Thủ tướng chủ trì Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Cùng dự có các Phó Thủ tướng Chính phủ: Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà; lãnh đạo các Bộ: Xây dựng, Kế hoạch & Đầu tư, Tài nguyên & Môi trường, Tài chính, Công an, Tư pháp, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; hai Ủy ban Kinh tế, Pháp luật của Quốc hội; các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư. Về phía cộng đồng DN có Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, các DN BĐS lớn, chuyên gia về tài chính, BĐS.

Đây là lần thứ 3 Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị Toàn quốc về thúc đẩy thị trường BĐS. Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng ban hành nhiều Chỉ thị, Công điện, Kết luận và Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS.

Đảm bảo cân bằng cung – cầu BĐS

Phát biểu khai mạc hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ: Năm 2022 và những tháng đầu năm 2023, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, tăng trưởng được thúc đẩy, các cân đối lớn được bảo đảm, thị trường lao động phục hồi trong một bối cảnh có nhiều khó khăn, thách thức như cạnh tranh chiến lược, xung đột Nga - Ukraine, lạm phát trên thế giới.

An sinh xã hội được bảo đảm, đời sống Nhân dân được cải thiện. Chúng ta vẫn giữ vững độc lập, chủ quyền, thống nhất, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Đối ngoại và hội nhập được thúc đẩy, mở rộng, uy tín của đất nước trên trường quốc tế ngày càng được nâng lên. Công cuộc phòng, chống tham nhũng, tiêu cực và việc làm lành mạnh các thị trường được thực hiện tích cực.

Bên cạnh đó, tình hình kinh tế - xã hội cũng có một số vấn đề nổi lên, trong đó có vấn đề liên quan đến BĐS, chúng ta đã và đang tìm cách xử lý. Vì vậy, Thủ tướng đề nghị các đại biểu đánh giá khách quan, trung thực tình hình thị trường BĐS, phân tích kỹ nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan, từ đó đưa ra mục tiêu, quan điểm điều hành, nhiệm vụ, giải pháp, tổ chức thực hiện bảo đảm khả thi, hiệu quả, phù hợp với chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước, phù hợp kinh tế thị trường, bảo đảm quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh nhưng có sự điều tiết của nhà nước khi cần thiết, không hy sinh tiến bộ, công bằng xã hội đổi lấy tăng trưởng đơn thuần.

“Yêu cầu điều hành bảo đảm cân bằng giữa lãi suất với lạm phát, giữa chính sách tiền tệ với chính sách tài khoá, giữa tăng trưởng với lạm phát, giữa tình hình trong nước và ngoài nước. Đối với thị trường BĐS, chúng ta phải tìm điểm cân bằng giữa cung và cầu, phải chăng điểm cân bằng này thể hiện qua giá cả, cần phân tích xem liệu giá cả BĐS đã phù hợp với thu nhập chưa, có tình trạng lệch pha về cung cầu nhà đất không?” – Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh.

Ngoài ra, Thủ tướng cũng cho biết sau hội nghị này, Chính phủ dự kiến ban hành một Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả, bảo đảm nguyên tắc hài hoà lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và DN.

Doanh nghiệp rất khó tiếp cận nguồn vốn

Trình bày báo cáo về thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, năm 2022, nguồn cung BĐS, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu.

Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án NƠXH, trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS tính đến 31/12/2022 là gần 800.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ trái phiếu DN riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, riêng DN BĐS trên 400.000 tỷ đồng (chiếm trên 30%).

Năm 2022, nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022.

“Năm 2022, hoạt động của DN kinh doanh BĐS sản gặp rất nhiều khó khăn do: khó tiếp cận được các nguồn vốn (tín dụng, trái phiếu...); lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm.... dẫn đến nhiều tập đoàn, DN phải: thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (cá biệt có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động); dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai dự án mới... kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác ảnh hưởng đến an sinh xã hội” – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, qua rà soát cho thấy, các khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân gồm một số vấn đề, cụ thể: Liên quan đến pháp luật về đất đai: xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án); Khó khăn về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân liên quan đến thủ tục hành chính, quy định về việc sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng NƠXH; Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai; Pháp luật hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức này được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp...

