Việt Nam có sự phát triển bất động sản (BĐS) du lịch bùng nổ trong vòng 7 - 8 năm trở lại đây nhưng còn rất nhiều khoảng trống, điểm nghẽn ở chính sách pháp lý. Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, BĐS du lịch đang có dấu hiệu phục hồi trở lại nhưng vẫn chưa theo kỳ vọng.
Khởi động lại hoạt động đầu tư
Chỉ trong vòng 3 năm qua, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam liên tục chịu những “đòn giáng” mạnh từ vụ việc “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng khi chủ đầu tư công khai công bố dừng trả lợi nhuận cam kết 12% đối với nhà đầu tư.
Tiếp đó là hơn 2 năm phải thực hiện giãn cách toàn xã hội vì đại dịch Covid-19, tất cả các hoạt động du lịch – nghỉ dưỡng đều phải tạm dừng, khiến cho các chủ đầu tư rơi vào tình cảnh điêu đứng.
Không chỉ vậy, niềm tin của nhà đầu tư với dòng sản phẩm này còn bị sa sút trầm trọng và tính pháp lý còn ngổn ngang, chưa hoàn thiện, cơ quan quản lý Nhà nước loay hoay trong việc đề xuất quyền – thời gian sở hữu...
Từ chỗ đang ở trong giai đoạn hoàng kim, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng bị rơi xuống đáy của thị trường. Trước nguy cơ đổ vỡ có tính hệ thống của dòng sản phẩm này, giữa tháng 2/2020, Bộ TN&MT đã nhanh chóng vào cuộc khi ban hành Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải nhà ở với thời hạn từ 50 – 70 năm.
Tuy nhiên, với sự khủng hoảng của thị trường trái phiếu, chứng khoáng DN, khi Nhà nước siết chặt việc huy động trái phiếu và truy tố hình sự một loạt lãnh đạo các công ty chứng khoán, một lần nữa lại đẩy phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng đến những khó khăn mới khi thiếu hụt và mất đi nguồn vốn đầu tư.
Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự án thuộc nhóm này không được ngân hàng bảo lãnh cho vay, vốn kinh doanh chủ yếu dựa vào nguồn tiền phát hành trái phiếu và huy động từ khách hàng.
Các dự án vốn đã bị đình trệ, dừng hoạt động lại càng trở nên rệu rã hơn, nhiều chủ đầu tư cũng thận trọng, lo ngại về việc triển khai dự án mới. Theo số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong năm 2022 cả nước chỉ có thêm 12 dự án BĐS du lịch – nghỉ dưỡng được cấp phép mới, bằng khoảng 23% so với cùng kỳ năm 2021.
Nhưng sau khi lệnh giãn cách toàn xã hội được dỡ bỏ, cho đến thời điểm này, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại hoạt động đầu tư, tổng số dự án đang triển khai xây dựng là 126 dự án, với 19.922 căn hộ du lịch, 4.282 biệt thự du lịch, 282 văn phòng kết hợp lưu trú (trong đó, tỉnh Kiên Giang chiếm số lượng lớn nhất 79 dự án; Khánh Hòa 26 dự án).
Những con số thống kê trên chưa thấm vào đâu so với thời hoàng kim (2015 – 2018), nhưng cũng cho thấy sự phục hồi tích cực của dòng sản phẩm này, sau hàng loạt biến cố xảy ra.
Dù vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là chính sách Zero Covid của Trung Quốc đã thay đổi từ đầu tháng 12/2022 nhưng Việt Nam chưa có tên trong danh sách đón khách Trung Quốc, trong khi lượng khách quốc tế từ quốc gia tỷ dân này chiếm một lượng lớn khách du lịch đến Việt Nam hàng năm.
Điều đó đang tiếp tục gây ra khó khăn cho phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng. Vì vậy mới đây, Bộ VHTT&DL Việt Nam phải có văn bản gửi Bộ Văn hóa & Du lịch Trung Quốc kiến nghị việc sớm đưa Việt Nam vào danh sách các quốc gia thí điểm du lịch theo đoàn.
