Xây dựng lại chung cư cũ: Không thể đặt mục tiêu siêu lợi nhuận

Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng luật Hàm Rồng cho biết, chỉ tính riêng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội, hơn 15 năm qua, khi bắt tay vào thực hiện các đề án, chương trình cải tao, xây dựng lại chung cư cũ (CCC), TP mới triển khai được 19/1.579 khu, chiếm tỷ lệ 1,2%. Vướng mắc lớn nhất liên quan đến những văn bản pháp lý, nhiều cá nhân đã dựa vào đó để gây khó dễ, không hợp tác, đòi bồi thường với mức cao hơn giá trị thực tế... làm chậm quá trình triển khai thực hiện.

“Tuy nhiên, Nghị định 69/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/9, đã tháo gỡ nhiều vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại CCC. Một trong những điểm nhấn quan trọng là quy định cụ thể về hệ số đền bù, giải phóng mặt bằng (hệ số K – PV) từ 1 – 2 lần. Như vậy việc thỏa thuận giữa người dân - DN đã có căn cứ rõ ràng hơn, quy định trong luật. Người dân không thể đòi bồi thường với mức giá “trên trời” được nữa” – luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.

Tại Hội nghị phản biện về dự thảo Đề án “Cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn TP Hà Nội” mới đây, Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật (UB MTTQ Việt Nam TP Hà Nội) Lê Văn Hoạt cho biết, Nghị định 69/2021 có nhiều điểm mới, căn cứ pháp lý đã tương đối thông suốt, cần phải bắt tay vào thực hiện ngay. Nhưng quy định này áp dụng chung cho cả nước, TP Hà Nội đặc thù là đô thị đặc biệt, cần phải có những giải pháp riêng nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai. Trên cơ sở đó, Thành ủy Hà Nội chấp thuận chủ trương sử dụng ngân sách TP để triển khai việc kiểm định, đánh giá chất lượng CCC trên địa bàn, dự kiến từ nay đến hết năm 2023 sẽ hoàn thành kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các khu CCC.

“Tôi cho rằng đây là giải pháp có tính “đột phá” của TP Hà Nội nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai đề án. Nhưng vấn đề quan trọng nhất cần sử dụng một cách hợp lý nguồn ngân sách này, trước hết dùng một phần nguồn ngân sách tập trung hoàn thiện một số khu, không nên thực hiện dàn trải, nếu hiệu quả tiếp tục nhân rộng. Như vậy, sẽ giúp sử dụng hiệu quả nguồn ngân sách, tránh gây lãng phí” – ông Lê Văn Hoạt nhìn nhận.

Một trong những vấn đề được bàn luận nhiều nhất thời gian qua, liên quan đến lợi ích 3 bên: Nhà nước, DN và người dân. Trong khi, Nhà nước yêu cầu lợi nhuận của DN tại mỗi dự án không vượt quá 10% tổng vốn đầu tư, cho DN hưởng cơ chế ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuế, vay vốn ngân hàng...; DN muốn sử dụng một phần diện tích dự án bán thương mại nhằm đảm bảo lợi nhuận; Trong khi người dân cũng yêu cầu DN bồi thường với hệ số cao, mua phần diện tích tăng thêm ở dự án mới với mức giá ưu đãi tương đương giá bán nhà ở xã hội...

Về vấn đề này, chuyên gia về quy hoạch đô thị KTS Trần Huy Hoàng cho biết, thời gian qua, TP Hà Nội đã thí điểm cải tạo, xây dựng mới một số khu CCC bằng nguồn vốn ngân sách. Nhưng thực tế việc này không thể thực hiện đại trà, vì nguồn ngân sách eo hẹp, quan trọng hơn đất nước đang trong giai đoạn kinh tế thị trường, thời kỳ bao cấp đã lùi xa, không thể dùng ngân sách phục vụ cho một nhóm người.

“Vấn đề ở chỗ cả DN và người dân phải ý thức đây là việc có tính cộng đồng, việc quan trọng của toàn xã hội, vì cải tạo, xây dựng lại CCC nằm trong kế hoạch tái thiết, chỉnh trang đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, hiện đại hóa đất nước. Nếu ai cũng đặt lợi ích của mình lên trên hết thì công cuộc này không thể thành công được” – KTS Trần Huy Hoàng nói.

Các chuyên gia, nhà quản lý đều chung quan điểm, Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định hệ số (K) bồi thường từ 1 - 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận, có tính khả thi cao, phù hợp thực tế. Căn cứ vào đó, chủ sở hữu nên đồng thuận, chia sẻ với Nhà nước và DN; Phía DN cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía chủ sở hữu nhà CCC. Bởi lẽ, bên cạnh cái lợi được hoán đổi diện tích căn hộ mới rộng, an toàn, môi trường sống tốt, nhiều tiện ích - dịch vụ hơn, cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích, như thêm nhiều chủ sở hữu quyền sử dụng đất, khu nhà chung cư mới đông đúc hơn nhà chung cư cũ trước đây.

Ví dụ, nhà chung cư A cũ có 100 căn hộ, dân số 500 người ở trên diện tích khuôn viên 2.000m2, nay xây dựng mới khoảng 200 căn hộ, 1.000 người cư trú, chưa tính khách hàng bên ngoài đến mua sắm tại khu vực kinh doanh dịch vụ toà nhà. Vấn đề lúc này cần tìm tiếng nói chung, trên cơ sở lợi ích của toàn xã hội, chứ không chỉ riêng bất cứ chủ thể nào.