Thị trường xấu toàn diện
Kết thúc quý 3/2020, gần như đồng loạt các công ty nghiên cứu thị trường BĐS cả trong nước và có yếu tố nước ngoài đều đưa ra các báo cáo cực kỳ ảm đạm về thị trường BĐS.
Một phân khúc luôn sốt nóng trong suốt nhiều năm qua là đất nền trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, tỷ lệ tiêu thụ thường đạt trên 90% thì nay cũng đã có sự thay đổi mạnh trong Quý 3. Theo báo cáo thị trường BĐS Quý 3/2020 của Công ty DKRA Vietnam, thị trường đất nền TP Hồ Chí Minh không có dự án mở bán, nguồn cung trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó. Còn ở các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh có 35 dự án đất nền mở bán cung cấp ra thị trường 5,173 nền, gấp 1.9 lần so với Quý 2 (2,699 nền). Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đạt 55% (khoảng 2,835 nền), gấp 1.4 lần so với quý trước (2,038 nền). Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp có sự sụt giảm ở nhiều khu vực, mức giảm dao động khoảng 3% - 5% so với quý trước.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Condotel tiếp tục đi xuống, sức cầu tiếp tục xu hướng giảm, DKRA Vietnam ghi nhận 1 dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 71 căn condotel, chỉ bằng 27% so với Quý 2 và bằng 3% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 39% nguồn cung mới, bằng 20% so với Quý 2, nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ cuối Quý 2/2019 đến nay.
Theo báo cáo khảo sát diễn biến thị trường mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh do Savills Việt Nam công bố, trong Quý 3/2020 nhiều khách thuê thuộc ngành hàng ăn uống và thời trang tại các trung tâm mua sắm tiếp tục trả mặt bằng hoặc giảm bớt diện tích thuê để cắt giảm chi phí. Nguyên nhân của làn sóng mặt bằng bỏ trống là do tình hình kinh doanh của ngành dịch vụ, đặc biệt là ẩm thực vẫn tiếp tục ảm đạm dưới tác động của đại dịch COVID-19.
CBRE Việt Nam cũng có những nhận định tương tự như Savills, quý 3/2020, tỉ lệ mặt bằng bị bỏ trống trung bình tại TP Hồ Chí Minh cao hơn năm trước do các thương hiệu thời trang và đặc biệt là thương hiệu ngành ăn uống trả lại mặt bằng. Trường hợp thu hẹp và trả mặt bằng ở ngành ẩm thực chủ yếu rơi vào những thương hiệu trong nước...
Khó khăn mới chỉ bắt đầu
Theo một số chuyên gia, kịch bản xấu nhất của thị trường BĐS vẫn chưa đến. Đây mới chỉ là thời điểm bắt đầu đi xuống của thị trường BĐS do tác động của các điều kiện bất lợi kéo dài.
Anh Võ Thành Lâm – giám đốc một doanh nghiệp chuyên môi giới mua bán nhà phố khu vực các quận trung tâm TP Hồ Chí Minh cho rằng, đây chỉ là giai đoạn khởi đầu của những khó khăn, dưới áp lực của những khó khăn, giá nhà đất buộc phải có những sự điều chỉnh. Biểu hiện rõ nhất của tình hình khó khăn đến thời điểm hiện nay đó là số lương BĐS rao bán tăng đột biến nhưng mặt bằng giá vẫn chưa có biểu hiện giảm đáng kể...
Cũng theo anh Võ Thành Lâm, giá nhà đất trên địa bàn TP, đặc biệt là nhà đất trên địa bàn các quận nội thành đã liên tục tăng giá suốt 5 năm qua. Mặt bằng giá nhà đất trong khu vực nội thành hiện nay đang ở một mức cao bất thường, vượt qua giá trị của các BĐS. Trước đây 5 năm, một triệu đô đã có thể mua nhà mặt tiền trung tâm nhưng hiện nay phải cần có số tiền gấp 2,5 - 3 lần như vậy. Nhà trong các con hẻm, chỉ có thể sử dụng để làm chỗ ở, văn phòng nhỏ nhưng giá chào bán phổ biến hiện nay khoảng 200 - 300 triệu/m2.
