Định danh bất động sản: Những thách thức cần giải quyết

Bước tiến lớn trong quản lý dữ liệu bất động sản

Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, Việt Nam sẽ bắt đầu áp dụng mã định danh điện tử quốc gia cho từng sản phẩm BĐS, gồm đất, nhà ở, căn hộ… nhằm tạo nền tảng quản lý dữ liệu thống nhất, xuyên suốt trên diện rộng. Đây là bước chuyển mình lớn trong quản lý mà thị trường kỳ vọng sẽ tăng cường minh bạch, nâng cao hiệu quả quản lý và giảm thiểu rủi ro giao dịch. Ngoài ra, đến giữa năm 2025, hơn 49,7 triệu thửa đất trên cả nước đã được cập nhật dữ liệu số, với hệ thống mã định danh được kết nối với dữ liệu dân cư và thuế, góp phần tạo dựng cơ sở dữ liệu tích hợp và thúc đẩy dịch vụ công trực tuyến.

Tuy nhiên, việc triển khai thực tế không hề đơn giản bởi những vấn đề “nổi cộm” khi triển khai định danh BĐS. Thứ nhất, dữ liệu phân tán, thiếu đồng bộ giữa các hệ thống, hiện dữ liệu đất đai, nhà ở và thông tin giao dịch được lưu trữ tại nhiều cơ quan: Sở NN&MT, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, cơ quan xây dựng… mỗi nơi lại sử dụng hệ thống và chuẩn khác nhau. Điều này tạo ra “vùng dữ liệu phân tán”, khiến việc tổng hợp và truy xuất thông tin trở nên phức tạp, đôi khi dẫn tới sai lệch. Nếu mỗi cơ quan xây dựng kho dữ liệu riêng biệt mà không liên thông, sẽ dẫn tới trường hợp một BĐS có nhiều phiên bản dữ liệu khác nhau, gây khó khăn trong giao dịch, định giá và thu thuế.

Thứ hai, trùng lặp dữ liệu và tải hành chính cho người dân, trong quá trình rà soát dữ liệu để cập nhật hệ thống, nhiều người dân phải cung cấp lại thông tin mà lẽ ra đã có sẵn trong các cơ sở dữ liệu khác như sổ đỏ, cơ sở dữ liệu dân cư hay thuế. Yêu cầu người dân nhập lại dữ liệu đã tồn tại có thể tạo ra gánh nặng thủ tục, trùng lặp và mất thời gian cho người dân, nếu chưa có cơ chế liên kết dữ liệu tự động.

Thứ ba, chất lượng dữ liệu địa chính còn nhiều hạn chế, do nhiều bản đồ địa chính cũ, được biên vẽ thủ công từ thời trước, chưa được số hóa đầy đủ và chính xác. Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới việc gán mã định danh chính xác cho mỗi thửa đất và tài sản gắn liền. Chất lượng dữ liệu không chỉ quyết định hiệu quả quản lý mà còn tác động tới quyền lợi tham gia thị trường của người dân và doanh nghiệp.

Thứ tư, khó khăn trong cập nhật dữ liệu theo thời gian thực, thị trường BĐS luôn biến động mạnh: tách thửa, hợp thửa, thay đổi quyền sử dụng… nhưng hệ thống cập nhật dữ liệu thường chậm, đòi hỏi nhiều bước xác minh thủ công. Điều này dẫn tới tình trạng các cơ sở dữ liệu không phản ánh được kịp thời thực tế thị trường.

Bên cạnh đó, là những thách thức từ công nghệ và chính sách, việc chuẩn hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà còn đòi hỏi sự phối hợp liên ngành giữa Bộ NN&MT, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Công an, và chính quyền địa phương. Việc thiếu một chuẩn quốc gia thống nhất về mã định danh khiến việc liên thông và trao đổi giữa các hệ thống gặp nhiều trở ngại. Chưa kể, nhiều địa phương còn đang ở trình độ khác nhau về năng lực công nghệ thông tin, nhân lực vận hành và nguồn lực đầu tư. Điều này kéo theo khoảng cách trong chất lượng dữ liệu và khả năng cập nhật định danh một cách đồng bộ.

Từ chiến lược đến hành động

Trên cơ sở thực tiễn và kinh nghiệm quốc tế, cần thiết xây dựng và triển khai đồng bộ chiến lược định danh BĐS với các nhóm giải pháp căn cơ. Thứ nhất, cần sớm ban hành chuẩn quốc gia về mã định danh, gia phải đảm bảo các yếu tố: Duy nhất và không trùng lặp trên toàn quốc; Tương thích với hệ thống GIS (thông tin địa lý); Dễ dàng tích hợp vào các hệ thống khác như thuế, xây dựng, giao dịch trực tuyến. Chuẩn này sẽ trở thành “chìa khóa” để mọi hệ thống thông tin liên quan tới đất đai và nhà ở có thể truy cập, xác thực và sử dụng chung.

Thứ hai, phát triển hạ tầng dữ liệu tích hợp liên ngành, cần xây dựng Cổng dữ liệu BĐS Quốc gia, kết nối thông tin đất – nhà – giao dịch – thuế – quy hoạch. Hệ thống này phải cho phép cập nhật theo thời gian thực, đảm bảo tính minh bạch và phục vụ tốt công tác quản lý, hoạch định chính sách. Thứ ba, là nâng cao chất lượng dữ liệu địa chính, việc số hóa bản đồ địa chính hiện đại không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc. Cần ứng dụng ảnh vệ tinh, GPS và công nghệ GIS mới nhất, sàng lọc và làm sạch dữ liệu hiện có và thường xuyên đối chiếu và cập nhật sau mỗi thay đổi quyền sử dụng.

Thứ tư, cần ứng dụng công nghệ hiện đại trong quản lý, các công nghệ như blockchain, AI và điện toán đám mây có thể đóng vai trò then chốt (Blockchain giúp tạo hồ sơ bất biến cho từng tài sản; AI hỗ trợ rà soát dữ liệu tự động, giảm lỗi thủ công; Đám mây giúp lưu trữ, truy xuất và chia sẻ dữ liệu hiệu quả). Thứ năm, sớm hoàn thiện khung pháp lý và thúc đẩy liên thông dữ liệu, bên cạnh Nghị định 357/NĐ-CP, cần có hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn chi tiết, quy định quyền và nghĩa vụ của từng bên liên quan trong cung cấp, cập nhật và sử dụng dữ liệu. Đồng thời, thiết lập cơ chế phối hợp thực thi giữa các bộ, ngành và địa phương để tránh trùng lặp và xung đột trong dữ liệu.

Định danh BĐS không chỉ góp phần hiện đại hóa quản lý đất đai mà còn là yếu tố quyết định tới minh bạch thị trường, bảo vệ quyền lợi người dân và thúc đẩy đầu tư phát triển. Việc vượt qua những thách thức hiện tại đòi hỏi một chiến lược dài hạn, sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách, công nghệ và quản lý dữ liệu liên ngành. Làm được điều này, Việt Nam sẽ xây dựng được một thị trường bất động sản minh bạch, công bằng và hiệu quả – đúng với kỳ vọng của cả người dân, nhà đầu tư và cơ quan quản lý.