Từ khủng hoảng của Tập đoàn China Evergrande: Cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

Chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị xoay quanh sự việc này, chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang nhận định, nhiều DN BĐS tại Việt Nam cũng đang áp dụng phương thức phát hành trái phiếu được cho là tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Có ý kiến cho rằng, dù ngấp nghé bờ vực sụp đổ, Tập đoàn China Evergrande vẫn sẽ vượt qua khó khăn vì có sự trợ giúp từ chính quyền. Ông đánh giá sao về nhận định này?

- Có rất nhiều nguyên nhân khiến Tập đoàn China Evergrande lâm vào cuộc khủng hoảng thanh khoản, trở thành nhà phát triển BĐS nợ nhiều nhất toàn cầu. Trong đó, đáng chú ý, có 3 nguyên nhân sau: Thứ nhất, Evergrande kinh doanh theo cách vay mượn số lượng tiền lớn để làm các dự án BĐS hay còn gọi là “tay không bắt giặc”. Thứ hai, hoạt động đầu tư đa ngành thiếu tập trung, khi vừa sở hữu ngân hàng, đội bóng đá, công ty xe điện, thực phẩm, truyền thông, âm nhạc... song nguồn tài chính giúp Evergrande mở rộng sang các lĩnh vực này đều đến từ các khoản vay.

Thứ ba, cũng giống đại đa số các DN khác, hoạt động kinh doanh của Evergrande chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Vì vậy, khi nhận diện được tình hình tài chính khó khăn với tích lũy khối nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD, nhiều nhà đầu tư đã bán tháo cổ phiếu của Evergrande. Đây là “cú đấm” mạnh nhất, đẩy Evergrande đến gần hơn bờ vực phá sản. Vì vậy, nếu chính quyền Trung Quốc có can thiệp thì cũng chỉ dừng lại ở mức khắc phục hậu quả, chứ khó mà thay đổi hậu quả và sự đổ vỡ của Evergrande là tất yếu.

Nếu Evergrande thật sự phá sản thì những đối tượng nào sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, thưa ông?

- Những rắc rối của Evergrande xuất phát từ việc DN này ôm đồm nhiều lĩnh vực bằng nguồn vốn vay lớn. Vì điều này, cú sốc về "bom nợ" của Evergrande sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến 3 nhóm đối tượng có liên quan, gồm khách hàng mua BĐS; hệ thống tài chính (quỹ đầu tư, ngân hàng…) và cổ đông.

Nếu như khách hàng mua BĐS chới với không biết dự án sẽ đi về đâu, thì hệ thống tài chính, những quỹ đầu tư vốn, ngân hàng cho vay… đứng trước nguy cơ khó thu hồi vốn. Đặc biệt, cổ đông là nhóm đối tượng chịu nguy cơ thiệt hại nặng nề nhất vì tài sản có thể về 0 đồng bất cứ lúc nào.

Theo ông, thông qua sự kiện Evergrande có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm nào cho các DN kinh doanh BĐS tại Việt Nam?

- Xét về bản chất, BĐS là ngành kinh doanh nặng vốn, để tồn tại và phát triển buộc các DN kinh doanh trong lĩnh vực này phải linh động, thậm chí đôi chút liều lĩnh cho bài toán mang tên “vốn”. Thực tế cho thấy, giống như chiến lược vốn của Evergrande, nhiều DN BĐS tại Việt Nam hiện nay cũng đang có sự liên quan mật thiết đến rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong đó, đáng lo ngại nhất chính là tình trạng phát hành trái phiếu nở rộ, hoạt động này đang cạnh tranh gay gắt với công tác huy động vốn của các ngân hàng. Thậm chí, nhiều DN theo tôi đánh giá hoạt động kinh doanh không hiệu quả nhưng vẫn huy động vốn theo phong trào, điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho chính DN và nhà đầu tư mua trái phiếu từ DN.

Cụ thể, khi một DN phá sản, tài sản bảo đảm của DN sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên như trả thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ cho ngân hàng… và cuối cùng mới đến người mua trái phiếu. Vì vậy, thị trường trái phiếu DN, đặc biệt là trái phiếu BĐS (trái phiếu có tài sản đảm bảo và trái phiếu không có tài sản đảm bảo) đều đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Do đó, về mặt tài chính, theo tôi, các DN BĐS cần xây dựng cơ cấu tài chính lành mạnh, cân đối giữa nợ và vốn cho hợp lý. Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên sử dụng theo tỷ lệ 1:1 (vốn cố định tương đương với vốn vay) hoặc tỷ lệ 1:2 (vốn cố định (1), vốn vay (2)); không nên sử dụng tỷ lệ 1:3, 1:4, 1:5… vì khi đòn bẩy quá lớn, sẽ tạo ra rủi ro lớn cho DN. Về mặt thị trường, các DN BĐS nên tập trung vào các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, tránh các sản phẩm xa hoa, sang trọng... chỉ phục vụ tình trạng đầu cơ.

Xin cảm ơn ông!