"Bán tháo" dự án hay chiêu kích cầu?

Một chiêu kích cầu?

Tuần qua, thị trường bất động sản TPHCM bất ngờ “nổi sóng” khi công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) đột nhiên công bố giảm giá dự án căn hộ PetroVietnam Landmark (phường An Phú, quận 2, TPHCM) từ 21,36 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 15,5 triệu đồng/m2.

Nối tiếp sau đó, công ty Sài Gòn Mekong cũng bất ngờ tuyên bố giảm giá bán căn hộ tại dự án An Tiến (xã Phước Kiểng, Nhà Bè, TPHCM) từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Lý do mà hai đơn vị này đưa ra là bán tháo để trả nợ vay ngân hàng sắp đáo hạn. Điều này khiến nhiều người cảm thấy đây là một cơ hội khó có được, cần tranh thủ mua ngay. Tuy nhiên, chỉ sau vài ngày thì nhiều người ngờ ngợ… đó chỉ là 1 chiêu kích cầu sản phẩm.

Bởi sau tuyên bố giảm giá thì PVL đã ra thông báo sẽ tổ chức bốc thăm quyền mua căn hộ tại đây “do lượng đăng ký mua vượt quá nhiều so với số lượng căn hộ mà PVL có thể cung cấp”. Ngoài ra, ban đầu PVL tuyên bố chịu lỗ 70 tỷ đồng để bán “phá giá” 85 căn hộ. Nhưng đến khi công bố nhận đặt chỗ bốc thăm quyền mua căn hộ thì PVL chỉ đưa ra 15 căn. Về sau, có lẽ vì thấy… ít quá nên PVL nâng lên thành 25 căn.

Không chỉ là bốc thăm quyền mua, khách hàng muốn mua căn hộ tại đây phải trả giá với mức giá tối thiểu là 15,5 triệu đồng/m2. PVL còn đưa ra quy định: Nếu trong số 25 phiếu hợp lệ có trên 5 phiếu trả giá bằng giá tối thiểu thì công ty sẽ hủy kết quả bốc thăm và tổ chức bốc thăm lại. Điều đó có nghĩa là sẽ chỉ có cao nhất là 5 căn được bán với cái giá 15,5 triệu đồng/m2, số còn lại sẽ cao hơn và cao nhất là bao nhiêu thì không ai biết, trừ ban tổ chức buổi bốc thăm.

Việc này cho thấy, dù PVL có tổ chức bán 25 căn hộ trên theo phương án bốc thăm này thì số tiền thu được cũng không kém bao nhiêu so với giá ban đầu. Bù lại, công ty này sẽ được nhận ngay 100% tiền mua căn hộ mà không phải chờ khách hạn nộp trong 1 khoản thời gian dài như các dự án khác.

Chưa kể, mức giá “phá sàn” 15,5 triệu đồng/m2 chỉ thấp hơn mức “giá gốc” 21,36 triệu đồng/m2 mà PVL công bố bán trước đó, khách hàng cũng chẳng biết “giá gốc” thực sự của nó là bao nhiêu, có thấp hơn giá “phá sàn” hay không?

Dù đủ lý do để nghi ngờ chiêu “phá giá” của PVL chỉ là 1 chiêu kích cầu, nhưng cũng phải công nhận là PVL đã rất thành công. Vì chỉ sau khi công bố 1 ngày, hàng loạt cơ quan truyền thông đã khai thác thông tin này, hàng trăm khách hàng đăng ký mua căn hộ của PVL đến mức công ty này phải tố chức “đấu giá” quyền mua dưới chiêu bài “bốc thăm, trả giá”.

Còn dự án An Tiến của công ty Sài Gòn Mekong cũng chưa có được nhận định chính xác vì thực tế là dự án này vẫn chưa chính thức mở bán và cũng chưa biết các đơn vị sẽ phân phối bằng cách nào. Nếu thông tin “phá giá” của Sài Gòn Mekong thành công, đông đảo khách hàng đặt mua thì có lẽ cũng sẽ tổ chức “bốc thăm, trả giá”.

Vả lại, với mức giá 14,5 triệu đồng/m2 thì cũng không thể khiến chủ đầu tư lỗ, đây cũng là mức giá chung của các dự án căn hộ trung bình tại các khu vực huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh (vùng giáp Phú Mỹ Hưng), quận Thủ Đức, Tân Phú…

Xoay xở để giữ giá

Khi hai công ty trên tuyên bố giảm giá bán căn hộ, nhiều chuyên gia đánh giá đó là chuyện bình thường trong giai đoạn giao dịch căn hộ tại TPHCM trầm lắng như hiện nay. Lý do đáo hạn nợ vay ngân hàng cũng hết sức hợp lý vào thời điểm cuối năm tài chính. Người dân thì khấp khởi vui mừng vì “đã đến thời đại hạ giá”.

GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường còn nhận định với cái giá mà hai công ty này tuyên bố giảm cũng chưa chắc là đã lỗ, mà có thể chỉ là lãi ít hơn mà thôi nên việc giảm giá trong thời điểm này cũng hợp lý.

Thậm chí, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành còn dự đoán là giá sẽ còn giảm mạnh bởi nhiều doanh nghiệp đang bước vào cuộc đua tháo chạy khỏi thị trường bất động sản. Theo ông Đực thì có đến 60% – 70% dự án bất động sản đang đình trệ, giãn tiến độ hoặc chờ sang nhượng.

Thực tế thị trường 9 tháng đầu năm 2011 cũng cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đang lâm vào tình trạng không có doanh thu từ việc bán hàng và thua lỗ. Nhiều doanh nghiệp phải sống thoi thóp bằng các khoản phí cho thuê văn phòng, phí dịch vụ tại các chung cư cũ mà họ đã bán và hoàn thành trước giai đoạn đóng băng. Cũng có vài đơn vị hoạt động có lãi nhưng hầu hết có lãi từ hoạt động phụ trong ngành khác chứ không phải kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn đang gắng gượng để giữ giá bán các sản phẩm họ đang đầu tư. Theo thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường hàng đầu như CBRE, Savills, Knight Frank thì giá bán của phân khúc căn hộ trong năm qua rất ít giảm dù giao dịch rất thảm hại. Các doanh nghiệp đều đang cố gắng xoay sở để hoạt động cầm chừng, giữ giá sản phẩm hoặc tìm kiếm đối tượng liên doanh, chuyển nhượng dự án.

Theo các đơn vị kinh doanh bất động sản lớn trên thị trường TPHCM thì rất khó để công bố giảm mạnh giá bán. Bởi nếu dự án đang bán dang dở mà giảm giá mạnh thì sẽ bất công với những khách hàng đã mua trước, thậm chí là doanh nghiệp sẽ mất uy tín nghiêm trọng. Do đó, trong 2 năm thị trường đóng băng vừa qua có doanh nghiệp còn định kỳ công bố tăng giá bán sản phẩm của mình để giữ uy tín dù hàng rất khó bán.

Tuy nhiên, thực tế giá bán căn hộ, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp 2 năm qua đều đã giảm nhiều thông qua các hình thức khuyến mãi hoặc giải pháp tài chính (kéo dài thời gian góp tiền mua nhà, hỗ trợ lãi suất ngân hàng…), thậm chí có dự án giảm đến 20 – 30% khi doanh nghiệp hỗ trợ khách mua toàn bộ phần lãi suất của 70% giá trị căn hộ mà ngân hàng cho vay khi mua căn hộ.