Bất động sản Khánh Hòa bật tăng sau sáp nhập, cẩn trọng "bong bóng" giá đất

Giao dịch bật tăng nhờ “cú hích” sáp nhập

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Khánh Hòa (cũ), 6 tháng đầu năm 2025, địa phương ghi nhận gần 16.200 giao dịch BĐS, riêng quý II đạt hơn 9.200 giao dịch, tăng 32% so với quý I, với tổng giá trị hơn 11.700 tỷ đồng.

Việc sáp nhập Ninh Thuận vào Khánh Hòa từ 1/7/2025 đã tạo hiệu ứng tâm lý tích cực, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà chung cư. Đáng chú ý, mặc dù số lượng giao dịch đất nền giảm nhẹ nhưng tổng giá trị lại tăng mạnh, gần 3 lần với mức tăng 274% so với quý I.

Điều này phản ánh dòng tiền chuyển hướng từ các giao dịch lướt sóng nhỏ lẻ sang gom quỹ đất lớn có pháp lý hoàn chỉnh. Các vùng ven như Cam Lâm, Cam Ranh, Vạn Ninh hay khu vực giáp ranh Phan Rang - Tháp Chàm (Ninh Thuận) trở thành điểm đến của các nhà đầu tư.

Đối với tỉnh Ninh Thuận (cũ), báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh này cho biết, dù quy mô nhỏ hơn, vẫn ghi nhận hơn 1.400 giao dịch với tổng giá trị gần 1.300 tỷ đồng, tập trung chủ yếu vào đất nền ven đô, nhà liền kề và các dự án đô thị mới như Khu đô thị Đông Bắc (K1), Bình Sơn - Ninh Chữ, Tháp Chàm… nhờ mặt bằng giá còn mềm, phổ biến 8-16 triệu đồng/m2, phù hợp với nhu cầu thực.

Theo ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Khánh Hòa (KAREB), làn sóng đầu tư đón đầu thông tin sáp nhập tỉnh thành đã diễn ra mạnh mẽ đến từ nhiều nơi trong cả nước thể hiện qua số lượng giao dịch tăng mạnh lên đến hai con số so với quý 1/2025, kéo theo giá nhiều khu vực tăng nóng.

Từ đầu năm 2025, một số chủ đất khu vực đất vùng ven Nha Trang, Cam Lâm bỗng nhiên thông báo tăng giá bán lên 20-30% chỉ trong vài tháng vì cho rằng như vậy mới đúng tiềm năng, bất chấp thực tế giao dịch thực không nhiều. Cá biệt, có trường hợp “bẻ cọc” giao dịch tại Nha Trang, người bán sẵn sàng hủy cọc để bán giá cao hơn, cho thấy tâm lý gom đất lướt sóng vẫn hiện hữu.

Tổng Thư ký KAREB cho rằng, một trong những nguyên nhân là do các chính sách thuế đối với BĐS hiện nay còn “thô sơ” khiến cho thị trường BĐS dễ tạo thành sân chơi cho giới có tiền thao túng, dẫn đến phần lớn các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS hiện nay là giới đầu cơ và sau mỗi lần sang tay giá gốc lại bị đội lên.

Ngoài ra, khối doanh nghiệp tư nhân trong 3 năm gần đây phải chịu tác động của dịch bệnh, xung đột các nước trên thế giới, thanh kiểm tra… nguồn lực chưa phục hồi và đang bị yếu thế dẫn đến kinh doanh không hiệu quả, trước mắt dồn tiền vào kênh BĐS với hy vọng đây là kênh đầu tư hiệu quả hơn…

Trong tháng 5/2025, Thường trực Chính phủ đã liên tục họp 2 phiên quan trọng để thảo luận về thị trường BĐS. Cả 2 cuộc họp trên Thủ tướng và Phó thủ tướng đều nhấn mạnh rà soát, làm rõ ngay các nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá BĐS. Kiên quyết xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá, đưa thông tin sai lệch với mục đích tạo sốt ảo và yêu cầu các bộ ngành, địa phương phải quyết liệt xử lý các hành vi tạo giá ảo, đầu cơ, thao túng trục lợi trong đấu giá đất, lũng đoạn thị trường BĐS, không để người dân bị lừa đảo.

“Mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa và Sở Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh, môi giới BĐS đối với chủ đầu tư, sàn giao dịch và cá nhân, kiên quyết xử lý hành vi đầu cơ, thao túng giá theo chỉ đạo Công điện 03/CĐ-TTg của Thủ tướng” - ông Phan Việt Hoàng thông tin thêm.

Nguồn cung cải thiện nhưng lệch pha giữa các phân khúc

Về nguồn cung tại Khánh Hòa, nhiều dự án mới quy mô lớn đã và đang được triển khai. Tiêu biểu là các dự án khu vực Cam Lâm, Nha Trang, Cam Ranh. Ngoài ra, hàng loạt khu đô thị, khu nhà ở thương mại cũng đang tiếp tục xây dựng như Khu đô thị Mỹ Gia, Vega City, các chung cư CCU-01, CT-02, KN Paradise… Dự án nhà ở xã hội MK Center quy mô 324 căn đang hoàn thiện phần thô; khu tái định cư Thành Hải cũng đã chọn xong chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện vẫn còn hơn 600 căn hộ, biệt thự liền kề chưa tiêu thụ tại Khánh Hòa (cũ); Ninh Thuận cũ tồn kho hơn 600 căn nhà ở riêng lẻ, 400 lô đất nền và khoảng 650 căn hộ du lịch. Đây cũng là phản ánh rõ rệt nhu cầu, dòng tiền của thị trường đang hướng về sản phẩm nhà ở.

Nhờ những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong năm 2024 của Chính phủ, kể từ năm 2025 nguồn cung dự án đã cải thiện, và việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ, cho phép tổ chức kinh doanh BĐS được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân để phát triển dự án nhà ở mà không cần thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng góp phần tăng trưởng mạnh cho thị trường BĐS Khánh Hòa, tuy nhiên dòng sản phẩm nhà ở có giá vừa phải vẫn rất hạn chế.

“Dù còn nhiều thách thức, Khánh Hòa (mới) vẫn được đánh giá là vùng đất tiềm năng nhờ quỹ đất ven biển dài nhất Việt Nam kéo dài từ Cam Ranh, Cam Lâm, Nha Trang đến Phan Rang - Tháp Chàm và Cà Ná. Hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, với các dự án như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Cam Ranh mở rộng, cảng Vân Phong sẽ tạo động lực tăng trưởng dài hạn.

Tuy nhiên, để đón làn sóng vốn hóa này, Khánh Hòa cần tạo lập môi trường đầu tư hấp dẫn, bền vững. Không chỉ thu hút đầu tư mới, tỉnh còn chú trọng giữ chân nhà đầu tư cũ, hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa nâng cao năng suất, mở rộng quy mô, chuyển đổi công nghệ và tăng khả năng cạnh tranh” - ông Phan Việt Hoàng nhận định.