VPĐKĐD TP Hồ Chí Minh vừa có báo cáo về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn TP.
Theo đó, thống kê hiện trên địa bàn TP có rất nhiều trường hợp mà dự án phát triển nhà ở trước đây đã được Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) thẩm định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người mua và đã được VPĐKĐĐ lập hồ sơ, trình Sở TN&MT ký cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, do một số nguyên nhân như quy định pháp luật thay đổi, thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐCP; liên quan đến công tác thanh tra, kiểm tra, điều tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… mà VPĐKĐĐ phải tạm ngưng giải quyết hồ sơ.
Cụ thể, trong tổng số 398 dự án đã nộp với tổng 191.348 căn nhà ở gồm căn hộ, nhà ở riêng lẻ. TP đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn, còn 81.332 căn chưa cấp giấy chứng nhận.
Trong đó, có 7 dự án chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung, với tổng 5.386 căn nhà; 10.019 căn nhà bị vướng do thuộc loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…); 17.515 căn nhà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Nếu như đã có những quy định rõ ràng về shophouse, thì với căn hộ officetel khung pháp lý về loại hình bất động sản này vẫn còn để trống. Những quy định pháp luật dành cho officetel như quy chuẩn xây dựng, việc cấp giấy quyền sở hữu… đang làm các cơ quan chức năng lúng túng.
Kể từ khi dự án officetel đầu tiên khởi công xây dựng, đến nay đã hơn 10 năm và đã có hơn 50 dự án với hàng chục nghìn căn officetel được chào bán ra thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung officetel vô cùng lớn, các dự án có loại hình officetel có thể kể đến như Ascent Lakeside, Florita, Sky Center, Sunrise Cityview, Southgate Tower, Golden King, Kingston Residence, Garden Gate, The Manor, Sunrise Riverside, The Sun Avenue, Centana Thủ Thiêm hay Sunshine City Sài Gòn…
Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.
Trước những vấn đề chưa rõ ràng đó, người mua officetel sẽ đối diện với rất nhiều bất lợi. Chủ sở hữu officetel sử dụng để ở như một căn hộ chung cư sẽ không được đăng ký thường trú, hay tạm trú tại đó. Đặc biệt, với việc không được cấp giấy chứng nhận thì việc thế chấp vay vốn sẽ tương đối khó khăn. Ngoài ra, về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng officetel cũng có nhiều rủi ro do quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản chưa rõ ràng.
Gần 200 chung cư ở TP Hồ Chí Minh chưa thành lập ban quản trị
Báo cáo về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, hiện TP có 1.635 chung cư, trong đó 774 chung cư xây dựng từ trước năm 1994 và 891 nhà chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay.
Trong giai đoạn từ ngày 1/7/2015 (thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) đến ngày 30/11/2022, TP có 337 nhà chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Trong các chung cư được thống kê, 1.059 chung cư phải thành lập ban quản trị nhưng chỉ 862 chung cư đã thành lập ban quản trị (trong đó 41 nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng chưa thành lập được ban quản trị).
Còn lại 197 nhà chung cư chưa thành lập được ban quản trị vì đa số là chung cư cũ thấp tầng, số lượng căn hộ ít và không có thang máy nên được quản lý theo mô hình tự quản.
Về kinh phí bảo trì, TP có 401 chung cư đã được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. 227 nhà chung cư chưa được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì. Có 43 chung cư có tranh chấp phí bảo trì do chủ đầu tư cố tình không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc cố tình né tránh, chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, không bàn giao theo quy định.
