Thị trường bất động sản xác lập “cuộc chơi” bền vững

Tư duy đầu tư đang thay đổi

Trước đây, không ít nhà đầu tư mới gia nhập thị trường thường chọn khởi đầu với một lô đất nền vùng ven, nơi giá trị đầu tư vừa tầm và dễ kỳ vọng sinh lời nhanh. Mua hôm nay, bán sau vài tháng để hưởng chênh lệch giá là chiến lược phổ biến. Tuy nhiên, lối tiếp cận theo tư duy “đánh nhanh thắng nhanh” này đang dần bộc lộ nhiều rủi ro khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc và định hình lại.

Nhiều chính sách vĩ mô hiện nay đang hướng đến mục tiêu phát triển ổn định và minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. Điều này buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn, thay vì trông chờ vào các “đòn bẩy” tâm lý hay kỳ vọng ăn theo thông tin quy hoạch như trước.

Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm, có đến 64% người tham gia thị trường mua BĐS để ở, chỉ 36% nhằm mục đích đầu tư. Các loại hình được quan tâm nhiều nhất là đất nền (33%), chung cư (30%) và nhà riêng (21%), phần lớn đều phục vụ nhu cầu ở thực. Dự báo trong 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, khi cùng chiếm tỷ lệ 31% về mức độ quan tâm, trong khi đất nền giảm còn 19%.

Điểm đáng chú ý là tỷ lệ nhà đầu tư có ý định “lướt sóng” đang giảm mạnh. Chỉ 12% cho biết sẽ nắm giữ bất động sản dưới 1 năm, mức thấp hơn nhiều so với các năm trước. Trong khi đó, có đến 49% nhà đầu tư dự kiến nắm giữ tài sản trong 3-10 năm, phản ánh xu hướng đầu tư dài hạn ngày càng rõ nét. Xu hướng lướt sóng trên thị trường đã giảm so với năm ngoái khi chỉ có 12% nhà đầu tư có ý định nắm giữ bất động sản dưới 1 năm.

Anh Hoàng Anh (nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội) cho biết, anh đã mua một lô đất với giá 6 tỷ cho diện tích 51m2 tại Di Ái (Hoài Đức cũ) vào hồi đầu năm nay với kỳ vọng tăng giá sau khi sáp nhập các đơn vị hành chính. Tuy nhiên, sau một tháng đầu tư, anh nhận ra lô đất không dễ thanh khoản khi nhu cầu thực yếu, nhà đầu tư thì có xu hướng chờ đợi, quan sát thay vì xuống tiền ngay.

“Sau đợt đầu tư đó, tôi quyết định không đầu tư theo thông tin hay kỳ vọng lướt sóng nữa. Tâm lý người mua và nhà đầu tư cũng đã dần thay đổi, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang hồi phục. Bối cảnh hiện tại đòi hỏi sự kiên nhẫn và chiến lược dài hạn hơn, nếu không sẽ dễ bị kẹt vốn” - anh Hoàng Anh chia sẻ.

Tương tự, chị Trịnh Lan (43 tuổi, sống tại Từ Liêm) cho biết, tâm lý đầu tư của chị đã thay đổi sau đợt sóng ngắn hạn hồi đầu năm nay. Trước đây chị muốn đầu tư ngắn hạn để sinh lời nhanh, thì nay chị sẽ ưu tiên bất động sản có tính pháp lý, có khả năng tạo dòng tiền thực và nắm giữ lâu dài. “Không chỉ riêng tôi, nhà đầu tư hiện nay đã thận trọng hơn so với giai đoạn trước. Bởi mọi người đều lo ngại kịch bản cũ xảy ra. Nếu đầu tư trong ngắn hạn, sẽ không tạo được lợi nhuận như kỳ vọng mà còn có thể bị chôn vốn, cắt lỗ” - chị Trịnh lan chia sẻ.

