TP Hồ Chí Minh: Trung bình 59 người chỉ có 1 căn hộ

Tuy chưa tính phần diện tích nhà riêng và thấp tầng, song theo JLL, đây là tỷ lệ tương đối thấp và Việt Nam nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc có nhu cầu thực sự, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc của JLL Việt Nam nhận định.

Đơn vị này cũng cho rằng, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện khá cao, đặc biệt sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Theo ước tính của JLL, mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP Hồ Chí Minh sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines) và cao hơn Jakarta (Indonesia).

Theo JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD, tương đương 27 triệu đồng/m2. Đơn vị này cho biết, một số nhiều chủ đầu tư có mức lợi nhuận theo EBITDA (trước khi trừ lãi vay, thuế, khấu hao) ở mức 25 - 30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp.

“Trong khi đó, các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn. Hơn nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn”, ông Stephen chia sẻ.

JLL cũng cho rằng, trong vòng hai thập kỉ tới, 25% dân số Việt Nam nằm trong độ tuổi từ 10 - 24 và độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi. Thế hệ “millennial” được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến các trục đường chính. Nhóm này sẵn sàng chi trả thêm để nâng cấp lên phân khúc trung cấp, có được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm và các cơ sở tiện ích như trường học, bệnh viện và công viên.

Đơn vị này cũng cho rằng, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang chờ đợi được đầu tư vào thị trường ở hầu hết phân khúc bất động sản. Trong đó, rất nhiều sự quan tâm về nhà ở giá rẻ tại Việt Nam từ các nước như Nhật, Hàn Quốc, Singapore, đặc biệt là sự gia tăng đáng kể của các nhóm đầu tư từ Trung Quốc.

Tuy nhiên, theo JLL, không nhiều nhà đầu tư có khả năng đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi. Bên cạnh đó, bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế.

“Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các TP, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ”, chuyên gia thuộc JLL nêu quan điểm.

Vị này cũng đề xuất một số giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo luôn có một tỷ lệ căn hộ giá phải chăng nhất định trong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.

Cũng liên quan đến vấn đề thiếu hụt dự án, khan hiếm nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh, Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, 9 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP tiếp tục xu thế sụt giảm khi chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%. Không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng.

Đồng thời chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, việc thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng, khiến số đông người tiêu dùng khó có nhà ở hơn. HoREA cho rằng mất cân bằng "cung - cầu" làm giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ sinh đầu cơ, "lướt sóng".

Ông Châu vẫn cho rằng nguyên nhân lớn nhất là từ vướng mắc pháp luật, quy định thiếu đồng bộ, xung đột gây ra "điểm nghẽn". Ví dụ, từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8/2018 đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư dù đã có quyết định chủ trương đầu tư, không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm các thủ tục đầu tư xây dựng...

Ngoài ra, từ tháng 3/2017, theo chỉ đạo của Thủ tướng, đã có khoảng 150 dự án liên quan quỹ đất công bị tạm dừng để rà soát. Đến tháng 2/2019, đã có 124/150 dự án cho phép hoạt động nhưng thực chất nhiều dự án vẫn chưa hoạt động bình thường.

"Do vậy, tôi đã tiếp tục kiến nghị TP và nhiều cơ quan trung ương về việc điều chỉnh, tháo gỡ nhiều vướng mắc, xung đột pháp luật liên quan nhằm giải quyết căn cơ, hiệu quả vấn đề..." - ông Châu nói.