Phục hồi không đều giữa các phân khúc
Dễ dàng nhìn thấy phần lớn nguồn cung BĐS tại Đà Nẵng và vùng phụ cận đến từ những dự án đã triển khai bán hàng. Thị trường khan hiếm dự án mở bán mới, đặc biệt phân khúc đất nền. Sức cung và cầu chung ở phân khúc chủ lực này mặc dù có điều chỉnh theo hướng tích cực nhưng vẫn còn ở mức khá thấp so với 3-4 năm trước.
Thực trạng đang chỉ ra rằng dự án đất nền đang gặp nhiều khó khăn khi liên quan đến tính pháp lý. Các nhà đầu tư sẽ tìm đến sản phẩm thứ cấp với hạ tầng hoàn thiện và sổ hồng có sẵn.
Phân khúc căn hộ được kỳ vọng sẽ vực dậy thị trường BĐS miền Trung. Theo nhiều kênh thống kê, nguồn cung mới đa dạng thông qua việc một số dự án lớn đã và đang trong giai đoạn truyền thông mở bán. Cơ cấu nguồn cung tập trung khu vực quận Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và quận Sơn Trà (TP Đà Nẵng).
Ông Nguyễn Hữu Đạt, Giám đốc Dự án doanh nghiệp BĐS tại Đà Nẵng, cho biết thị trường tổng thể vẫn chưa thể “nóng sốt” bởi một lượng lớn sản phẩm trong giai đoạn 2015-2021 cần thời gian để thanh khoản nhằm thu hồi vốn. Nhà đầu tư sẽ hướng đến nguồn cung mới chất lượng thông qua chủ đầu tư có thương hiệu, pháp lý dự án hoàn chỉnh và đặc biệt bài toán thanh khoản tốt.
“Đối với thị trường thứ cấp, đất nền ở những khu vực đã hình thành khu dân cư vẫn có giao dịch, thỉnh thoảng sẽ có những đợt sóng nhỏ khi xuất hiện thông tin tích cực. Phân khúc này cũng đã vượt qua đáy, giá cả không còn giảm sâu mà sẽ đi ngang và tăng dần. Do đó việc lướt sóng trong giai đoạn này sẽ khá rủi ro nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính” - ông Nguyễn Hữu Đạt nhìn nhận.
Cũng theo ông Nguyễn Hữu Đạt, dòng sản phẩm nào có nhiều nguồn cung mới ra thị trường thì sẽ chiếm ưu thế. Đơn cử tại Đà Nẵng, trong khoảng 6 tháng đầu năm hàng loạt các dự án căn hộ mới được tung ra thị trường đã giúp nhà đầu tư có thêm sản phẩm để lựa chọn. Đất nền lại không có dự án mới nên dòng sản phẩm này vẫn còn đang trong tiến trình hồi phục.
Phân khúc nào dẫn dắt thị trường?
Đất nền là phân khúc thường xuyên dẫn dắt thị trường BĐS miền Trung trong thời gian qua. Nhưng nhà đầu tư dần cảm nhận được những thách thức khi xuống tiền tại các dự án. Nguyên nhân thì có nhiều nhưng chủ yếu là do vấn đề pháp lý, tính thanh khoản và dòng tiền.
Các dự án nhà ở xã hội cũng gặp không ít khó khăn khi mà chủ yếu tập trung tại thị trường Đà Nẵng. Một số tỉnh thành khác dù có chủ trương và đã bố trí quỹ đất nhưng quá trình thực hiện lại không thành công, thậm chí biến thành “dự án treo”. Chính quyền địa phương thời gian qua dù rất cố gắng tháo gỡ nhưng vẫn chưa cải thiện nhiều.
Có một thực trạng là thị trường BĐS dù đang trải qua giai đoạn nhiều thách thức nhưng giá bán vẫn neo ở mức cao. Các sản phẩm sơ cấp liên tục được chủ đầu tư tăng giá dù tính thanh khoản không quá tích cực. Điển hình phân khúc căn hộ trong 6 tháng đầu năm có nhỉnh về nguồn cung và đa dạng về mức giá đầu tư.
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS miền Trung nhiều khả năng sẽ đi ngang trong thời gian ngắn hạn và dần tăng giá khi những chính sách về luật được áp dụng “thành thạo”. Hiện phần lớn các dự án đất nền tại Quảng Nam, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Quảng Trị… đều vướng đến pháp lý, chậm chí nằm trong diện thanh tra. Do đó chủ đầu tư cần có thời gian để tháo gỡ và tìm hướng giải quyết dứt điểm nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Chưa kể những khách hàng đang tìm kiếm kênh đầu tư về BĐS cần tìm hiểu tận gốc tính pháp lý, đặc biệt những dự án chưa có sổ hồng; nghiên cứu thêm về yếu tố quy hoạch của dự án, nghĩa vụ tài chính và kinh nghiệm triển khai của chủ đầu tư.
Riêng Đà Nẵng thời gian qua thị trường bắt đầu tái cấu trúc tại phân khúc sản phẩm. Nguồn cung căn hộ dần chiếm lĩnh thị trường sơ cấp, riêng đất nền chủ yếu sản phẩm thứ cấp. Chưa kể, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển cũng có dấu hiệu chậm lại.
Bà Trương Thị Linh Kiều, Giám đốc Kinh doanh FPT City, đánh giá nguồn cung căn hộ đang có sự đa dạng từ trung cấp đến cao cấp. Thị trường cũng chứng kiến sự tăng giá, một phần do nhu cầu mua và đầu tư ngày càng tích cực. Tuy nhiên nếu so sánh với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì giá BĐS tại miền Trung vẫn còn khiêm tốn, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.
Theo bà Trương Thị Linh Kiều, không phải dự án nào khi ra mắt cũng nhận được sự thanh khoản lớn. Bởi khách hàng thường tìm kiếm đến các chủ đầu tư uy tín, dự án có vị trí thuận lợi và hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ. Đương nhiên khách hàng còn quan tâm đến chính sách bán hàng cũng như tiềm năng phát triển của dự án trong tương lai.
