Gắn mã định danh bất động sản: kỳ vọng và thách thức

Đây được xem là một trong những giải pháp nền tảng nhằm minh bạch hóa thông tin, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, đồng thời tạo lập môi trường giao dịch lành mạnh, bền vững cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, từ kỳ vọng đến thực tiễn vẫn còn một khoảng cách đáng kể, đòi hỏi lộ trình, nguồn lực và sự phối hợp đồng bộ của nhiều ngành, nhiều cấp.

Yêu cầu tất yếu trong công tác quản lý

Thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua được đánh giá là còn thiếu tính minh bạch, thông tin phân tán, không đồng nhất, thậm chí “mù mờ”. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân, DN mà còn tạo ra “khoảng trống” cho đầu cơ, thổi giá, trốn thuế và các hành vi trục lợi chính sách. Trong bối cảnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP, quy định tất cả sản phẩm BĐS, đều sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng biệt, tương tự như “căn cước” của mỗi thửa đất, công trình. Mỗi BĐS khi được gắn một mã định danh duy nhất sẽ có “hồ sơ điện tử” xuyên suốt vòng đời, từ quy hoạch, cấp phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu, giao dịch, thế chấp cho đến chuyển nhượng, thừa kế...

Đây không chỉ là vấn đề ứng dụng công nghệ, mà là bước tiến quan trọng trong cải cách thể chế quản lý đất đai, nhà ở và thị trường BĐS, lĩnh vực vốn có tác động lan tỏa lớn đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Một trong những kỳ vọng lớn nhất khi triển khai mã định danh BĐS là nâng cao tính minh bạch của thị trường, giúp người mua nhà, nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận dữ liệu chính thống, giảm rủi ro tranh chấp và “sập bẫy” các dự án không đủ điều kiện pháp lý.

“Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS thời gian qua liên tục biến động mạnh, xuất hiện các cơn “sốt ảo”, đầu cơ, thổi giá là do thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất và định danh rõ ràng. Mã định danh BĐS sẽ giúp truy xuất toàn bộ lịch sử pháp lý, giao dịch, qua đó hạn chế đầu cơ và các hành vi trục lợi” - TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh.

Đối với cơ quan quản lý, mã định danh BĐS sẽ hỗ trợ đắc lực trong công tác thống kê, dự báo, điều tiết thị trường. Việc nắm bắt chính xác số lượng, cơ cấu, tình trạng BĐS theo từng địa bàn sẽ giúp hoạch định chính sách phát triển đô thị, nhà ở, tránh tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài như thời gian qua. Bên cạnh đó, hệ thống mã định danh còn góp phần kiểm soát rủi ro tín dụng, hạn chế tình trạng một tài sản thế chấp nhiều nơi hoặc định giá thiếu chính xác. Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để quản lý thuế hiệu quả hơn, chống thất thu trong các giao dịch chuyển nhượng BĐS vốn còn nhiều “kẽ hở”.

Không chỉ phục vụ quản lý, mã định danh BĐS còn mở ra dư địa lớn cho chuyển đổi số trong lĩnh vực BĐS. Khi dữ liệu được chuẩn hóa, các nền tảng giao dịch trực tuyến, định giá tự động, phân tích thị trường, thậm chí ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) trong dự báo xu hướng giá sẽ có điều kiện phát triển. Nếu thực hiện thành công, đây sẽ là cú hích quan trọng để cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, đặc biệt trong bối cảnh thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, hạ tầng.

“Mã định danh BĐS nếu được triển khai bài bản sẽ tạo nền tảng dữ liệu lớn (big data) cho thị trường, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn, DN giảm chi phí tuân thủ và người dân được bảo vệ tốt hơn trong các giao dịch. Khi dữ liệu BĐS được chuẩn hóa và cập nhật theo thời gian thực, cơ quan quản lý có thể theo dõi dòng vốn, giao dịch, giá cả một cách sát sao hơn, từ đó đưa ra chính sách kịp thời, tránh những cú sốc gây bất ổn kinh tế” – chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành phân tích.

