Thu phí bảo trì nhà chung cư: Phải gắn với lợi ích của người dân

Theo đó, gần 300 dự án chung cư chưa tiến hành bàn giao phí bảo trì 2% mà người mua đã phải nộp cho chủ đầu tư khi vào ở.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, qua kiểm tra tại 574 dự án chung cư, bao gồm cả chung cư thương mại và chung cư tái định cư, có đến hơn một nửa số dự án xảy ra tình trạng các chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì. Trong đó, dự án chung cư thương mại chiếm số lượng lớn nhất với 254/492 dự án được tiến hành kiểm tra (chiếm 52%), chung cư tái định cư có 33/82 dự án được kiểm tra (chiếm 40%).

Trong thời gần đây, tình trạng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án nhà chung cư xảy ra với tần suất tăng cao. Trong số các dự án nằm trong đợt kiểm tra có tới 39 vụ tranh chấp xảy ra liên quan đến vấn đề kinh phí bảo trì (trong tổng số 108 vụ tranh chấp - chiếm 36%), đáng chú ý, tất cả các vụ tranh chấp này đều xảy ra ở các dự án chung cư thương mại.

Theo báo cáo, trên địa bàn Hà Nội có 745 nhà chung cư thương mại được đưa vào sử dụng. Trong đó đã tổ chức bầu 492/745 Ban quản trị (66%), bàn giao hồ sơ cho 392/492 Ban quản trị (80%), bàn giao diện tích sở hữu chung cho 338/492 Ban quản trị (69%) và đã bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 238/492 Ban quản trị (48%).

Trước đó, năm 2018, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu 19 chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho ban quản trị, thậm chí ra quyết định cưỡng chế với hai chủ đầu tư là Vinaconex 3, Sông Đà Thăng Long. Bên cạnh đó, thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng 13 chủ đầu tư có vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Trong năm 2018 và 5 tháng đầu năm 2019, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã kiểm tra 92 dự án chung cư, xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 5,5 tỷ đồng, yêu cầu áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với 20 chủ đầu tư có hành vi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; xử phạt vi phạm hành chính số tiền 1,3 tỷ đồng. Đồng thời, yêu cầu biện pháp khắc phục hậu quả đối với 11 chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao không đầy đủ quỹ bảo trì 2% nhà chung cư cho Ban quản trị.

Luật sư Nguyễn Văn Học - Hội Luật gia Việt Nam cho biết, hiện nay, trước khi bàn giao nhà, các chủ đầu tư thường tiến hành thu luôn 2% giá trị căn hộ là tiền phí bảo trì cho chủ đầu tư quản lý. Khi thành lập Ban quản trị chung cư do người dân bầu ra thì toàn bộ phần phí đó sẽ được bàn giao để Ban quản trị quản lý.

“Nhưng thực tế, số tiền phí bảo trì ở mỗi dự án không chỉ dừng lại ở con số vài chục tỷ đồng mà đã lên đến hàng trăm tỷ đồng. Số tiền này có thể đã được các chủ đầu tư chiếm dụng cho mục đích khác, vì vậy dẫn đến việc chây ì, cố tình không bàn quan giao cho Ban quản trị. Hành vi chiếm dụng vốn này có thể xử lý theo luật hình sự” - luật sư Nguyễn Văn Học nói.

Liên quan đến việc thu phí bảo trì (2%) tại các dự án nhà chung cư, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng nên giữ lại quy định này, bởi quỹ bảo trì sẽ đảm bảo cho việc sửa chữa nhỏ được thuận tiện.

Việc tranh chấp xảy ra là do công tác quản lý yếu kém, chứ không phải tính chất của quỹ bảo trì không tốt. Ngoài ra, nếu không thu quỹ bảo trì thì huy động người dân nộp tiền rất khó, vì chưa có chế tài cho việc này, nên có thể xảy ra tình trạng người nộp người không.

Trước sự việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư các dự án chung cư về vấn đề quản lý phí bảo trì có dấu hiệu gia tăng, dư luận lại dấy lên luồng ý kiến: Ai sẽ là người quản lý quỹ bảo trì 2% này? Liệu có nên giao cho Ban quản trị các dự án nhà chung cư quản lý hay không? Vì nhiều dự án, Ban quản trị nhà chung cư lại không phải do người dân bầu ra mà lại do chủ đầu tư thành lập, như vậy sẽ vẫn hoạt động trên mục đích lợi ích của chủ đầu tư. Trái lại, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nên thành lập một đơn vị độc lập chuyên quản lý về nguồn vốn bảo trì của các tòa nhà chung cư.

Về vấn đề này, KTS Phạm Thanh Tùng - Tổng Thư ký Hội KTS Việt Nam cho rằng, việc bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư quản lý chưa hẳn đã là phương án tốt. Tuy Ban quản trị là do cư dân bầu lên nhưng cũng không ai dám chắc rằng việc quản lý một số tiền lớn như vậy đại diện các Ban quản trị sẽ không nảy sinh ra những ý định tư lợi cá nhân.

Ngoài ra, Ban quản trị hầu hết là những người lớn tuổi, mặc dù rất tâm huyết nhưng không phải người nào cũng có chuyên môn về xây dựng, quản lý tài chính nên khi cần bảo dưỡng - bảo trì sẽ không biết phải làm gì, làm như thế nào... sẽ dễ xảy ra trình trạng thất thoát tài chính.

Vì vậy, theo KTS Phạm Thanh Tùng, không nên luật hóa vấn đề thu phí bảo trì nhà chung cư, mà phải gắn vấn đề sử dụng nhà chung cư với lợi ích trực tiếp của người dân. “Khi được sở hữu một căn hộ, người dân cũng đã tự ý thức được việc phải bảo vệ tài sản của mình, vì nó là lợi ích trực tiếp của mỗi gia đình. Nên không nhất thiết phải thu ngay phí bảo trì khi người dân vào sinh sống.

Sau thời gian bảo hành, nếu công trình bị hỏng, người dân sẽ tự tập hợp nhau lại để cùng góp tiền sửa chữa” - ông Tùng cho hay và đồng tình với ý kiến giao cho một đơn vị thứ 3 quản lý nguồn quỹ bảo trì (2%) để tránh xảy ra những xung đột mới có thể phát sinh.

Trả lời về vấn đề tranh chấp phí bảo trì nhà chung cư tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đã chỉ ra nguyên nhân xảy ra tình trạng này là do những quy định của pháp luật chưa đầy đủ. Ngoài ra, do một số chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án nên chỉ chú trọng đến lợi nhuận thu được, chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình.

“Hiện nay, theo luật quy định, chúng ta có mô hình là Ban quản trị nhà chung cư. Trong thời gian tới chúng tôi đề xuất bổ sung 2 mô hình. Mô hình thứ nhất là chủ đầu tư tự quản lý vận hành nhà chung cư, tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư. Mô hình thứ hai là giao cho các đơn vị tự quản lý vận hành chuyên nghiệp” - Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nói.