Vốn cho thị trường bất động sản: Đề xuất giải pháp khơi thông

KTĐT - Chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản (BĐS), do lĩnh vực này đã, đang và sẽ thu hút rất nhiều tiền từ các tổ chức tín dụng cũng như của người dân. Vì thế, những thay đổi về chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS.

Chính sách tiền tệ thắt chặt với BĐS

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, năm 2011, với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với BĐS, đồng nghĩa với việc dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi. Khi Nhà nước siết chặt tín dụng, thì ngay sau đó, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn, thị trường sụt giảm.

Có nhiều nguồn tài chính đầu tư vào BĐS: Thứ nhất là vốn tự có của các doanh nghiệp (nhưng rất nhỏ), Nhà nước quy định mỗi dự án chiếm 15 - 20% vốn tự có thì cũng là một phần nhỏ, còn lại là đi vay ngân hàng và người dân, mà huy động từ người dân lại bị khống chế tỷ lệ 70% và bị khống chế thời gian chỉ được huy động khi xong phần móng. Đối với vay ngân hàng, theo quy luật bất thành văn, tổng dư nợ BĐS trong tổng dư nợ khống chế mức 10% ở điều kiện bình thường. Khi nền kinh tế khủng hoảng, chứng khoán và BĐS bị thắt đầu tiên. Trong khi đó, hiện nay ở Việt Nam vốn chủ yếu đầu tư vào BĐS là vốn vay ngân hàng, nước ta còn thiếu rất nhiều các tổ chức tài chính trung gian khác. Bởi thực tế, nguồn vốn cho cả đầu vào và đầu ra BĐS vẫn dựa quá nhiều vào ngân hàng.

Giám đốc một công ty kinh doanh BĐS chia sẻ: "Nếu sắp tới, lãi suất tiếp tục tăng cao, chủ trương thu hẹp tín dụng BĐS vẫn duy trì, thì không ítdự án của các chủ đầu tư "đói vốn" phải tạm dừng. Còn với khách hàng, chắc chắn họ cũng gặp khó khăn rất nhiều nếu như họ phải vay mượn nhiều để mua bán BĐS".

Điều này cũng có nghĩa là sẽ xảy ra việc chủ đầu tư vi phạm hợp đồng với khách hàng, vì để chậm tiến độ dự án. Hoặc cũng sẽ có doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Hoặc doanh nghiệp phải tìm đối tác để cùng triển khai dự án. Hình thức hợp tác này đang phát huy hiệu quả, nhất là các dự án ở phía Nam.

Ba giải pháp cơ bản

Chia sẻ những khó khăn với nhà đầu tư, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, thị trường BĐS nước ta đang rơi vào tình trạng thiếu vốn mà việc tìm thấy nguồn vốn mới cho thị trường là giải pháp quan trọng hàng đầu. Giải pháp vốn lúc này hoàn toàn phụ thuộc tư duy của các cơ quan quản lý để có được những luồng vốn khả thi, để người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường BĐS.

GS. Đặng Hùng Võ đã đưa ra ba giải pháp để khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS. Thứ nhất, nên đổi mới pháp luật để cho phép thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Bởi trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS trong nước thiếu vốn mà các nước phát triển vừa thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thì giải pháp vốn quan trọng nhất phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam. "Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn chúng ta vẫn phải làm khi đất nước ta đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Tốt nhất là việc đổi mới pháp luật theo huớng này cần thực hiện ngay trong năm 2011 để giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường BĐS nước ta" GS. Võ nói.

Thứ hai, tạo thuận lợi cho huy động vốn đầu tư từ nguồn FDI cho thị trường BĐS và có giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI. GS. Đặng Hùng Võ cho biết, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường BĐS nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Đây là một giải pháp vốn quan trọng. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường BĐS nhà ở. Hầu hết các dự án đầu tư FDI vào BĐS nhà ở đều huy động vốn trước từ người tiêu dùng như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Cơ chế nhà đầu tư nước ngoài cũng tham gia "mua bán nhà trên giấy" thì đó không phải là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.

Thứ ba, hoàn chỉnh cơ chế huy động vốn trước, hay còn gọi là "mua bán nhà trên giấy", để làm sao khắc phục được các rủi ro có thể xẩy ra. Trên thực tế, cơ chế này là một giải pháp vốn rất quan trọng, nhưng luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Đó là những rủi ro về chất lượng, về tiến độ, về giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, cũng cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn…

Câu chuyện tìm vốn cho thị trường BĐS đang làm đau đầu nhiều chủ đầu tư dự án của Việt Nam. Nhà nước ban hành chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS, nhưng cũng cần "khơi thông" bằng việc chỉnh sửa một số quy định chưa phù hợp, để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển theo hướng có lợi nhất.