Từ thực tế trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng vừa được ban hành được đánh giá là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng chênh lệch giá ảo - giá thật.
Hệ lụy khi khung giá đất thấp hơn giá thị trường
16 hộ dân tại Tổ dân phố 33 khu Đồng Mơ, phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai nằm trong diện bị thu hồi đất để thực hiện dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ phản ánh về việc bị trả giá đền bù quá thấp. Hầu hết người dân bị thu hồi đất đều cho rằng, họ sẵn sàng nhường đất cho dự án, tuy nhiên yêu cầu việc bồi thường đất phải hợp lý.
Hiện đơn giá bồi thường chỉ có hơn 1,6 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp, thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế tại địa phương nên các hộ gia đình đã không đồng ý nhận tiền bồi thường và có ý kiến phản đối tại các buổi làm việc với các cơ quan, ban, ngành địa phương cùng chủ đầu tư, song đến nay vẫn chưa được giải quyết. Đây là một trong nhiều trường hợp trên địa bàn Hà Nội bị người dân phản đối, do được đền bù giá đất quá thấp so với giá thị trường khiến dự án chậm triển khai hoàn thiện.
Từ thực tế này, trao đổi với báo giới, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP Hồ Chí Minh Trần Thị Khánh Linh cho rằng, nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá thị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
Trong khi đó, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Nhưng sự thực thì kể từ khi có khung giá đất đến nay vẫn chưa làm trọn vẹn mục đích này.
“Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nhất là nghịch lý đối với đất tại đô thị cũng chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Ví dụ như giá đất khu vực trung tâm phố cổ Hà Nội như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, hay tại TP Hồ Chí Minh như đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... giá đất thị trường khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/m2.
Nhưng trong khung bảng giá Nhà nước lại chỉ quy định khoảng hơn 200 - 250 triệu đồng/m2. Như vậy nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước, chính điều này có tác hại làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường” - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định.
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, khi đã có khoảng cách về giá trong bối cảnh cơ chế thị trường thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.
Nhưng hệ số ở tất cả các tỉnh chỉ từ 1,5 - 2. Hay nói cách khác, nếu giá đất trong khung chiếm 30% giá đất thị trường, nhân đôi thì cũng chỉ chiếm 60%, trong khi đó ai cũng biết giá đất thị trường là bao nhiêu, ai cũng hiểu độ chênh lệch là bao nhiêu. Đây là nguyên nhân dẫn đến thất thoát từ khung giá đất thấp.
Bên cạnh đó, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế về đất đai sẽ giảm. “Giả sử giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. Ở các nước, tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng của ta là thu theo khung Nhà nước, dẫn đến chỉ thu được 1/3, còn 2/3 là thất thoát.
Ngoài ra, một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế. Thực tế họ giao dịch bằng giá thị trường nhưng trên hợp đồng lại ghi mức giá trong khung. Khi hợp đồng vô hiệu, đáng lẽ người bán nhận được rất nhiều thì bây giờ chỉ nhận được giá theo hợp đồng” - GS.TS Đặng Hùng Võ phân tích.
Nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất
Thực tế, việc đề xuất bỏ khung giá đất đã được thảo luận khi hình thành Luật Đất đai 2003, tuy nhiên thời điểm đó vẫn có ý kiến cho rằng việc quản lý bằng khung giá đất sẽ tiện lợi hơn. Trong đó nhằm để giải quyết vấn đề giá đất tại ranh giới các tỉnh không chênh lệch nhau, đồng thời để quản lý giá đất không xuống thấp so với bảng giá đất. Nói thì như vậy nhưng đến hiện nay thì các địa phương đều cho rằng do khung giá đất thấp nên không thể “cựa quậy” vào đâu được.
Trước những bất cập nói trên, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng câu chuyện bỏ khung giá đất như Nghị quyết số 18-NQ/TW vừa xác định là hoàn toàn hợp lý. Nhất là Nghị quyết đã khẳng định bỏ khung giá đất nhưng T.Ư vẫn sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình kiểm tra, giám sát của các cơ quan ngoài Chính phủ, các tổ chức chính trị xã hội như Quốc hội, MTTQ, người dân.
Nghị quyết đã nêu rất rõ ràng không phải bỏ khung giá đất có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương. Mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính T.Ư, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.
Khi khung giá đất bỏ đi rồi, vấn đề còn lại là chỉ thông qua bảng giá đất, sau khi cơ quan quản lý giá đất của Nhà nước ở T.Ư kiểm tra việc xác định giá đất ở địa phương để làm gì thì lúc này Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần phải xác định rõ. Chắc chắn phải là dùng để thu thuế, thu phí, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức…
Bên cạnh đó, trong Nghị quyết 18-NQ/TW lần này cũng khẳng định việc bỏ khung giá đất là nhằm nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất. Đây là quyết định rất quan trọng, từ đó dẫn ra một loạt các việc tiếp theo rất mới của Nghị quyết. Đó là cần luật hóa chế độ gọi là bất động sản đa công năng hay nói cách khác là đất được sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó có đất quốc phòng an ninh sử dụng vào thương mại, đất tôn giáo tín ngưỡng mà có phần gắn với cơ chế về đất thương mại, đất dịch vụ như trường hợp chùa Bái Đính (Ninh Bình), Tam Chúc (Hà Nam)…
Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng vừa được ban hành, đã có đến 9 nội dung đổi mới cần sự nỗ lực rất lớn để luật hóa được trong lần sửa Luật Đất đai 2023. Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị quyết 18 đó là xác định “bỏ khung giá đất” nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế “bảng giá đất”, được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Đây được coi là chính sách cơ bản để xây dựng Luật Đất đai trong thời gian tới. Để chi tiết hóa chính sách hơn nữa tại Nghị quyết này là nhiệm vụ của Quốc hội, Chính phủ, khi đã hoàn thiện toàn bộ hệ thống chính sách về đất đai đã được đổi mới và dựa vào đó chúng ta mới xây dựng Luật Đất đai.
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS.TS Đặng Hùng Võ
