Thị trường nhà ở xã hội: Giao dịch “giảm nhiệt” nhưng giá bán vẫn neo cao
Kinhtedothi - Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội (NƠXH) không ngừng leo thang, thậm chí tiệm cận căn hộ thương mại, thị trường thứ cấp lại ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm rõ rệt do tâm lý người mua ngày càng thận trọng.
Giá bán cao, giao dịch trầm lắng
Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá NƠXH tại Hà Nội đã tăng gấp 3 – 4 lần trong vòng 2 – 3 năm qua. Nhiều dự án từng mở bán với mức giá chỉ 13 – 15 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 50 – 65 triệu đồng/m² – mức giá vốn chỉ thấy ở các dự án thương mại tầm trung.
Cụ thể, tại dự án NƠXH Kiến Hưng (quận Hà Đông) thời điểm mở bán, mức giá chỉ dao động khoảng 14 triệu đồng/m2, nhưng đến nay, giá chào bán đã lên tới 48 - 57 triệu đồng/m2. Hay dự án NƠXH The Vesta Phú Lãm (Hà Đông), giá mở bán chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2 thì mức giá chào bán hiện nay đã tăng đến 48 - 55 triệu đồng/m2. Năm 2019, dự án NƠXH Ecohome 3 được mở bán với mức giá 15 - 17 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại các căn hộ tại dự án này đang được giao dịch ở mức 53 - 63 triệu đồng/m2.
Dự án NƠXH IEC Residences Tứ Hiệp giá cũng tăng từ 16 - 17 triệu đồng lên mức 48 - 55 triệu đồng sau 3 năm. NƠXH Đồng Mô (quận Hoàng Mai, Hà Nội) giá chào bán ở thời điểm ban đầu chỉ 14 - 15 triệu đồng/m2 nhưng con số này hiện đã dao động từ 56 - 60 triệu đồng/m2. NƠXH Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng tăng từ 13 - 15 triệu đồng/m2, lên mức 55 - 65 triệu đồng/m2.
Giao dịch thực tế không tương xứng với đà tăng giá bán NƠXH. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại dự án NƠXH Phúc Đồng, Long Biên).
Chị Lan Hương (môi giới NƠXH khu vực Hà Đông) cho biết, giá bán của nhiều dự án NƠXH đã bị đẩy lên quá cao, dần tiệm cận với nhà ở thương mại. Với mức chênh lệch không đáng kể, người mua ngày càng có xu hướng chuyển sang căn hộ thương mại vì tin tưởng vào chất lượng xây dựng, tiện ích và tiến độ bàn giao.
“Lượng giao dịch đối với phân khúc này đang giảm nhẹ từ 5 - 7% so với cùng kỳ năm ngoài. Cùng khu vực, nếu căn hộ thương mại chỉ cao hơn khoảng 10 – 15%, thì việc lựa chọn một sản phẩm tốt hơn về tổng thể là điều dễ hiểu. Đó là lý do khiến NƠXH thứ cấp không còn giữ được sức hút như trước, nhất là khi giá đã bị đội lên quá nhiều” - chị Lan Hương chia sẻ.
Anh Nguyễn Văn Hà (38 tuổi, quê ở Hà Nam) đang có nhu cầu tìm mua căn hộ tại Hà Nội chia sẻ, anh đã khảo sát thị trường giá NƠXH suốt hơn ba tháng nay những vẫn không thể tìm được căn hộ nào có mức giá phù hợp với khả năng tài chính. “Nhiều căn hộ cũ, vị trí không đẹp, hạ tầng xung quanh còn yếu nhưng vẫn được rao bán với giá 60 – 65 triệu đồng/m². Mức giá này quá cao, không tương xứng với chất lượng và mục tiêu ban đầu của NƠXH. Do đó, tôi cần thời gian để tìm hiểu thêm, nếu giá vẫn tiếp tục tăng, tôi buộc phải chuyển hướng sang thuê nhà hoặc tìm mua căn hộ xa trung tâm hơn ” - anh Nguyễn Văn Hà chia sẻ.
