu cực, mà là liều thuốc cần thiết để BĐS trở về quỹ đạo thực, tiệm cận giá trị thật. Sau cuộc thanh lọc, DN BĐS sẽ có sự phân hóa rõ rệt, những DN chạy theo mô hình “đòn bẩy cao – lợi nhuận nhanh” dần bị thu hẹp vai trò, trong khi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, quỹ đất sạch và chiến lược dài hạn sẽ giữ vị thế dẫn dắt” – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Xu hướng tái cấu trúc diễn ra sâu rộng, không chỉ về tài chính mà còn trong tư duy phát triển dự án, thay vì chạy theo phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cao, nhiều DN bắt đầu quay lại với nhu cầu thực – nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, sản phẩm phục vụ người mua ở thật. Đây được xem là bước chuyển quan trọng, đưa thị trường từ trạng thái “đầu cơ dẫn dắt” sang “nhu cầu ở thực làm trung tâm”. Các dự án sau thanh lọc cũng được đầu tư bài bản hơn về pháp lý, quy hoạch, chất lượng xây dựng và tiện ích, tạo giá trị thực cho người dân thay vì chỉ chú trọng yếu tố sinh lời ngắn hạn.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn được nhiều người quan tâm là liệu giá BĐS có giảm mạnh sau cuộc thanh lọc? Theo giới chuyên gia, việc giảm sâu trên diện rộng là khó xảy ra, bởi chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công và thủ tục pháp lý vẫn ở mức cao, nhưng thị trường sẽ bước vào giai đoạn “đi ngang”, điều chỉnh cục bộ từng khu vực và từng phân khúc. Các sản phẩm bị thổi giá quá cao so với giá trị thực sẽ buộc phải điều chỉnh, trong khi những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt vẫn giữ được mức giá ổn định.

Quan trọng hơn, sau thanh lọc, giá BĐS sẽ phản ánh sát hơn cung – cầu thực tế, giảm dần tình trạng “đầu cơ tạo sóng” và “sốt ảo”, đây là cơ hội để người có nhu cầu ở thật tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước. Bên cạnh đó, cuộc thanh lọc cũng làm thay đổi mạnh mẽ tâm lý nhà đầu tư, từ chỗ ưa chuộng lướt sóng ngắn hạn, kỳ vọng lợi nhuận nhanh, nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang chiến lược dài hạn, chú trọng phân tích kỹ yếu tố pháp lý, tiềm năng khai thác thực và khả năng tăng giá bền vững.

“Thị trường vì vậy trở nên “chậm nhưng chắc”, giảm bớt những cơn sốt nóng ngắn ngày nhưng lại mở ra giai đoạn phát triển ổn định hơn. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền khai thác như cho thuê, kinh doanh dịch vụ… thay vì chỉ trông chờ vào chênh lệch giá. Đây là dấu hiệu tích cực, góp phần hình thành một hệ sinh thái BĐS trưởng thành, giảm rủi ro cho cả nhà đầu tư và nền kinh tế” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Kỳ vọng một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn

Sau khi thị trường được “gạn đục khơi trong”, một số phân khúc được dự báo sẽ trở thành điểm sáng: Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ là phân khúc đáp ứng nhu cầu lớn của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn; chính sách hỗ trợ từ Nhà nước, cùng sự tham gia tích cực của DN sẽ tạo lực đẩy quan trọng; BĐS công nghiệp – logistics, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI, phân khúc này tiếp tục giữ phong độ ổn định; BĐS đô thị vệ tinh, với hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, sẽ thu hút nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn; Phân khúc mang tính đầu cơ cao, thiếu tính khai thác thực như đất nền ở khu vực chưa có hạ tầng, pháp lý chưa rõ ràng sẽ khó phục hồi nhanh.

“Chúng ta đang chứng kiến sự điều chỉnh cần thiết sau một giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang phục hồi theo cách thận trọng hơn, có chọn lọc hơn và gắn nhiều hơn với nhu cầu thực; dòng tiền không còn đổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, vị trí thực sự có giá trị. Giai đoạn tới sẽ không còn những cơn sốt ảo lan rộng như trước, thay vào đó là xu hướng ổn định, tích lũy và tăng trưởng chậm nhưng chắc. Đây là điều kiện quan trọng để lấy lại niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư dài hạn” – chuyên gia tài chính ngân hành TS Cấn Văn Lực phân tích.

Giới chuyên gia cho rằng, sau cuộc thanh lọc, thị trường BĐS sẽ bước vào chu kỳ mới với ba đặc điểm nổi bật: minh bạch – chuyên nghiệp – bền vững hơn. Hệ khung pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng sự giám sát chặt chẽ sẽ giúp thị trường vận hành theo hướng chuẩn mực, hạn chế các “điểm tối” từng tồn tại trong quá khứ. Không còn là “mảnh đất màu mỡ” cho đầu cơ ngắn hạn, BĐS sẽ trở lại đúng vai trò là nền tảng của phát triển đô thị, an sinh xã hội và kinh tế quốc gia.

“Cuộc thanh lọc là “phép thử” cho năng lực quản trị thị trường của cả Nhà nước và DN, nhiều năm qua thị trường BĐS phát triển thiếu cân đối, lệch pha giữa phân khúc cao cấp và nhà ở đại chúng. Sau thanh lọc, cơ hội lớn nhất là tái định vị lại thị trường theo hướng công bằng, bền vững hơn và phục vụ đúng nhu cầu xã hội. Nếu Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng minh bạch hóa quy trình giao đất, định giá đất và kiểm soát đầu cơ, thì thị trường sau thanh lọc sẽ không chỉ “khỏe” hơn mà còn công bằng hơn” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Theo đánh giá, quá trình “thanh lọc” hiện nay là bước sàng lọc có tính quy luật nhằm đưa BĐS trở về đúng vai trò của nó trong cấu trúc phát triển đô thị. BĐS không thể chỉ là công cụ đầu cơ kiếm lời mà phải gắn với quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu sống thực tế của người dân. Cuộc thanh lọc này giúp loại bỏ những dự án phát triển manh mún, chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, đồng thời buộc DN phải tuân thủ kỷ cương quy hoạch và pháp luật, đảm bảo phát triển lâu dài. Trong giai đoạn hậu thanh lọc, vai trò của quy hoạch sẽ được trả về đúng vị trí trung tâm, thay vì bị chi phối bởi lợi ích cục bộ hoặc sức nóng của thị trường.