TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận: Giá nhà sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Giá căn hộ diễn biến trái chiều

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2022 của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group), giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).

Cụ thể, trong năm 2022, nguồn cung dồi dào nhất thuộc về phân khúc căn hộ. Thị trường đón nhận 26.700 căn hộ từ 72 dự án mở bán, tăng 22% so với năm 2021. 

Lượng tiêu thụ căn hộ đạt 20.700 căn, chiếm 78% nguồn cung mới. Nguồn cung căn hộ tập trung ở khu Đông TP Hồ Chí Minh và Bình Dương. Căn hộ cao cấp và trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. 

Giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong năm qua diễn biến trái chiều. Cụ thể, giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ từ 2% - 4% do chi phí đầu vào tăng. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3% - 8% và thanh khoản sụt giảm từ quý III/2022. 

Theo DKRA Group, sự tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể.

Trong khi đó, sự giảm giá căn hộ trên thị trường thứ cấp là do các nhà đầu tư mua đi bán lại gặp khó khăn về dòng tiền, trong bối cảnh tâm lý thị trường xuống thấp sau mùa dịch Covid-19 hoặc các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư. Đà giảm giá nhà trên thị trường thứ cấp dao động ở biên độ 3-8%, tuy nhiên không đại diện cho toàn thị trường vì các giao dịch này diễn ra cục bộ, quy mô chưa lớn.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, quý IV/2022, tổng lượng tiêu thụ căn hộ tại TP Hồ Chí Minh chưa đến 100 căn nhưng giá bán sơ cấp vẫn tăng 3-4% rơi vào nhóm căn hộ cao cấp.

Và ở chiều ngược lại, mặt bằng giá nhà trên thị trường thứ cấp, nơi chịu tác động chính từ cán cân cung – cầu cũng đã có biến động rõ rệt hơn. Tính riêng trong quý IV/2022, giá bán căn hộ thứ cấp do nhà đầu tư mua đi bán lại đã ghi nhận giảm mạnh khi thanh khoản thị trường yếu. Nhiều nhà đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà phải tìm cách thoát hàng nhanh thông qua việc hạ thấp mức lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí chấp nhận cắt lỗ, nhất là với dòng sản phẩm căn hộ cao cấp. Nhiều dự án căn hộ tại TP Thủ Đức ghi nhận mức cắt lỗ trung bình 10-15%, thậm chí có những dự án giảm đến 20-25% nhưng vẫn khó kiếm khách mua. Riêng khu Nam và khu Tây nới phát triển nhiều dự án trung cấp, một số nhà đầu tư sang nhượng lại các căn hộ đang triển khai ở mức giá bán gốc, giảm mạnh nhất là vào khoảng 10% so với giá mua vào.

Việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đang tạo áp lực lên thị trường. Người mua và nhà đầu tư đều sẽ chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định tham gia thị trường. Xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp được dự báo sẽ gia tăng với các suất đầu tư thuộc các dự án đang triển khai, nếu các chính sách tín dụng tiếp tục siết chặt và thanh khoản thị trường không cải thiện trong năm 2023.

Dự báo thị trường hồi phục trong quý III/2023

Bước sang năm 2023, DKRA Group dự báo thị trường có những hồi phục nhất định kể từ quý III/2023 với mức độ tích cực tùy từng phân khúc cụ thể. Cụ thể, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, do các địa phương mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền. Nguồn cung mới dao động khoảng 6.200 nền, tập trung chủ yếu tại Long An và Bình Dương. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó tăng giá đột biến trong năm 2023.

Ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, nguồn cung mới của tất cả phân khúc sẽ giảm so với năm ngoái. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến. Theo đó, nguồn cung đất nền vẫn chủ yếu tập trung ở Long An và Bình Dương. Còn Đồng Nai sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung nhà phố và biệt thự, kế đến là Bình Dương và TP Hồ Chí Minh. Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel vẫn tập trung phần lớn ở Bà Rịa – Vũng Tàu. 

“Sức cầu căn hộ đã giảm từ giữa năm 2022. Dự báo lượng tiêu thụ của phân khúc này sẽ có khởi sắc nhất định vào quý IV/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào BĐS được tháo gỡ. Căn hộ có giá bán vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ tăng đáng kể trong năm nay” - ông Phạm Lâm nhận định. 

Với góc nhìn tương tự, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.

“Nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình Quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023” - ông Quốc Anh phân tích.

Nhìn chung, các ý kiến đều nhận định 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nhưng khó khăn này sẽ không kéo dài và giải pháp để kéo lại sức bật cho bất động sản vẫn có. Mọi diễn biến tiếp theo đều phụ thuộc vào các chính sách dòng vốn và quản lý của nhà nước mở cửa đến đâu.