Tuy tâm lý người mua đã bắt đầu thay đổi từ “lướt sóng” sang nắm giữ dài hạn nhưng mặt bằng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt là ngoại thành Hà Nội vẫn neo cao, có nơi chạm mốc 100 triệu đồng/m2. Theo ghi nhận thực tế tại Hà Nội, khu vực xã Hoài Đức, giá nhà liền thổ hiện đang dao động từ 130-180 triệu đồng/m2. Đất xen kẹt trong ngõ ô tô tránh cũng đang rục rịch tăng cao, dao động từ 70-85 triệu đồng/m2.

Tại xã Đan Phượng, giá đất nền có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt đang dao động từ 70-120 triệu đồng/m2, thậm chí nếu nằm gần trục đường chính hoặc trong khu dân cư đông đúc, mức giá còn lên tới 125-140 triệu đồng/m2. Các khu vực khác như Thạch Thất, Mê Linh… với các lô nằm sát mặt đường, có thể khai thác kinh doanh đang rao bán với giá dao động từ 70-110 triệu đồng/m2.

Cần tầm nhìn dài hạn

Anh Văn Tuấn (môi giới BĐS) cho rằng, dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, nhiều nhà đầu tư vẫn đang “thấm đòn” từ những lần lướt sóng thiếu kiểm soát trong giai đoạn trước. “Thị trường hiện nay đã thay đổi rõ rệt. Không chỉ vì khó khăn tài chính, mà quan trọng hơn là tư duy đầu tư đang dịch chuyển. Người mua không còn chạy theo phong trào, ôm hàng chờ tăng giá rồi bán chốt lời. Thay vào đó, họ ưu tiên những tài sản có thể khai thác ngay, tạo dòng tiền thực và phục vụ nhu cầu sử dụng cụ thể” - anh Văn Tuấn chia sẻ.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS hiện đang đón nhận nhiều tín hiệu tích cực từ bối cảnh kinh tế vĩ mô. Từ việc sắp xếp, tinh gọn đơn vị hành chính, mở rộng không gian phát triển đô thị, đến loạt dự án hạ tầng giao thông liên vùng được đẩy mạnh, tất cả đang góp phần mở ra dư địa mới cho thị trường. Đặc biệt, sự xuất hiện của nhiều chính sách hỗ trợ và điều tiết phù hợp cũng đang tạo ra luồng sinh khí mới, củng cố niềm tin cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, hiện nay cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều ngày càng quan tâm đến tính pháp lý và khả năng thanh khoản của bất động sản. Thị trường cũng đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét về nhu cầu, sản phẩm chỉ thực sự thu hút người mua nếu có thể khai thác được ngay. Ngay cả ở những nơi giá nhà cao như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa vẫn ghi nhận giao dịch tốt, điều đó cho thấy thanh khoản chứ không phải mức giá là yếu tố quyết định hành động mua.

“Xu hướng giãn dân và mở rộng đô thị cũng đang tạo cơ hội mới cho các khu vực vùng ven, nơi có hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quy hoạch rõ ràng. Giá nhà tại các đô thị lớn hiện đã ở mức quá cao, rất khó sinh lời nếu vẫn đầu tư theo kiểu “lướt sóng”. Thay vào đó, nhà đầu tư nên hướng tới những khu vực còn dư địa tăng trưởng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh…để tối ưu hiệu quả dòng vốn và lợi nhuận dài hạn” - ông Phạm Đức Toản đánh giá.

Theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, thời gian qua, phần lớn nhà đầu tư và người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng, “phòng thủ”, chưa vội rót vốn vào thị trường. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi trong thời gian tới là rất tích cực, nhờ loạt chính sách vĩ mô đang dần tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án, tạo động lực mới cho thị trường vận hành trở lại.

“Trong bối cảnh công nghệ và dữ liệu ngày càng phát triển, nhà đầu tư cần biết tận dụng các kênh tham chiếu thông tin để đưa ra quyết định chính xác. Đầu tư bất động sản giờ đây không còn là cuộc chơi đơn giản mà là bài toán tổng hòa của nhiều yếu tố như chính sách, tín dụng, cung - cầu và tâm lý thị trường. Do đó, chỉ những nhà đầu tư đủ tỉnh táo, linh hoạt và có chiến lược dài hạn mới có thể trụ vững và tạo giá trị trong giai đoạn tái thiết này” - ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá.