Vốn đầu tư Bất động sản giảm: Mừng hay lo?

Theo số liệu của Tổng cục thống kê, đến cuối quý III/2019, mức tín dụng tăng khoảng 9,4% so với cùng kỳ năm 2018. Mức tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng gần 14,6% so với cuối năm 2018, chiếm 19,1% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 32,7% dư nợ BĐS, tăng 5,5%; tín dụng cho mục đích tự sử dụng chiếm 68,3% dư nợ BĐS, tăng 19,6%.

Có nhiều âu lo về chất lượng tăng trưởng kinh tế, khi hoạt động BĐS thu hút đồng vốn quá cao, cũng như giá trị và tài sản liên quan BĐS thế chấp ở ngân hàng quá lớn. Đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, báo cáo tình hình kinh tế - xã hội trong nửa đầu năm 2019 cho thấy, lĩnh vực BĐS đang thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước cao nhất, trong khi tiền đổ vào công nghiệp sản xuất, chế biến, chế tạo khiêm tốn.

Cụ thể, tổng vốn đăng ký và bổ sung của DN trong nước là trên 13 nghìn DN, vốn đăng ký khoảng 270 nghìn tỷ đồng, nhưng BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất (32,7%). Vốn FDI đổ vào BĐS tại TP này cũng chiếm tỷ lệ cao, trong số trên 351 triệu USD vốn FDI thì có đến gần 47% đổ vào BĐS; Ở hình thức liên doanh góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài, kinh doanh BĐS cũng chiếm tỷ trọng cao nhất 24%.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Trần Đức Chuyên cho biết, ngoài những quan ngại về số lượng doanh nghiệp và nguồn vốn đầu tư vào BĐS tăng cao, thì thị trường đang gặp phải những thách thức do xu hướng tăng trưởng nóng của tín dụng BĐS. Năm 2018 giá trị BĐS và tài sản liên quan đến BĐS đang được thế chấp tại các ngân hàng được định giá là 5,7 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với năm 2017. Tính đến hết tháng 10/2019, tổng dư nợ BĐS là trên 220 nghìn tỷ đồng, tăng 14,5% so với cùng kỳ năm 2018 và chiếm 19% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Hầu hết dư nợ BĐS đều được thế chấp tại các ngân hàng, tín dụng BĐS được phân làm hai loại, gồm vốn trực tiếp cho vay kinh doanh BĐS và vốn cho vay tiêu dùng với mục đích mua, xây dựng BĐS.

“Cùng với kênh cho vay tiêu dùng, dòng tín dụng vẫn tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS thông qua việc các ngân hàng tăng cường nắm giữ trái phiếu của các doanh nghiệp. Khiến cho dư nợ BĐS tại các ngân hàng đang ngày càng “phình” to. Đây là lý lo đáng quan ngại, khiến cho ngân hàng Nhà nước phải siết chặt nguồn tín dụng cho vay trung, dài hạn” – ông Chuyên nhìn nhận.

Mặc dù nguồn vốn đầu tư vào BĐS từ đầu năm 2019 đến nay vẫn ở tỷ lệ cao, nhưng xét một cách tổng thể, trong 10 tháng đầu năm 2019, tổng lượng vốn FDI vào lĩnh vực này mới chỉ đạt khoảng 45% so với năm 2018 (năm 2018 tổng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt 6,6 tỷ USD).

Năm 2018, tổng nguồn vốn đầu tư đạt con số lỷ lục, tăng gấp 7 lần so với năm 2017, nhưng trong năm này vốn FDI đăng ký vào BĐS tập trung vào một số “siêu dự án”, như: Dự án Thành phố thông minh tại Đông Anh (Hà Nội) tổng vốn đầu tư 4,1 tỷ USD; Dự án Lotte Mall Hà Nội với tổng số vốn đăng ký là 600 triệu USD.

Theo chuyên gia kinh tế Đoàn Văn Viễn, việc vốn đầu vào BĐS liên tục tăng nhanh sẽ làm cho thị trường tăng trưởng nóng, thiếu ổn định, dễ xảy ra “bóng bóng”. Vì vậy, năm 2019 vốn đầu tư có giảm, nhưng hứa hẹn sẽ mang lại nhiều điểm tích cực hơn, giúp cho thị trường bình ổn trở lại, các sản phẩm sẽ được giao dịch với giá trị thực; đồng thời, sau một năm đầy biến động, khó khăn của thị trường liên quan đến thủ tục pháp lý và tín dụng, các nhà phát triển BĐS sẽ được thanh lọc và bước vào một giai đoạn phát triển mới.

“Vào nửa đầu năm 2018, khi dự án TP thông minh tại huyện Đông Anh được khởi động, đã khiến cho các sản phẩm BĐS tại khu vực này tăng lên chóng mặt, ngay cả các sản phẩm đất nền trong khu dân cư cũng được môi giới, người đầu cơ “thổi” giá với mức tăng từ 30 – 50% so với thời điểm cách đó khoảng 1 năm. Trong khi các dự án thì chưa có sản phẩm đưa ra thị trường, đây chính là hiệu ứng ngược với việc tăng trưởng vốn đầu tư” – ông Viễn cho hay.