“Tôi có đưa một người khách đi xem một căn nhà 33m2 (3,3mx10m) trong một con hẻm trên đường Đặng Văn Ngữ, quận Phú Nhuận, chủ nhà chào giá 6,8 tỷ. Một căn nhà diện tích 40m2, toạ lạc trong một con hẻm trên đường Nguyễn Thiện Thuật, quận 3, chủ nhà kêu giá 12 tỷ đồng... Nhìn vào mặt bằng giá, ai cũng thấy vô lý nhưng đó là mặt bằng chung, người muốn bán nhà cũng nhìn vào mặt bằng giá chung để đưa ra giá muốn bán. Chỉ khi nào bán không được, cả vài tháng sau người ta mới bắt đầu điều chỉnh xuống từng nấc”, anh Võ Thành Lâm cho biết.
Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, Tiến sĩ kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết: "Hồi đầu năm 2020, khi được các cơ quan truyền thông đề nghị đưa ra các dự báo về thị trường BĐS, tôi có đưa ra lời khuyên đừng vội mua nhà đất, nên đợi đến cuối năm. Dự báo đó được đưa ra trong bối cảnh niềm tin về việc khống chế dịch Covid-19 trong mùa hè. Thực tế là có thêm một đợt bùng phát dịch Covid-19 nữa, kinh tế thế giới rối loạn, giá vàng, thị trường chứng khoán diễn biến loạn xạ... Đến thời điểm hiện nay, dự báo đó vẫn đúng nhưng về mức độ khó khăn của thị trường BĐS thì không còn đúng nữa. Thị trường BĐS hiện nay mới chỉ là giai đoạn đầu của thời kỳ khó khăn, có thể kéo dài nhiều năm nữa?.
Cũn theo ông Hiển, ông đã nhiều lần tự hỏi, liệu các nhà đầu tư BĐS có “tham lam” quá không khi kỳ vọng giá BĐS tăng liên tục, tăng mạnh hết năm này qua năm khác. "Theo quan sát của tôi, giá BĐS đã tăng đều và tăng liên tục từ năm 2016, bình quân mỗi năm 20 - 50%. Nhiều khu vực chưa hội đủ điều kiện phát triển, đồng không mông quạnh giá đất vẫn tăng vì được các nhà đầu tư “đánh lên”, nhiều nhà đầu tư đổ vốn vào, kéo mặt bằng giá đất lên cao... Bất cứ lĩnh vực kinh tế nào, việc kiếm được lợi nhuận gấp đôi lãi suất cho vay của ngân hàng đã là một sự thành công vượt bậc, đòi hỏi sự sáng tạo, công tác quản lý. Trong khi đó, việc đầu tư vào BĐS là hoạt động khá đơn giản, bất cứ ai chỉ cần đầu tư đúng thời điểm là thắng lớn, chỉ cần mạo hiểm một chút. Sự phát triển của thị trường BĐS trong vài năm qua đã tạo nên niềm tin rằng thị trường có thể có khó khăn, nhà đất đứng giá một thời gian và sau đó sẽ tiếp tục tăng. Rất ít người tin vào khả năng BĐS sẽ xuống giá, thậm chí là xuống giá mạnh nhưng thực tế, thị trường BĐS Việt Nam đã từng có giai đoạn giá BĐS giảm gần một nửa"- vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Dự báo về thị trường BĐS trong thời gian tới, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng: “Khó khăn của thị trường mới chỉ bắt đầu. Chỉ một phần nhỏ các nhà đầu tư cá nhân đang nắm giữ BĐS có nguồn vốn tự có, một tỷ lệ lớn các nhà đầu tư cá nhân sử dụng vốn vay, thậm chí sử dụng đòn bẩy tài chính, để đầu tư vào BĐS. Những nhà đầu tư BĐS bằng vốn tự có sẽ không bị tác động nhiều, những nhà đầu tư BĐS bằng vốn vay sẽ gặp khó khăn khi BĐS không tăng giá, trong khi họ phải gánh gồng trả lãi vay hàng tháng. Trong thời gian tới giá BĐS sẽ điều chỉnh rất mạnh, những khu vực chưa hội đủ điều kiện phát triển sẽ giảm giá rất mạnh, giá có thể giảm 40%; những khu vực đã định hình giá vẫn có thể giảm 20%".