Cần chính sách đồng bộ để bình ổn thị trường
Mặc dù giá NƠXH liên tục leo thang, thị trường chuyển nhượng lại đang có dấu hiệu chững lại. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, người mua có xu hướng "án binh bất động", chờ đợi một đợt điều chỉnh giá rõ rệt hoặc kỳ vọng vào các dự án mới có mức giá dễ tiếp cận hơn.
Thực tế cho thấy, mức giá bị đẩy lên cao không phản ánh đúng chất lượng của nhiều dự án NƠXH hiện nay. Nhiều khu đã đưa vào sử dụng gần một thập kỷ đang bộc lộ dấu hiệu xuống cấp, cũ kỹ, trong khi hệ thống tiện ích còn thiếu hụt và hạ tầng kết nối chưa được đầu tư tương xứng. Dù vậy, giá bán vẫn bị "thổi" lên bởi tâm lý đầu cơ và kỳ vọng vào sự khan hiếm của thị trường.
Anh Văn Tuấn (môi giới BĐS tại Hà Nội) chia sẻ, ngoài nguyên nhân là sự chững lại của thị trường, thì mức giá NƠXH hiện đã vượt xa khả năng chi trả của những người có thu nhập thấp trong xã hội. Trong năm nay, nguồn cung NƠXH dự kiến sẽ có sự cải thiện, tâm lý người mua cũng vì thế mà có xu hướng chờ đợi, thăm dò. “Giá bán tăng quá nhanh khiến nhà ở xã hội dần mất đi chức năng hỗ trợ người thu nhập thấp. Thay vì cố gắng mua ở thời điểm giá đang neo cao, nhiều người chọn cách chờ đợi khiến giao dịch thứ cấp giảm rõ rệt” - anh Văn Tuấn chia sẻ.
Nguồn cung khan hiếm là một trong những nguyên nhân khiến giá NƠXH tăng cao. Ảnh: Lê Tâm (ảnh chụp tại dự án NƠXH Đại Kim, Hoàng Mai).
Đề cập đến nội dung trên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, TS Sử Ngọc Khương cho rằng việc giá NƠXH thứ cấp tăng cao nhưng giao dịch sụt giảm phản ánh sự thiếu cân bằng nghiêm trọng trên thị trường.
“Tình trạng người dân không thể tiếp cận đúng phân khúc dành cho mình, trong khi nhà ở thương mại vẫn nằm ngoài khả năng tài chính, sẽ tạo ra khoảng trống nhà ở đô thị đáng báo động. Về lâu dài, nếu tình trạng này kéo dài, có thể khiến mục tiêu an sinh nhà ở đổ vỡ, đẩy người lao động thu nhập thấp ra xa trung tâm, kéo theo hệ lụy về hạ tầng, giao thông và phát triển đô thị thiếu bền vững” – TS Sử Ngọc Khương khuyến cáo.
Trao đổi với phóng viên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định, tình trạng thiếu nguồn cung đang là nút thắt chính khiến giá NƠXH bị đẩy lên. Đáng nói, một bộ phận người mua không có nhu cầu ở thật mà chỉ chờ hết thời hạn chuyển nhượng để bán lại kiếm lời. Điều này khiến giá bị thổi lên, gây áp lực lớn cho người có nhu cầu ở thực.
“Để kiểm soát đà tăng bất thường của NƠXH thứ cấp cần giải quyết tốt bài toán cung-cầu. Muốn bình ổn giá, phải tăng nguồn cung NƠXH đủ điều kiện mua bán hợp pháp. Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần tăng tốc phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Khi nguồn cung được mở rộng đủ lớn, giá nhà sẽ dần trở về đúng với bản chất là phục vụ an sinh” - ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.
