Tính kỹ và quy định chặt trong xác định giá đất sát với giá thị trường

Đề xuất có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong xây dựng bảng giá đất

Theo các đại biểu, phương pháp định giá đất là nội dung cốt lõi, quan trọng, nhưng Dự Luật lại giao Chính phủ quy định chi tiết. Hiện nay theo pháp luật có 05 phương pháp định giá đất, đề nghị Chính phủ cần đánh giá vấn đề này và luật hoá vào Dự Luật phương pháp định giá và trường hợp áp dụng, xây dựng quy trình xác định giá đất thống nhất. Đồng thời, định nghĩa, giải thích về khái niệm giá trị thị trường đất đai làm căn cứ xây dựng, thực hiện các chính sách quản lý...

Theo đại biểu Quốc hội Đặng Bích Ngọc (đoàn tỉnh Hòa Bình), tại khoản 1 Điều 164 Dự Luật quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 của năm, căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất".

Đại biểu cho rằng, quy định như Dự Luật có thể hiểu Sở TN-MT tự xây dựng hoặc đi thuê đơn vị có chức năng xây dựng bảng giá đất và sản phẩm là bảng giá đất vẫn là của Sở TN-MT. Trên thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương trong thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất.

Nhấn mạnh, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể được sát đúng, do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hàng năm

Cũng về vấn đề này, đại biểu Quốc hội Thạch Phước Bình (đoàn tỉnh Trà Vinh) bày tỏ băn khoăn về vấn đề bỏ khung giá đất, giao quyền xây dựng bảng giá đất về cho UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ hàng năm. Đại biểu cho biết, qua tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của Luật này. Do giá đất cụ thể được UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, Dự Luật sửa đổi, quy định tại khoản 1 Điều 164 về bảng giá đất và Điều 165 về giá đất vẫn tiếp tục quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Trong khi đó, chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW. Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Từ đó, đại biểu đề nghị nên chăng có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Đại biểu Quốc hội Vũ Tiến Lộc (đoàn TP Hà Nội) cũng cho rằng, cần phải phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn định giá và Hội đồng thẩm định giá và quyền quyết định thuộc về UBND. Đại biểu đề xuất hai phương án: Một là, thành lập ra cơ quan xác định giá riêng, độc lập với cơ quan hành chính; hai là, giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân.

Đại biểu nhấn mạnh, trong mọi trường hợp, việc quyết định giá hay phê duyệt giá thì mục tiêu cao nhất không phải là thu được nhiều tiền nhất mà làm sao cho doanh nghiệp có thể tiếp cận được đất đai với mức giá cả hợp lý để góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế Việt Nam, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó

Đại biểu Quốc hội Huỳnh Thanh Phương (đoàn tỉnh Tây Ninh) cho rằng việc Dự Luật đã bỏ khung giá đất của Chính phủ là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay. Tuy nhiên làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó.

Theo đại biểu, hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước. Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được.

Nhấn mạnh, làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà luật phải tính toán kỹ, đại biểu nhấn mạnh cần quy định chặt chẽ, công khai thông tin, tuyên truyền về giá đất để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Đại biểu Quốc hội Phan Thái Bình (đoàn tỉnh Quảng Nam) cũng cho rằng quy định việc định giá đất phù hợp với giá thị trường là điều rất khó trong thực tế. Đại biểu đề nghị cần phải quy định thật kỹ về tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lý, căn cứ  thực tiễn, những cơ sở để tham khảo định giá, cùng với đó là quy định về Hội đồng thẩm định giá, các thành phần để đáp ứng được mục tiêu, yêu cầu định giá sát với giá thị trường. “Phải xác định rất cụ thể trong Luật lần này và giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp; đồng thời phải đánh giá tác động thật kỹ để tránh những khiếu kiện, khiếu nại phức tạp”- đại biểu nêu.

Về quy hoạch sử dụng đất, đại biểu Vũ Tiến Lộc (đoàn TP Hà Nội) cho rằng, quy hoạch đất phải phù hợp với quy hoạch tổng thể quốc gia. Ngoài ra, việc sửa đổi Luật Đất đai phải có sự rà soát sự chồng chéo với các luật khác, tránh trường hợp khi sửa đổi Luật Đất đai vẫn phải sửa đổi nhiều luật hoặc Luật Đất đai được thông qua nhưng các luật khác lại gặp nhiều cản trở trong việc thực thi.