Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản trình Chính phủ về các điểm bất hợp lý, còn vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Đồng thời, Hiệp hội đề xuất nhanh chóng thay đổi để thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở giá thấp, hỗ trợ người dân an cư.
Ách tắc vốn
Theo HoREA, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và cả người mua dòng sản phẩm này đều chưa được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất trong nhiều năm qua, do chậm bố trí nguồn vốn ngân sách (làm vốn mồi) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Hiệp hội phân tích, nguồn vốn mồi từ ngân sách Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Ví dụ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với 1 đồng từ ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất, ngân hàng thương mại huy động thêm được 33 đồng từ nguồn vốn xã hội (gấp 33 lần). Trên thực tế, hiện các ngân hàng cho vay dự án nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư và người mua đều phải vay lãi suất thương mại 9-10% một năm. Điều này khiến người mua nhà xã hội túi tiền vốn đã eo hẹp lại càng gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay.
Diễn biến mới nhất kỳ vọng có thể tháo gỡ điểm nghẽn này, theo HoREA là vào tháng 4/2020, Chính phủ bố trí 3.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước, trong đó phân bổ 1.000 tỷ đồng tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội 2.000 tỷ đồng dùng vào việc cấp bù lãi suất, phân bổ cho 4 ngân hàng là Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank. Với nguồn tái cấp vốn này, 4 ngân hàng thương mại có thể huy động được đến khoảng 60.000 tỷ đồng để hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội trong năm 2020 và vài năm tiếp theo.
Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội không thống nhất
Năm 2019, Chính phủ đã ban hành Quyết định về khung lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Theo đó, lãi suất vay không thấp hơn lãi suất cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở đồng thời không vượt quá lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100.
Tuy nhiên, thực tế không có sự thống nhất về mức lãi suất diện ưu đãi này. Người mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội được vay ưu đãi với lãi suất 4,8% một năm. Người mua nhà ở xã hội tại 4 ngân hàng thương mại được vay ưu đãi với lãi suất 5% một năm.
Quan điểm của HoREA, đối tượng mua nhà ở xã hội đều là người có thu nhập rất thấp, cần được hỗ trợ. Do đó, chênh lệch lãi suất ưu đãi ở các tổ chức tín dụng đối với họ là điều không nên. Sự thiếu nhất quán về chính sách lãi vay ưu đãi này cần được cải thiện trong thời gian tới để đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho các đối tượng tiếp cận nhà ở giá thấp.
Nhà xã hội cho thuê bị áp thuế cao hơn luật định
Luật Nhà ở quy định trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Nghị định 100 cũng hướng dẫn trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp theo quy định về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.
Tuy nhiên, thực tế, Tổng cục Thuế đã hướng dẫn mức thuế doanh nghiệp xây nhà ở cho thuê chỉ ưu đãi 5% thuế giá trị gia tăng và áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp. HoREA cho rằng, sự vận dụng chính sách thuế này không tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Hạn mức lợi nhuận đầu tư nhà xã hội là bước lùi
Nghị định 100 quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, song HoREA cho rằng sự giới hạn này không hợp lý. Mức lợi nhuận trên không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, nhiều chi phí không tên, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính đúng, đủ vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí thua lỗ.
Thêm vào đó, định mức lợi nhuận cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành. Và trên cơ sở đó, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm. Theo HoREA, lẽ ra Nhà nước chỉ cần kiểm soát về quy hoạch, chất lượng công trình và nhất là giá bán nhà ở xã hội, để khuyến khích các doanh nghiệp đổi mới, sáng tạo, hiệu quả.
Rủi ro pháp lý lớn
Dù Nhà nước khuyến khích làm nhà ở xã hội và mồi thêm nhiều chính sách ưu đãi, song ghi nhận thực tế, các dự án nhà dạng này có quỹ đất hỗn hợp bị vướng về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại. Điểm nghẽn pháp lý lớn nhất hiện nay là dự án này chưa có quy định về các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư sử dụng quỹ đất công do Nhà nước quản lý, dẫn đến lãng phí quỹ đất.
Chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp có quỹ đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là ách tắc phổ biến. Đồng thời, các dự án nhà ở xã hội chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn khiến thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý kéo dài, gây đội vốn, tăng chí phí, khó kiểm soát giá thành ở mức vừa túi tiền.
HoREA cho biết thêm, hiện trên thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu trục lợi trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội, như bán nhà không đúng đối tượng, chuyển nhượng nhà trái quy định pháp luật... Hiệp hội kiến nghị, bên cạnh nhà ở xã hội cũng cần cơ chế phát triển loại nhà ở thương mại giá thấp nhằm khuyến khích mở rộng thị trường nhà ở vừa túi tiền. Điều này nhằm thu hút các doanh nghiệp tham gia, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp tiếp cận được cơ hội an cư.