Đặc biệt, các DN BĐS phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng. Nhiều DN trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, một số DN còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của DN. Một số quy định như quy định "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" mới được đầu tư, mua trái phiếu hạn chế khả năng huy động vốn của DN. Đồng thời, việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan việc phát hành trái phiếu đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư…

Tại Hội nghị, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đã đưa ra một số giải pháp về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS: Đề nghị sớm hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi); Xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về Đầu tư, Đất đai, Quy hoạch đô thị, Xây dựng, Thuế, Chứng khoán.....

Đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc. Thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030"; Đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay. Thực hiện có hiệu quả Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.

Về nguồn vốn tín dụng: Sớm hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. Điều hành hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho DN BĐS khó khăn (doanh nghiệp, dự án BĐS phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng...); tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Về nguồn vốn trái phiếu, nghiên cứu sửa đổi quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và tạo điều kiện DN huy động vốn trên thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu. Kiểm soát hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu DN.

Pháp lý là vấn đề nổi cộm

Là DN đầu tiên được mời phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vinhomes Phạm Thiếu Hoa đánh giá cao việc Chính phủ tổ chức Hội nghị để lắng nghe tiếng nói của DN, từ đó có các biện pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. "Đặc biệt, xin cảm ơn Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có những chỉ đạo về chủ trương sâu sát để tạo dấu hiệu tích cực cho thị trường" - ông Hoa nói.

Theo ông Phạm Thiếu Hoa, hiện nhu cầu sở hữu nhà của người dân còn rất lớn và tương lai còn tiếp tục tăng cao hơn nữa. Nhưng nguồn cung lại quá thấp, chưa đáp ứng được thị trường, trong khi khả năng đáp ứng của DN lại có hạn. Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều DN BĐS sẽ phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã thiếu lại còn thiếu hơn.

“Thị trường BĐS hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu DN không phát hành được… Trong khi đó, BĐS là lĩnh vực quan trọng liên quan đến nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến cuộc sống của người lao động, đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước” – ông Phạm Thiếu Hoa cho hay.

Trên cơ sở đó, đại diện Vinhomes đề nghị Chính phủ, các bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay, giúp sức nhằm hồi phục thị trường BĐS, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, Nhà nước, DN. Phía DN cũng tin tưởng với sự quan tâm, sát sao của Chính phủ, các bộ, ban, ngành trong thời gian tới, thị trường BĐS sẽ phục hồi và phát triển.

DN mong muốn được hỗ trợ về cơ chế

Cùng chung quan điểm, Chủ tịch HĐQT Novaland Bùi Thành Nhơn, cũng kiến nghị Quốc hội và Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục hỗ trợ DN BĐS. Trong giai đoạn này, DN mong muốn được hỗ trợ về cơ chế, cụ thể: Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án BĐS từ 2 - 3 năm để giúp DN có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án. Việc này sẽ giúp phòng tránh 10 - 20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu.

Đáng quan ngại, vấn đề lãi suất từ cuối năm ngoái tăng khá nhanh, có khoản vay đã tăng gần 30%. Nếu mức tăng này tiếp tục duy trì thì dự án đang ở mức lãi suất cũ sẽ thành lỗ ở mức lãi suất mới. Do đó, đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay phục hồi thị trường. Riêng đối với các ngân hàng thương mại cũng nên giảm biên lợi nhuận để đồng hành, hỗ trợ DN.

“Việc sửa đổi Nghị định 65 đã soạn thảo từ đầu tháng 12/2022 nhưng đến nay vẫn chưa được ban hành. Không chỉ DN BĐS, mà các ngân hàng thương mại và người dân đều mong các nội dung sửa đổi này được ban hành sớm. Việc vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút nguồn vốn FDI, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách.

Kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho dự án của DN trên cả nước,vì ự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết” – ông Bùi Thành Nhơn kiến nghị.

Không có dự án, nhiều DN giảm tới 50% lao động

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS hiện nay đang trong tình trạng khó khăn, DN BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được và phải thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, đình, hoãn các dự án, dừng triển khai xây dựng, ngừng kinh doanh.

Nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 30 - 50% lực lượng lao động, lực lượng môi giới giảm đến 70%. Năm 2022 có hơn 1.200 DN BĐS dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này rất nguy hiểm do thị trường BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực.

“Trong số 3 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng thì có đến 70% là tín dụng tiêu dùng BĐS, tức là cá nhân, hộ gia đình vay để xây, sửa và mua nhà chứ không phải là DN. Nếu như vậy thì lượng tín dụng cung ứng cho các DN BĐS tại TP Hồ Chí Minh chỉ chiếm có 30%, chưa đến 1/3 cho nên DN BĐS tiếp cận tín dụng rất khó” – ông Châu cho hay.

Bên cạnh đó, đại diện HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo giải quyết 2 vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay, gồm: Thứ nhất là vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn; Thứ 2 là về tiếp cận nguồn vốn. Tiếp cận nguồn vốn thì có 4 nguồn lớn (nguồn tín dụng, trái phiếu DN, từ thị trường chứng khoán, từ huy động của ngân hàng). Nguồn vốn chủ sở hữu, nguồn vốn huy động của ngân hàng là nguồn vốn kịp thời đối với các BĐS.

Dẫn chứng thực tế về tình trạng mất cân đối cung cầu của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, từ năm 2017 đến nay, số lượng nhà đưa ra thị trường giảm liên tục, năm 2017 gần 43.000 căn, mỗi năm giảm 20%, đến năm 2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 13.000, năm 2022 chỉ còn hơn 12.000 căn, giảm liên tục và có hiện tượng lệch pha cung cầu, cơ cấu sản phẩm. Cơ cấu sản phẩm, theo báo cáo của Sở Xây dựng, thì nhà ở cao cấp chiếm 78,2%, còn lại là nhà ở trung cấp.

“Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện để DN có các khoản nợ tín dụng sắp đến hạn thì giữ nguyên nhóm nợ, cho phép tái cấu trúc không thành nhóm nợ xấu hơn. Chỉ cho vay đối với những dự án để điều kiện như dự án có tài sản bảo đảm, dự án có điều kiện pháp lý, dự án có tính khả thi được ngân hàng đánh giá là có khả năng trả nợ và sớm ban hành Nghị định liên quan đến trái phiếu DN, trong đó gia hạn phù hợp thời hạn trái phiếu, rà soát, sửa đổi các nghị định khác chưa phù hợp” – ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Phát biểu kết luận Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tinh thần của hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, "không ai giải cứu cho ai".

Sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết, nhưng trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, tinh thần hội nghị, các chủ thể phải thực hiện ngay các công việc để thực hiện hiệu quả các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã đề ra.

Phát biểu kết luận, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ cơ cấu cung cầu bất động sản lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người; theo thông tin trên báo chí, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2m2 nhà ở cao cấp.

Nguyên nhân khó khăn chung của thị trường và doanh nghiệp đến từ việc phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng) còn chậm. Doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn còn khó khăn (tín dụng, trái phiếu, các nguồn khác). Cán bộ một số nơi, một số lúc còn ngại trách nhiệm, không dám làm.

Về phía doanh nghiệp, Thủ tướng cho rằng các doanh nghiệp chưa thực sự linh hoạt, chưa xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.

Thủ tướng nêu rõ, càng trong khó khăn, thách thức, các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng) càng phải đoàn kết, phát huy tinh thần trách nhiệm, cùng xử lý các vấn đề trên tinh thần lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bởi vì cấu trúc này mà không hài hòa thì sẽ không ổn định và không ai phát triển được.