Thị trường phía Đông: “Tọa độ” mới của bất động sản Thủ đô

Tiềm năng tăng trưởng

Khu vực phía Đông Hà Nội có sự hiện diện của nhiều DN hàng đầu trong lĩnh vực BĐS như Vingroup, Ecopark, Masterise, T&T, BRG Group, Eurowindow… với những “đại dự án” đang tiếp tục được triển khai như Vinhomes Ocean Park, Eurowindow Twin Parks, Masteri Waterfront... Đây là những dự án chủ lực mang lại nguồn cung mới trong bối cảnh thị trưởng đang gặp rất nhiều khó khăn.

Không khó để nhận ra lý do phía Đông Hà Nội lại trở thành khu vực hấp dẫn nhiều “đại gia” BĐS đến vậy. Trước hết, đó là tầm nhìn quy hoạch Vùng Thủ đô theo Nghị quyết 06-NQ/TW, ngày càng mở rộng mối liên kết chặt chẽ với 9 tỉnh, thành lân cận, trong đó phía Đông lại tiếp giáp với nhiều tỉnh đang là thủ phủ công nghiệp của miền Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng…

Trên cơ sở đó, không chỉ Hà Nội mà Chính phủ cũng đang ưu tiên dành nguồn lực để hoàn thiện hạ tầng giao thông có chức năng kết nối liên vùng.

Đặc biệt, hàng loạt công trình trọng điểm quốc gia ở khu vực này đã hoàn thành và đi vào sử dụng như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 1 (3.600 tỷ đồng), cầu Đông Trù (6.600 tỷ đồng), cầu Nhật Tân (13.600 tỷ đồng), cao tốc Hà Nội – Hải Phòng (45.000 tỷ đồng), nút giao Cổ Linh (400 tỷ đồng)...

Ngoài ra nhiều dự án đang triển khai như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 (2.500 tỷ đồng), đẩy nhanh tiến độ triển khai cầu Trần Hưng Đạo (dự kiến đầu tư gần 8.700 tỷ đồng)...

Trong quy hoạch phát triển sẽ có 10 cây cầu bắc qua sông Hồng và đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô kết nối với khu vực phía Đông Thủ đô. Hệ thống này tạo ra khả năng kết nối đa dạng giữa trung tâm Hà Nội và các tỉnh, TP trong tam giác tăng trưởng của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, tạo cú hích cho các hoạt động giao thương, kinh tế.

Căn cứ theo nghiên cứu xu hướng và triển vọng thị trường giai đoạn 2023 – 2025, khu vực phía Đông sẽ có khoảng 70 dự án BĐS, tạo ra nguồn cung mới với trên 90.000 sản phẩm. Bên cạnh đó, báo cáo nghiên cứu cũng chỉ ra rằng từ năm 2017 đến nay, phía Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) có mức độ tăng trưởng về giá BĐS cao nhất, bình quân 16%/năm; trong khi khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.

Còn theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), khu vực phía Đông Hà Nội năm 2022 có khoảng 11.500 sản phẩm mở bán mới, gấp đôi khu vực phía Tây và gấp 5 lần các khu vực còn lại.

Cùng với đó, tốc độ tăng giá tốt cũng đạt mức nhất, đặc biệt sản phẩm thấp tầng - giá sơ cấp trung bình 155 triệu đồng/m2, do các dự án khu vực này đều là dự án đại đô thị chất lượng cao.

“Trong ngắn hạn, thị trường nhà ở phía Đông Hà Nội vẫn diễn biến theo chiều hướng tích cực dù cho phông nền chung có trầm lắng hay sôi động. Mức giá BĐS nói chung, nhà ở nói riêng vẫn sẽ giữ nguyên xu hướng tăng, không xuất hiện xu hướng giảm hay bán cắt lãi, cắt lỗ. Trong dài hạn 3 - 5 năm tới, thị trường khu Đông nhìn chung vẫn cực kỳ hấp dẫn - Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh dự báo.

