Vẫn còn băn khoăn
Ngày 6/5/2023, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho các địa phương, để phục vụ cho việc tính tiền sử dụng đất khi: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; Thuê đất nông nghiệp vượt hạn mức giao, nhận chuyển quyền sử dụng;Nhà nước giao, cho thuê đất có thu tiền sử dụng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DN Nhà nước thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng, cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...
Nghị quyết nêu rõ: UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế của địa phương để thực hiện uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời ủy quyền cho UBND cấp huyện thành lập Hội đồng thẩm định giá đất.
Theo đánh giá, hiện nay do giá đền bù giải phóng mặt bằng dựa vào bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần do cấp tỉnh ban hành, nên nhiều khi chưa theo kịp giá thị trường, dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, thiếu sự đồng thuận của người dân. Việc phân quyền như vậy sẽ góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể và cấp huyện là đơn vị đưa ra quyết định thẩm định giá đất, chủ trì đền bù giải phóng mặt bằng sẽ gần dân, sát dân, lắng nghe được tiếng nói từ phía người dân nhiều hơn... nhưng thực tế quy định này vẫn còn những khó khăn nhất định
“Việc uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể, để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, sẽ phát sinh bất cập trong trường hợp thu hồi đất của tổ chức. Ví dụ một DN đang trả tiền một lần để làm nhà máy và bị thu hồi đất để làm khu đô thị, trường hợp này thẩm quyền của UBND cấp tỉnh theo Điều 66 Luật Đất đai (Nghị quyết 73 không quy định UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi), nhưng UBND cấp huyện lại quyết định giá đất, sẽ dẫn đến “khập khiễng”. Bởi Điều 69 Luật Đất đai quy định quyết định thu hồi và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải ban hành trong cùng một ngày” – Chuyên gia pháp lý BĐS ThS Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.
Gắn trách nhiệm của người đứng đầu
Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành năm 1993, đã tạo căn cứ pháp lý quan trọng đối với nền kinh tế. Đồng thời nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, DN và nhà quản lý, hoạch định chính sách. Nhưng trong quá trình thực thi đã nảy sinh nhiều bất cập, đặc biệt là những tiêu cực trong xác định giá đất, giá đất do Nhà nước xác định thấp hơn nhiều so với thị trường, nên trong suốt thời gian dài luôn tồn tại cơ chế 2 giá đất, dẫn đến hàng loạt sai phạm, nhiều tổ chức, cá nhân, lãnh đạo cơ quan quản lý vướng vào vòng lao lý, bị truy tố hình sự với những bản án nặng, để lại hệ lụy xấu trong dư luận và quá trình phát triển của nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng.
Khi giá đất do Nhà nước xác định bảo đảm tiệm cận với mặt bằng giá thị trường sẽ hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước - người dân - doanh nghiệp, lúc đó thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh hơn và giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường BĐS, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính
Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ Trần Tuấn Anh, việc phân cấp xác định giá đất cụ thể đến tận cơ quan hành chính cấp huyện, về mặt nhận thức sẽ giúp giải quyết xung đột về pháp lý, giúp việc định giá đất sát hơn so với giá thị trường. Nhưng việc phân quyền này cũng tạo ra quyền lực vô cùng lớn cho lãnh đạo đứng đầu cấp huyện, những người này được xem là “vua” một vùng, vì thế không loại trừ nguy cơ về tiêu cực vẫn có thể xảy ra.
“Việc phân cấp, ủy quyền như vậy là phù hợp với tình hinh thực tế và cần thiết phải làm, nhưng để tránh tiêu cực có thể xảy ra thì cần phải có quy định gắn trách nhiệm người đứng đầu địa phương trong quá trình thẩm định, xác định giá đất cụ thể; kèm theo đó là những chế tài vừa để khuyến khích, nhưng cũng để chịu trách nhiệm. Tránh trường hợp sợ sai không làm hoặc có làm nhưng giảm sát lỏng lẻo dẫn đến sai phạm” – thạc sĩ Trần Tuấn Anh nói.