Những thách thức hiện hữu

Dù kỳ vọng lớn, song quá trình triển khai mã định danh BĐS đang đối mặt với không ít thách thức. Hiện nay, dữ liệu đất đai, nhà ở ở nhiều địa phương còn thiếu đồng bộ, thậm chí chưa được số hóa đầy đủ. Hồ sơ giấy tồn tại nhiều năm, thông tin thiếu cập nhật, sai lệch hoặc chồng chéo là rào cản lớn cho việc xây dựng hệ thống định danh thống nhất.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn những khoảng trống về chuẩn dữ liệu, trách nhiệm cập nhật, chia sẻ và khai thác thông tin giữa các cơ quan. Nếu không có quy định rõ ràng, nguy cơ “mỗi nơi một kiểu”, thiếu liên thông là hoàn toàn có thể xảy ra. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu lớn, bảo đảm an toàn, bảo mật thông tin đòi hỏi chi phí đầu tư không nhỏ, cùng với đội ngũ nhân lực có trình độ công nghệ, quản lý dữ liệu. Trong khi đó, năng lực triển khai giữa các địa phương hiện còn chênh lệch khá lớn.

“Thách thức lớn nhất hiện nay nằm ở chất lượng dữ liệu đầu vào. Hồ sơ đất đai, nhà ở tại nhiều địa phương còn thiếu, sai lệch, không đồng nhất, thậm chí tồn tại nhiều thông tin lịch sử chưa được cập nhật. Nếu dữ liệu gốc chưa “sạch”, việc gắn mã định danh rất dễ dẫn đến tình trạng ‘số hóa cái chưa đúng’, làm phát sinh thêm rủi ro cho người dân và DN” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Một vấn đề quan trọng là bảo vệ quyền riêng tư và an toàn thông tin của người dân, DN. Khi dữ liệu BĐS được số hóa và liên thông, nguy cơ lộ lọt thông tin, bị khai thác trái phép nếu không có biện pháp bảo mật chặt chẽ là hoàn toàn có thể xảy ra. Do đó, cần hoàn thiện khung pháp lý về bảo vệ dữ liệu cá nhân, phân quyền truy cập, trách nhiệm sử dụng thông tin. Chỉ những chủ thể có thẩm quyền, phục vụ mục đích chính đáng mới được tiếp cận dữ liệu ở mức độ phù hợp, tránh việc thương mại hóa hoặc lạm dụng thông tin.

“Rủi ro lớn là triển khai mang tính phong trào, hình thức, chạy theo mục tiêu số hóa mà thiếu chiều sâu. Nếu chỉ dừng lại ở việc gắn một dãy số cho BĐS mà dữ liệu phía sau không đầy đủ, không được cập nhật thường xuyên thì mã định danh sẽ không có nhiều ý nghĩa thực tế. Nguy hiểm hơn, nó còn có thể tạo ra cảm giác “đã minh bạch”, trong khi rủi ro vẫn còn nguyên” – chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo.

Gắn mã định danh BĐS không thể giải quyết ngay mọi tồn tại của thị trường, nhưng nếu được triển khai bài bản, đây sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn; và cần sự phối hợp liên ngành, từ tài nguyên môi trường, xây dựng, tài chính, thuế, ngân hàng cho đến tư pháp, công chứng. Nếu thiếu cơ chế phối hợp chặt chẽ, dữ liệu sẽ tiếp tục bị “cắt khúc”, làm giảm hiệu quả của hệ thống.

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn đầu, có thể ưu tiên thí điểm tại các đô thị lớn, nơi có điều kiện hạ tầng công nghệ và nhu cầu quản lý cao, sau đó từng bước nhân rộng ra toàn quốc. Đồng thời, cần xác định rõ cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm xây dựng, vận hành và cập nhật hệ thống mã định danh, đồng thời có cơ chế giám sát, đánh giá độc lập để bảo đảm tính minh bạch, khách quan. Cùng với đó là lộ trình triển khai phù hợp, tránh tâm lý nóng vội dẫn đến hình thức, lãng phí nguồn lực.