Cẩn trọng khi đầu tư

Tại Hội nghị xúc tiến đầu tư “Đô thị mới đang được hình thành phía Đông
Hà Nội, có thực sự tạo hấp lực cho thị trường BĐS?” được tổ chức tại Hà Nội mới đây, các chuyên gia khẳng định, khu vực phía Đông đang là điểm sáng của thị trường, điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư với nhiều tiềm năng, dư địa phát triển.

“Trong vòng 5 năm qua, thị trường BĐS khu vực phía Đông đã hình thành, phát triển mạnh mẽ, được rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm, tiếp cận, tìm kiếm cơ hội đầu tư. Các dự án đại đô thị chú trọng cảnh quan, môi trường sống gắn liền với tiện ích của cư dân cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng góp phần tạo nên một diện mạo mới, sự sôi động cho thị trường BĐS khu vực phía Đông. Sở hữu nhiều lợi thế để phát triển cùng lịch sử tăng giá ấn tượng của các dự án BĐS hiện hữu, khu vực phía Đông sẽ là “tọa độ” mới của thị trường BĐS Thủ đô trong tương lai” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Đồng quan điểm, PGS. TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, thời điểm Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội là lúc phía Tây trở mình phát triển mạnh mẽ. Nhưng hiện tại, phía Đông đang trên hành trình vươn lên trở thành thị trường nhiều tiềm năng, hứa hẹn sẽ trở thành “vùng trũng” thu hút đông đảo nhà đầu tư đổ về.

“Phía Đông của Hà Nội có tầm nhìn phát triển khác biệt, hướng đến sự phát triển bền vững, đồng bộ chứ không “thời vụ, chộp giật". Đặc biệt, đang được ưu ái đẩy mạnh phát triển hạ tầng, huyện Gia Lâm sẽ lên quận vào thời điểm cuối năm. Vì vậy, khu vực này sẽ nhanh chóng tăng tốc trở thành điểm đến lý tưởng của nhà đầu tư BĐS ở Hà Nội. Tọa độ phía Đông định hình chuẩn mức đô thị hiện đại cho thủ đô, rộng ra là vùng trọng điểm Bắc Bộ và cả nước” - PGS.TS Trần Đình Thiên phân tích.

Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, do sự hiện diện của nhiều DN lớn, khiến cho giá BĐS phía Đông tăng trưởng “nóng” không chỉ trong dự án mà cả ở ngoài khu dân cư. Đáng chú ý, giai đoạn 2020 - 2022, giá bán sản phẩm thấp tầng thuộc dự án ghi nhận mức tăng trưởng phổ biến từ 100 - 150%, thậm chí gấp 3 – 4 lần so những ngày đầu mở bán.

Trong khi đó, thời điểm này đất nền khu dân cư cũng ghi nhận tăng thêm từ 20 – 30% so với cuối năm 2022. Cụ thể, ở quận Long Biên, tại Ngọc Thụy ở mức 40 – 50 triệu đồng/m2, địa điểm gần với cầu Trần Hưng Đạo (chuẩn bị triển khai) đạt 240 triệu đồng/m2, khu vực Cổ Linh xấp xỉ 210 triệu đồng/m2.

Tương tự là địa bàn huyện Gia Lâm, mức tăng cao chủ nằm ở trục đường chính, gần trung tâm và dự án lớn như: Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Dương Xá, Đặng Xá, Trâu Quỳ... bình quân 40 – 90 triệu đồng/m2, cá biệt là tuyến đường Ngô Xuân Quảng đã chạm ngưỡng 230 triệu đồng/m2...

“Khu vực Long Biên, Gia Lâm giá BĐS đang ở ngưỡng cao so với mặt bằng chung. Vì vậy, khi giá đã lập “đỉnh” nhà đầu tư đừng kỳ vọng quá nhiều vào các thông tin quy hoạch để đầu tư dạng “ăn theo”. Đối với thông tin quy hoạch ở khu Đông Hà Nội cũng như những khu vực khác, tại thời điểm hiện tại chỉ phù hợp với những người có nhu cầu thực hay những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi muốn đầu tư dài hạn. Còn với nhà đầu tư lướt sóng, dùng đòn bẩy tài chính thì không nên” – Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh khuyến cáo.