Thời gian bàn giao hạ tầng khu đô thị đang bỏ ngỏ
Cùng với sự phát triển của đất nước, hàng ngàn dự án KĐT đã được đầu tư xây dựng trên khắp cả nước. Hệ thống các quy định về pháp luật liên quan đến quy hoạch đô thị, đầu tư xây dựng KĐT từng bước được hình thành tạo ra hành lang pháp lý, môi trường chung của sự phát triển.
Mặc dù vậy, hệ thống hành lang pháp lý, quy định hiện hành vẫn còn tồn tại những vướng mắc, hạn chế. Cụ thể là công tác bàn giao dự án, công trình trong quá trình thực hiện. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư đang diễn ra khá phổ biến trong những năm qua.
Ông Trịnh Văn Thành, cư dân KĐT Bắc Linh Đàm 2 phản ánh, mặc dù là khu thấp tầng hiện đại đã bàn giao nhà cho cư dân từ lâu nhưng hạ tầng giao không được đầu tư hiện đã xuống cấp nghiêm trọng. Do đó người dân đề nghị quận Hoàng Mai, TP Hà Nội cần có ý kiến với chủ đầu tư HUD nhanh chóng bàn giao hạ tầng cho TP để có cơ sở đầu tư nâng cấp.
TS Nguyễn Thị Diễm Hằng - Trưởng phòng Nghiên cứu đô thị (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội) cho biết, theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm quản lý dự án trong quá trình xây dựng và bàn giao lại các khu vực công cộng cho chính quyền địa phương sau khi kết thúc dự án. Nhưng trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện nhiều năm lại chưa bàn giao hạ tầng cho chính quyền quản lý. Điển hình tại quận Hà Đông chỉ có 3/13 dự án bàn giao nhưng chỉ 1 phần; tại quận Nam Từ Liêm mới có 10/55 dự án bàn giao. Thậm chí có tình trạng các chủ đầu tư chậm bàn giao các công trình, quỹ đất có thể khai thác lợi nhuận (bãi đỗ xe, diện tích kinh doanh dịch vụ…
“Một điểm bất cập là Hà Nội chưa ban hành quy trình bàn giao hạ tầng các KĐT, không có quy định về thời điểm bàn giao hạ tầng trong bối cảnh các dự án đều vừa xây dựng, vừa đón dân về ở, cũng không có quy định về điều kiện hạ tầng như thế nào mới được bàn giao nhà ở cho dân. Chính vì vậy, dẫn đến tình trạng hàng loạt dự án chưa bàn giao như hiện nay” – TS Nguyễn Thị Diễm Hằng nêu.
Bên cạnh đó, đại diện nhiều quận phản ánh trong quy trình cấp phép xây dựng cho dự án, không có bước yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ xây dựng cho địa phương nên các địa phương gặp nhiều khó khăn trong giám sát tiến độ xây dựng của dự án.
Thông tin thêm, ông Nguyễn Dư Minh - Trưởng phòng Thẩm định dự án đầu tư phát triển đô thị (Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng) cho hay, các văn bản quy phạm pháp luật, quy định hiện hành chưa quy định cụ thể về: Đối tượng bàn giao KĐT (đối tượng nào thì thực hiện bàn giao giữa chủ đầu tư với cơ quan quản lý nhà nước hoặc giữa chủ đầu tư với các chủ thể có liên quan là các tổ chức, doanh nghiệp quản lý dịch vụ chuyên nghiệp); nội dung bàn giao khu đô thị gồm những gì; thời điểm bàn giao KĐT; quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên giao – nhận trước, trong và sau khi bàn giao; phương án bàn giao; trình tự, thủ tục bàn giao KĐT;…
Do đó, trong thời gian qua, để phù hợp theo tình hình quản lý thực tế, một số địa phương đã căn cứ quy định của pháp luật để ban hành những quy định riêng nhằm hướng dẫn việc bàn giao công trình xây dựng và dịch vụ công ích tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn quản lý. Cách làm này đã dẫn đến việc mỗi địa phương sẽ vận dụng pháp luật theo các cách khác nhau, không đảm bảo sự thống nhất về quy trình và thủ tục bàn giao, quản lý KĐT và việc phân giao trách nhiệm của các bên liên quan sau khi hoàn thành giai đoạn đầu tư xây dựng.
Sớm có quy định đồng bộ
Làm thế nào để giảm bớt, khắc phục những bất cập, tồn tại trong quản lý, vận hành các KĐT đang là câu hỏi lớn làm đau đầu nhiều nhà hoạch địch chính sách, quản lý phát triển đô thị. Để giải quyết vấn đề này, theo các chuyên gia, cần có một quyết tâm chính trị cao, nó liên quan đến rất nhiều ngành, lĩnh vực trong quá trình đô thị hóa tại Thủ đô Hà Nội cũng như cả nước. Trong đó cần sớm rà soát, xem xét nội dung một số luật, nghị định, thông tư, tiêu chuẩn quy chuẩn có liên quan đến quy hoạch, đầu tư phát triển KĐT mới, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS Đào Ngọc Nghiêm nêu, Hà Nội có không ít KĐT diện tích và dân số tương đương cấp phường. Do vậy, cần phải xem xét có quy định linh hoạt là việc bàn giao công trình của chủ đầu tư có thể là toàn bộ khu đô thị hoặc một số công trình theo phân kỳ đầu tư và đã có kết nối với khu vực. Nếu chưa bàn giao, chủ đầu tư tạm quản lý. Đây là bất cập hiện đang diễn ra với một số KĐT cần sớm có nghiên cứu để đề xuất giải quyết tồn tại.
Trong khi đó, ông Nguyễn Dư Minh cho rằng, để hoàn thiện các công cụ quản lý đầu tư xây dựng dự án KĐT và bàn giao dự án, hệ thống pháp luật hiện hành cần tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung, quy định rõ hơn về trách nhiệm của các bên liên quan trong công tác bàn giao hệ thống hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công ích tại các dự án đầu tư xây dựng KĐT, khu dân cư, công tác bàn giao, chuyển giao hệ thống công trình tại các dự án đầu tư xây dựng KĐT, khu dân cư.
TS Nguyễn Thị Diễm Hằng đề xuất, TP Hà Nội cần sớm hoàn thiện mô hình quản trị KĐT và hoàn thiện hệ thống chính sách, như quy trình xây dựng dự án, bàn giao hạ tầng dự án KĐT, quy định về thành lập tổ dân phố, Ban quản trị; quy định về bảo trì và trách nhiệm của chủ đầu tư; nâng cao năng lực, vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, chủ sở hữu. Ngoài ra, nhất thiết phải ban hành các quy chế quản trị, các quy tắc ứng xử văn minh trong KĐT.
