TP Hồ Chí Minh: Nhiều thách thức “bủa vây” thị trường bất động sản dịp cuối năm

Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong những tháng cuối năm được xác định là nguồn cung khan hiếm. Cụ thể, nhiều dự án nhà ở bị ách tắc, đứng hình dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong thời gian qua, thị trường bất động sản TP bị ách tắc, chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2019, toàn bộ thị trường sụt giảm 34% về quy mô. Trong đó, sụt giảm về dự án bất động sản là 29%, sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường 34%.

Riêng phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường, phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa túi tiền giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý II/2019.

Tính từ tháng 1-7/2019, Sở Xây dựng chỉ trình cho UBND TP có ba dự án mới về quyết định chủ trương đầu tư, giảm hơn 80%; 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án, giảm 82%; 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn. Bảy tháng đầu năm, nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản giảm hơn 60%.

Hầu hết các chuyên gia bất động sản đều nhận định rằng, dù tổng lượng giao dịch bất động sản 6 tháng tháng đầu năm 2019 giảm 34% nhưng giá bán không giảm, thậm chí là tăng cao.

Báo cáo mới nhất của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) cũng ghi nhận lượng mở bán chính thức quý II/2019 vừa qua khá hạn chế, chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014. Dù nguồn cung sụt giảm rõ rệt, song giá bán căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD (khoảng 47 triệu đồng)/m2, tăng 21,6% theo năm.

Trao đổi với PV Báo Kinh tế và Đô thị, ông Quách Mộc Tân – Tổng Giám đốc công ty CP An Lạc Tân cho biết, trong ba năm qua (2017-2019), giá đất tăng thấp nhất 1,5 - 2 lần và cao nhất 3 - 4 lần, nếu lấy trung bình là tăng gấp đôi. Cùng với đó, giá nhà tại TP trung bình cũng vào khoảng 28-33 triệu/m2. Riêng trong quý III/2019 mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt gần 42 triệu/m2, tăng 23,8% theo năm.

“Giá nhà tăng cao là do tình trạng mất cân bằng giữa cung và cầu mà ra, do nguồn cung quá ít trong lúc nhu cầu quá cao, xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng, thì hẳn nhiên giá bị đẩy lên, giao dịch sẽ chậm lại”, ông Tân phân tích.

Cũng theo ông Tân, đây là khó khăn mà không chỉ người mua nhà đang “gồng gành” mà bản thân những doanh nghiệp mới cũng “lao đao” vì khó gia nhập thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2019.

Hiện nay, các chủ đầu tư dự án bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong 9 tháng đầu năm 2019, tín dụng đổ vào bất động sản TP có xu thế giảm dần, chỉ có 269.000 tỷ đồng, thể hiện trên thực tế là các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, tổng dư nợ cho vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà khoảng 128.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng dư nợ cho vay tiêu dùng. Trong đó, có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về tín dụng.

Chủ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP cho rằng, khi thắt chặt nguồn vay thị trường bất động sản đồng nghĩa với việc giảm dần phụ thuộc của khách hàng tới khoản vay ngân hàng nhưng mặt khác các cá nhân mua bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc huy động dòng tiền mua nhà ở.

“Thông thường, người mua nhà hoặc mua đất sẽ dùng một phần vốn vay mượn từ người thân, bạn bè, một phần vay ngân hàng. Giờ không có nguồn vay từ ngân hàng thì khách hàng phải tính hướng khác. Điều này sẽ kiềm chế quá trình giao dịch, đồng thời tác động tới nhịp phát triển chung của toàn thị trường”, vị này nói.

Trước đó, HoREA cũng nhiều lần kiến nghị giãn lộ trình siết tín dụng bất động sản nhằm tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn trung dài hạn. HoREA cho rằng việc tiếp tục siết vốn ngân hàng vào bất động sản sẽ tạo áp lực rất lớn đối với doanh nghiệp, buộc chủ đầu tư dự án bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế dần một phần vốn tín dụng.

Theo ghi nhận, hiện một số ngân hàng thương mại đã không còn cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án bất động sản mà chỉ cho vay với khách hàng mua nhà để ở, kinh doanh hoặc sửa chữa nhà. Lãi suất cho vay lĩnh vực này cũng cao hơn đáng kể so với các lĩnh vực khác.

Bên cạnh những khó khăn về việc khan hiếm nguồn cung, giá tăng cao, siết tín dụng… thì còn những khó khăn khác liên quan đến hạ tầng như: kẹt xe, ngập lụt, hạ tầng chậm tiến độ… là những rào cản không nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản những tháng cuối năm.

Thêm vào đó, tâm lý mua bán nhà đất thời gian gần đây cũng bị ảnh hưởng từ thông tin hàng loạt dự án “ma” hoành hành…Chính những điều này đã và đang ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường ở một số phân khúc. Mà theo các chuyên gia, phải cần một khoảng thời gian nữa để thị trường ổn định trở lại.

Chưa kể, việc thủ tục chậm, khó khăn hơn trước cũng được xem là nguyên nhân chính khiến việc ra hàng của các doanh nghiệp bất động sản chậm lại. Nhiều doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất nhưng chờ pháp lý hoàn thiện mới có thể ra hàng. Theo các doanh nghiệp, đây là một năm thực sự khó khăn của doanh nghiệp nói riêng, thị trường nói chung bất động sản nói chung. Cả thị trường đang chờ những chính sách, cơ chế tháo gỡ những nút thắt để triển khai dự án.

Còn theo các chuyên gia, Nhà nước cũng đã nhận thấy những khó khăn của thị trường và hiện đang đẩy nhanh tiến độ về thủ tục, rà soát, kiểm tra dự án đã đảm bảo nguồn cung ra thị trường.

Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng trong lĩnh vực bất động sản được giới chuyên gia đánh giá sẽ là cú sốc, tác động mạnh tới toàn thị trường sau một thời gian phát triển ổn định.