Vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản: Lợi ích đi kèm rủi ro

Đua nhau sử dụng đòn bẩy tài chính

Số liệu vừa công bố của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến ngày 15/3/2021, dư nợ cho vay BĐS của ngành ngân hàng tăng khoảng 2,13%, cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế là 1,47%. Theo ghi nhận, có hàng chục ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà (dao động từ khoảng 4,99 - 10%/năm), tạo điều kiện thuận lợi để dòng tiền luồn lách, đổ vào BĐS ngày một gia tăng.

Đang có nhu cầu mua một căn nhà ở Long An để đầu tư, anh Nguyễn Trọng Văn (Bình Tiên, phường 8, quận 6, TP Hồ Chí Minh) đã chủ động liên hệ với một số ngân hàng thương mại nhằm tìm hiểu các gói tín dụng cho vay mua nhà vì thấy lãi suất thấp. “Với mức lãi suất ưu đãi trong 1 - 2 năm đầu khoảng 7 - 8%/năm, sau đó thả nổi vào khoảng 9 - 11%/năm, theo tôi là khá lý tưởng để vay mua nhà trong thời gian dài” - anh Văn cho hay.

Tương tự, chị Nguyễn Thị Sum (đường Trần Quang Cơ, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) cho biết, nghe bạn bè bàn tán về nhà đất ở Bảo Lộc (Lâm Đồng) tăng giá mạnh, trong khi đó ở dự án mà chị quan tâm, ngân hàng bảo lãnh dự án cho vay 2 năm đầu tiên với lãi suất 0% nên chị đã quyết định xuống tiền mua căn hộ tại đây với mục đích đầu tư, hy vọng 1 - 2 năm nữa sẽ gia tăng giá trị. Cùng quan điểm như chị Sum, anh Lê Tấn Vũ (Trần Bình Trọng, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh) chia sẻ, đã vay ngân hàng để đầu tư BĐS. Tháng 1/2021, anh vay mua nhà tại ngân hàng Phương Đông (OCB) với mức lãi suất 5,99%/năm (lãi suất ưu đãi) với hạn mức cho vay lên đến 100% giá trị BĐS, thời hạn vay 20 năm, mức lãi suất sau ưu đãi được thả nổi với biên độ 3,5 - 3,9%. “Thay vì phải tiết kiệm hàng chục năm liền mới đủ tiền đầu tư BĐS, việc vay ngân hàng đã giúp tôi sở hữu ngay ngôi nhà mơ ước của mình dù chỉ bỏ ra số tiền khoảng 30 - 40%, phần còn lại đã có ngân hàng hỗ trợ cho vay” - anh Vũ nói.

Xác nhận dòng vốn vay ngân hàng đang chảy mạnh vào BĐS, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, dưới tác động của Covid-19, nhiều người đã phải thay đổi các kế hoạch trong cuộc sống, từ việc lập gia đình, mua nhà, mua xe đến kế hoạch làm ăn kinh doanh riêng. Dòng tiền thay vì chảy vào sản xuất, kinh doanh đã chuyển hướng sang BĐS, bởi đây không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi cất trữ tài sản an toàn theo quan niệm lâu nay của người dân. “Hơn nữa, chính sách cho vay của các ngân hàng thương mại cũng góp phần khiến vốn tín dụng đổ nhiều hơn vào BĐS, khi khách hàng có thể vay tới 70% giá trị tài sản bảo đảm. 3 tháng đầu năm 2021, tín dụng BĐS cao hơn mặt bằng tín dụng chung của nền kinh tế đã cho thấy thực tế này” - Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Hệ quả khó lường

Đánh giá việc sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh BĐS để sinh lời là việc hết sức bình thường, tuy nhiên, các chuyên gia vẫn lo ngại nếu tín dụng BĐS không được kiểm soát chặt thì sự biến động của thị trường này sẽ tác động xấu đến nền kinh tế, để lại hệ lụy không nhỏ cho ngành ngân hàng và cả nhà đầu tư.

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận định, lãi suất cho vay ngân hàng hạ nhiệt tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vì đam mê lướt sóng BĐS nên bất chấp giá tăng, nguồn vốn hẹp để vay vốn từ ngân hàng, điều này dễ dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS. “Nhà đầu tư BĐS dù F0 hay Fn (nhà đầu tư mới hoặc cũ) vay vốn ngân hàng để lướt sóng cần tính đến khả năng lãi suất sẽ tăng lên trong thời điểm không xa. Đồng thời cần tính đến chuyện lỗ lãi thế nào, khả năng chịu đựng về mặt tài chính ra sao, trong trường hợp không kịp “thoát hàng”. Đừng nghĩ lãi suất sẽ được kiểm soát để không tăng lên, rồi đến lúc mọi chuyện xảy ra ngoài tầm kiểm soát sẽ dễ dẫn đến những hậu quả đáng tiếc” - ông Phan Công Chánh nói.

Trong khi đó, TS Đinh Thế Hiển lại chỉ ra nguyên nhân của tình trạng sốt đất thời gian qua là do ngân hàng đã tung một lượng tín dụng lớn vào nền kinh tế, mà phần lớn đã đưa vào BĐS. “Có thể nói rằng, ngân hàng thương mại và đất là một cặp với nhau. Đất tăng thì ngân hàng mừng vì họ cho vay được và có lợi nhuận khi vòng xoay vay tiền - lướt sóng - trả lãi ngân hàng diễn ra suôn sẻ, tăng trưởng tín dụng dựa vào đất rất tốt” - ông Đinh Thế Hiển phân tích và cho rằng, biện pháp nhanh nhất hạ sốt đất là Ngân hàng Nhà nước ra lệnh các ngân hàng thương mại tăng tỷ lệ an toàn tín dụng, tăng đánh giá rủi ro khoản vay và thế chấp BĐS. Đồng thời, để thị trường BĐS phát triển ổn định phải tạo ra môi trường kinh doanh BĐS có tư duy, có giá trị gia tăng chứ không phải đầu tư lâu dài thụ động.