“Nếu không tăng nhanh được khách du lịch quốc tế đạt và vượt mức trước đại dịch Covid-19 thì không những DN du lịch bế tắc và kiệt sức, mà các DN BĐS đầu tư quá đà vào BĐS du lịch - nghỉ dưỡng càng khốn khó hơn” - chuyên gia quản lý du lịch Lương Hoài Nam khẳng định.
Đồng bộ quy định pháp lý
Theo đánh giá của các chuyên gia, trong năm 2023 nguồn cung BĐS du lịch - nghỉ dưỡng khả năng sẽ vẫn giảm, chỉ những chủ đầu tư có nguồn lực mới có khả năng sẽ phát triển dự án.
Tuy nhiên, điểm sáng là Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ cả DN và người mua hay quy định mới về phát hành trái phiếu, cho phép DN được kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu thêm 2 năm...
Bên cạnh đó, trong năm 2023, Quốc hội sẽ thông qua một số đạo luật cơ bản liên quan tới thị trường BĐS như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý.
Do đó thị trường BĐS nói chung và phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng nói riêng được kỳ vọng sẽ khởi sắc. Các DN cũng nỗ lực tái cấu trúc, ổn định tài chính, cơ cấu lại sản phẩm nhằm củng cố tâm lý người dân vào thị trường địa ốc.
“Năm 2023, phân khúc BĐS công nghiệp và nghỉ dưỡng sẽ lên ngôi, 6 tháng đầu năm chính là cơ hội vàng để xuống tiền cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Bởi có thể đây là “đáy” của thị trường BĐS đang được xác lập từ quý IV/2022, dự kiến khởi sắc từ quý II/2023” - chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, mặc dù phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng đang có nhiều tiềm năng phát triển và cơ hội phục hồi tốt nhưng “khoảng trống” về pháp lý đang là rào cản lớn.
Vì vậy, cần phải có giải pháp như hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với những chế định của pháp luật kinh doanh BĐS và các quy định khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Cụ thể, cần rà soát, sửa đổi quy định của Luật Đầu tư 2020 theo hướng bổ sung quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ DN đầu tư kinh doanh BĐS du lịch; vấn đề cấp giấy phép đăng ký đầu tư cho DN có vốn đầu tư nước ngoài và DN, tổ chức kinh tế trong nước đầu tư dự án BĐS…
Đồng thời rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Du lịch 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh BĐS du lịch đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch thông suốt, lành mạnh, minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia.
“Thời gian gần đây, BĐS du lịch là phân khúc phát triển, sôi động ở các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch nhưng nhiều địa phương lúng túng trong quá trình quản lý Nhà nước do hệ thống chính sách, pháp luật chưa đầy đủ, đồng bộ.
Điều này đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện, tạo lập khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và BĐS du lịch – nghỉ dưỡng nói riêng vận hành thông suốt, nhịp nhàng.
Muốn vậy cần phải có sự đánh giá, rà soát tổng thể hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch để nhận diện rõ những “khoảng trống”, thiếu sót, bất cập và đưa ra giải pháp khắc phục” - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhìn nhận.
Chúng ta đã nỗ lực hoàn thiện cơ sở pháp lý và phát triển BĐS rất nhanh. Mong rằng, hậu Covid-19, chúng ta có thể cải thiện các vấn đề pháp lý, luật chi phối thị trường BĐS du lịch để mọi thứ trôi chảy, nếu không sẽ bỏ qua rất nhiều cơ hội để phát triển. Tôi cho rằng, phục hồi lại kinh tế, trong đó có phục hồi BĐS du lịch là chiến lược quan trọng, nên sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo điều kiện cho loại hình này phát triển.
Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia,
TS Lê Xuân Nghĩa
