Giải pháp phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu cho người nhập cư, người có thu nhập thấp đang là bài toán nan giải cho TP Hồ Chí Minh... Trước thực tế này, UBND TP Hồ Chí Minh đã tổ chức hội thảo quốc tế "Giải pháp nhà ở đáp ứng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm ở TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2035".
Thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang đứng trước nhiều khó khăn, thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở bình dân. Điều này không chỉ gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản mà phần lớn người dân đô thị có thu nhập trung bình, người nhập cư cũng ngày càng khó mua, khó thuê hoặc mua được nhà ở.
Cụ thể, thống kê của Sở Xây dựng TP dự báo, nhu cầu nhà ở của TP giai đoạn 2016 - 2020 là 40.000.000m2 sàn và giai đoạn 2021 - 2025 là 45.000.000m2 sàn. Dự báo nhu cầu nhà ở trong giai đoạn 2026 - 2030 là 50.600.000m2 sàn và giai đoạn 2031 - 2035 là 56.900.000m2 sàn.
Bày tỏ quan điểm về thực trạng này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, Hiệp hội rất lo ngại trước tình trạng sụt giảm quy mô thị trường bất động sản, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.
Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2ha với 233 và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Đồng thời, cũng chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, căn hộ bình dân giảm 34,7%. Điều đáng quan tâm là quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền được đưa ra thị trường".
Cũng theo HoREA, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP trong tương lai rất hạn chế. Bởi 74% tổng số dự án là những dự án có đất hỗn hợp, quy mô lớn, nằm tại các quận vùng ven và huyện ngoại thành (nguồn cung chủ yếu nhà ở bình dân).
Các dự án này bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước trực tiếp quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
Theo quy định, phần diện tích này phải đấu giá theo giá thị trường. Do đó, đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại (mới) đã giải phóng mặt bằng, có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư.
"Trong vòng 5 năm, số dân TP sẽ tăng hơn 1 triệu người. Nếu TP không đề ra các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số thì chỉ vài năm tới, nhu cầu nhà ở sẽ hết sức nan giải", ông Châu nhận định.
Chủ tịch HoREA cũng cho rằng rào cản đối với người thu nhập thấp ở đô thị khi tạo lập nhà ở là thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội; thiếu nhà cho thuê giá thấp. Mặt khác, giá nhà cao gấp 20 - 25 lần so với thu nhập bình quân trong khi ở các nước phát triển, giá nhà chỉ gấp 5 - 7 lần.
Trong khi đó, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị tạo lập nhà ở, ngoại trừ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013 - 2016. Chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ mới hỗ trợ tín dụng thuê mua nhà được khoảng 1.000 tỷ đồng, trả góp trong 15 năm.
Tỷ trọng nhà ở xã hội không bằng nhà ở thương mại
Theo các chuyên gia, chính nguồn cung không được phát triển thêm cũng góp phần làm tăng giá bán, khiến giá bán chưa phù hợp với khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng. Hiện nhà ở dành cho người thu nhập thấp chỉ thấp hơn chút ít so với nhà ở thương mại.
“Chưa kể, vì lệch pha cung cầu nên những người có nguồn tiền thu nhập ổn định hằng tháng không mua được nhà và nhà ở xã hội lại rơi vào tay những người mua để đầu tư, vô tình đẩy giá nhà lên cao. Do đó, TP cần có những chính sách cụ thể giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, tránh tình trạng lệch pha, từ đó đẩy lùi được tình trạng mua nhà để đầu tư nhiều hơn mua nhà để phục vụ nhu cầu sinh sống thực tế”, một chuyên gia phân tích.
Trong khi đó, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan cho biết, TP Hồ Chí Minh có chương trình nhà ở xã hội nhưng tỷ trọng không bằng nhà ở thương mại. Hiện nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP vốn ít, hoạt động không mạnh mẽ. Do đó, phải làm cho quỹ này đủ mạnh, hoạt động linh hoạt, có khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội một cách đồng bộ.
"Nên chăng, với những quỹ đất nhà ở xã hội 20% trong những dự án nhà ở thương mại, thay vì lấy từ dự án thì chúng ta quy ra giá trị để tập trung về Quỹ Phát triển nhà ở TP, để từ đó hình thành một quỹ lớn, có cơ chế vận hành tốt hơn để triển khai được dự án, đầu tư phát triển nhà ở xã hội?" - Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Võ Văn Hoan chia sẻ.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, TP Hồ Chí Minh cần tiếp tục quan tâm đến công tác cải cách thủ tục hành chính; đẩy nhanh tiến độ lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết trên cơ sở quy hoạch chung TP đã được phê duyệt; xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở; rà soát, bố trí và công bố quỹ đất cụ thể để phát triển từng loại nhà ở và đặc biệt là quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. TP xem xét thành lập tổ công tác liên ngành để khẩn trương hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đối với các dự án bất động sản đang bị ách tắc, tạm dừng...
"Hiện tại vẫn còn bộ phận lớn người lao động, đặc biệt là người dân nhập cư, người có thu nhập thấp đang sinh sống trong điều kiện chật chội, cũ kỹ, chưa đảm bảo về vệ sinh, an toàn. Phần lớn những đối tượng này không có khả năng sở hữu nhà ở, thậm chí để thuê nhà ở với mức giá phù hợp cũng khó khăn. Do đó, việc tập trung xây dựng các cơ chế, giải pháp phát triển nhà ở để đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu rất lớn về nhà ở cho người có thu nhập thấp, người dân nhập cư là những yêu cầu lớn đặt ra cho một đô thị đặc biệt với mức độ đô thị hóa cao như TP Hồ Chí Minh. TP sẽ có chính sách ưu tiên, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ. Đối với các nhà quản lý, UBND TP sẽ yêu cầu các Sở, ban ngành sớm đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Về chính sách hỗ trợ nhà ở cho một số đối tượng cán bộ, công chức, thành phố cũng đã nâng mức vay mua nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước từ 500 lên đến 900 triệu đồng, lãi suất vay 4,7%/năm trong thời hạn 15 năm để mua nhà, đến nay nguồn vốn đã giải ngân được 15.000 tỷ đồng…." Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong |
