Chờ được công nhận chủ đầu tư
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay, vào thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thủ tục đầu tư xây dựng, mà chủ yếu là không được công nhận chủ đầu tư do không đáp ứng các quy định về nguồn gốc đất.
Riêng TP Hồ Chí Minh thời điểm đó có 170 dự án nhà ở thương mại, nhưng may mắn có 44 dự án được công nhận chủ đầu tư. 126 dự án còn lại có xen kẽ đất ở cùng đất khác nên không được công nhận chủ đầu tư. Trong đó, có khoảng 20 dự án có quy mô lớn, chỉ có nguồn gốc đất khác, không phải là đất ở, cùng chung số phận. Kéo dài 10 năm qua, các chủ đầu tư đều “đỏ mắt” chờ đợi được gỡ vướng thủ tục đầu tư.
Những tưởng các Luật mới sẽ tháo gỡ được hoàn toàn vướng mắc trên. Tuy nhiên, quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 yêu cầu nhà đầu tư phải “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại lại đang “khóa” cơ hội phát triển của 20 dự án lớn, chiếm tới 15% tổng số 126 dự án đang chờ khơi thông pháp lý.
“Những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất khác không phải là đất ở tại TP Hồ Chí Minh hầu hết có quy mô lớn hoặc rất lớn. Dù dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng nguy cơ lại không được công nhận chủ đầu tư trên mảnh đất của mình, điều đó khiến nhà đầu tư bị chôn vốn, mất niềm tin vào môi trường đầu tư và lãng phí nguồn lực đất đai” - ông Lê Hoàng Châu nói.
Trong văn bản mới đây, HoREA chỉ ra rằng, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã khắc phục một số hạn chế nhưng riêng quy định tại khoản 6 Điều 127 lại đang làm mất đi sự “thông thoáng” của các quy định pháp luật trước đây. Thậm chí, Hiệp hội cho rằng đây là một “bước lùi” so với Luật Đất đai 2013 và chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Vì vậy, trong năm 2024 và những năm tiếp theo, nếu không được tháo gỡ, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.
Chờ đợi Quốc hội “gỡ vướng”
Vừa qua, Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo “Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật”, tiến tới trình Quốc hội ban hành, đang mang đến hy vọng “gỡ vướng” cho nhiều chủ đầu tư.
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ, đây là một chương trình rất cần thiết, có tính kế thừa, phù hợp với pháp luật và thực tiễn, sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án nhà ở cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản). Đồng thời, sẽ tăng nguồn cung dự án, giải quyết tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường.
Còn ông Lê Hoàng Châu bày tỏ, rất cần thiết áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 01/07/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đồng thời nhanh chóng ban hành các văn bản dưới Luật và Nghị quyết thí điểm thì sẽ nhanh chóng xử lý được các vướng mắc của thị trường địa ốc và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư, khắc phục tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm” trong một bộ phận cán bộ, công chức hiện nay.
Theo dự thảo Nghị quyết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025, ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
“Trường hợp Quốc hội thông qua Đề án thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn tại TP Hồ Chí Minh sẽ được công nhận chủ đầu tư trên đất của mình, đây là một tin vui mà công ty chúng tôi và nhiều nhà đầu tư khác đều mong chờ” - ông Hoàng Thông, Giám đốc Công ty Xây dựng và Bất động sản Minh Phát (TP Thủ Đức) bộc bạch.
Chia sẻ với báo giới, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân mong muốn sớm được Quốc hội thông qua dự thảo “Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại”, có hiệu lực cùng với hiệu lực thi hành của Luật Đất đai (tháng 1/2025). Đây cũng là một trong những nhiệm vụ được Bộ Tài nguyên và Môi trường rất quan tâm và đã đưa vào kế hoạch triển khai thực hiện có hiệu quả Luật Đất đai 2024.
