Nhà thương mại giá rẻ được giới kinh doanh bất động sản lấy ngưỡng 14 - 18 triệu/m2. Vài năm trước tại TP Hồ Chí Minh, người có nhu cầu không khó tìm căn hộ với mức giá này, thậm chí có những dự án chào bán từ 12 triệu đồng/m2. Song từ đầu năm 2018 đến nay, dự án có căn hộ giá dưới 20 triệu/m2 rất ít. Một số dự án đưa ra gần đây quảng cáo là bình dân nhưng giá cũng từ 20 triệu/m2.
Nguồn cung khan hiếm
Mới đây, CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh trong quý III/2019 với diễn biến khan hiếm nguồn cung và tăng giá bán ở mọi phân khúc, trong đó căn hộ bình dân (giá rẻ) nhiều quý liền không có hàng đưa ra thị trường.
CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc bình dân đang có sự lệch pha nguồn cung lớn dần khi đến quý III vẫn chưa có dự án mới được tung ra sau hai quý liên tiếp.
Theo đó, trong quý III/2019, chỉ có 10 dự án được chào bán, rổ hàng ghi nhận 13.072 căn. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% tổng nguồn cung chào bán trong quý, theo sau là phân khúc cao cấp với 10%. 3 tháng qua chỉ có một dự án hạng sang được chào bán tọa lạc tại Thủ Thiêm.
Tổng nguồn cung lũy kế trong 9 tháng đạt 21.619 sản phẩm, giảm 3% theo năm. Hầu hết các dự án được chào bán trong tháng 7 và 9. Riêng tháng 8 do là tháng Ngâu (rơi vào tháng 7 Âm lịch) nên không có nhiều sản phẩm được chào hàng.
Giá bán sơ cấp một số dự án tăng hơn 10% so với khu vực xung quanh. Hiện mức giá bán căn hộ phổ biến trên thị trường 32 - 40 triệu đồng mỗi m2, tương đương 2,2 - 2,8 tỷ đồng một căn hộ 2 phòng ngủ. Dự án hạng sang được chào bán trong quý có mức giá khoảng 5.500 USD mỗi m2.
Giá căn hộ bình quân toàn thị trường đạt 1.852 USD/m2, tăng 15% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Quận 2, quận 9 ghi nhận mức tăng cao hơn các khu vực khác.
Dự kiến, trong 3 tháng cuối năm 2019 và năm 2020, giá sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng. Phân khúc căn hộ hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung. Phân khúc cao cấp và trung cấp sẽ tăng chậm hơn do có thêm nguồn cung mới và năm 2019 đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức tăng giá tại hai phân khúc này lần lượt là 6% và 5% theo năm. Phân khúc bình dân duy trì mức tăng giá 3% theo năm.
Đại diện CBRE Việt Nam nhận định, hiện tượng căn hộ bình dân, giá rẻ đang giảm sản lượng và trở nên khan hiếm, là một quy luật tất yếu khi chi phí đầu vào (giá đất, xây dựng, kết nối hạ tầng) tăng nhanh. Mặc dù căn hộ bình dân là phân khúc có nguồn cầu cực lớn, nhiều quý liền không có hàng bán đang tạo ra sự mất cân đối cho thị trường căn hộ.
Trên thực tế căn hộ bình dân chỉ là nhà ở thương mại, khác với nhà ở xã hội, nên không có bất kỳ sự ưu đãi nào cho doanh nghiệp. Thêm vào đó, biên lợi nhuận của chung cư giá rẻ không cao bằng chung cư trung cao cấp cũng khiến các nhà phát triển dự án không mặn mà đầu tư. Vì vậy, sự mất cân đối và lệch pha này có thể tiếp tục kéo dài trong thời gian tới.
| Các dự án nhà giá rẻ ''vắng bóng'' đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như nhu cầu sở hữu nhà của người có thu nhập thấp. |
Khó khăn cho người mua nhà
Việc thiếu sót về nguồn cung căn hộ giá rẻ dễ khiến thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều bất ổn như tăng giá căn hộ mạnh, phát sinh tình trạng đầu cơ và đẩy giá bất động sản lên cao, khiến thị trường bất động sản bị lung loạn.
Theo ông Quách Mộc Tân, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản An Lạc Tân, nhu cầu mua nhà trên địa bàn TP thực sự rất nhiều, trong đó nhiều người có độ tuổi từ 25 - 35 rất cần nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, những người này đang rất khó khi dự án khan hiếm, tài chính hạn hẹp, vay vốn ngân hàng thì bị siết tín dụng hoặc lãi suất cao.
“Hiện nay, hàng loạt vướng mắc đã khiến nhiều dự án không được mở bán, xây dựng nên các doanh nghiệp dạt về vùng ven để phát triển các dự án mới. Đương nhiên, giá cả ở khu vực trên sẽ thấp hơn so với trung tâm. Nhưng mọi thứ đều có giá trị riêng, nếu bạn ở xa thì bạn sẽ mua được nhà giá rẻ, chi phí thấp sẽ giúp người mua dễ xoay xở hơn”, ông Tân phân tích.
Cũng theo ông Tân nhận định, trong thời gian tới, TP sẽ tiếp tục gặp khó khăn về nguồn cung căn hộ giá rẻ. Thị trường bất động sản để có nguồn cung mới cần phải chờ đợi thêm một thời gian nữa vì nguồn cung thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
Đáng chú ý, chính là nguồn cung nhà giá rẻ khan hiếm trên thị trường bất động sản hiện nay chủ yếu rơi vào những phân khúc bất động sản dành cho khách hàng có nhu cầu ở thực. Bất động sản giá rẻ khan hiếm sẽ khiến cơ hội lựa chọn sản phẩm của người mua nhà có nhu cầu ở thực cũng ít đi. Còn theo nguyên lý thị trường, cung ít - cầu nhiều, ắt giá cả sẽ tăng cao.
“Những năm gần đây, thị trường thiếu sản phẩm giá vừa túi tiền 1-3 tỷ đồng/căn, với tình hình như hiện nay thì phân khúc này sẽ tiếp tục khan hiếm. Điều đó có nghĩa, người mua ở thực sẽ ngày càng khó sở hữu nhà đất. Đó là bất ổn cho thị trường vì mục tiêu cuối cùng của bất động sản là giải quyết được bài toán an cư cho người dân”, ông Tân nhấn mạnh.
Chưa kể, sự khan hiếm nguồn cung bất động sản để bán cũng gây bất lợi không nhỏ cho doanh nghiệp bất động sản, làm gián đoạn hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
