Bất động sản khu công nghiệp: tăng trưởng mạnh nhưng còn nhiều thách thức

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng hiện nay quá trình cạnh tranh vẫn diễn ra quyết liệt, DN trong nước còn đối diện nhiều thách thức mặc dù có lợi thế sân nhà.

Triển vọng tiếp tục tăng trưởng

Cuộc khủng hoảng thừa đang kéo lùi sự phát triển của ngành BĐS ở Việt Nam nhưng trái ngược với bối cảnh chung của toàn thị trường, BĐS KCN vẫn nổi lên là điểm sáng ngay cả thời điểm đại dịch Covid-19 trong giai đoạn cam go nhất (2020 – 2022) và thời kỳ hậu Covid-19.

Minh chứng rõ ràng nhất đó là phân khúc BĐS KCN luôn ghi nhận có sự tăng trưởng tích cực cả nguồn cung mới và giá thuê từ khi xảy ra dịch Covid-19 cho đến nay.

Thông qua những báo cáo tài chính của các DN kinh doanh BĐS KCN trong năm 2023 và quý I/2024, đều ghi nhận tín hiệu tích cực khi mức lợi nhuận sau thuế tăng trưởng cao so với cùng kỳ (hơn 70% DN báo cáo lợi nhuận tăng).

Trong top đầu có thể kể đến một số cái tên như Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc, Tổng Công ty IDICO, Công ty CP Long Hậu, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – Công ty CP Becamex IDC... Đáng chú ý, để từng bước minh bạch hoạt động đầu tư, kinh doanh của mình, những DN này đều đã tham gia niêm yết trên sàn chứng khoán.

Theo đánh giá, một trong những yếu tố tác động quan trọng mang đến sự tăng trưởng ổn định cho phân khúc BĐS KCN là sự tăng trưởng mạnh mẽ nguồn vốn FDI.

Cụ thể, trong năm 2023 khi nền kinh tế toàn cầu vẫn đang phải loay hoay đối phó với lạm phát, DN phá sản thì tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam vẫn đạt con số ấn tượng (ước tính 23,18 tỷ USD tăng 3,5% so với năm 2022). Đà tăng trưởng này tiếp tục được giữ vững, khi mới đây Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho biết, trong quý I/2024 tổng vốn FDI đạt gần 6,17 tỷ USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, vốn đăng ký cấp mới trên cả nước đạt hơn 4,77

tỷ USD tăng đến 58%. Như vậy có thể dễ dàng nhận thấy rằng làn sóng chuyển dịch đầu tư của các DN nước ngoài vào Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ. Cùng với đó, cộng đồng DN quốc tế đang hiện diện cũng tích cực mở rộng đầu tư. Điều đó đã khiến cho tỷ lệ lấp đầy, giá thuê nhà xưởng tại các KCN liên tục được duy trì và có xu hướng tăng.

Theo số liệu nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, giá đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam đạt bình quân 133 USD/m2 và 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Con số này tăng lần lượt 7,8% và 2,4% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tương ứng là 83% và 92%. Còn đối với sản phẩm kho xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 70% đối với kho xây sẵn, 87% với nhà xưởng xây sẵn. Giá cho thuê bình quân từ 4,7 - 4,9 USD/m2/tháng, tăng khoảng 3,9% so với cùng kỳ năm 2023.

“BĐS KCN tăng trưởng mạnh thời gian gần đây là do tác động tích cực từ kết quả nâng cấp quan hệ ngoại giao của Việt Nam với các nền kinh tế lớn. Trước những cơ hội lớn như vậy, thời gian tới dự báo DN nước ngoài sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, phân khúc BĐS KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI, dự kiến mức giá cho thuê đất KCN sẽ tăng từ 3 – 9% trong ngắn hạn từ 1 – 3 năm tới cả ở hai miền Bắc, Nam” – Giám đốc CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An đánh giá.

Cần tận dụng lợi thế sân nhà

Năm 2023, Việt Nam đã bổ sung thêm 7 KCN mới vào hệ thống các KCN trên cả nước, nâng tổng số lên 414 KCN. Trong đó, có 295 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 92.200ha. Theo đánh giá, phân khúc BĐS KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng của toàn thị trường trong năm 2024 với tỷ lệ lấp đầy, giá cho thuê được duy trì ổn định và tăng trưởng cao.

Tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực, đánh giá một cách khách quan mặc dù đang có rất nhiều cơ hội nhưng phân khúc BĐS KCN của Việt Nam vẫn phải đối diện với một loạt những thách thức, như về thể chế chưa có sự bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, đầy đủ.

Trong khi hoạt động của KCN liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nên sẽ chịu chi phối của nhiều luật chuyên ngành. Việc quy hoạch, đầu tư hạ tầng KCN còn thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn, chưa bám sát thực tế, thế mạnh và sự kết nối của từng vùng, từng địa phương.

“Trong khi chi phí đầu tư, xây dựng cao thì DN vẫn phải đối diện với những khó khăn về thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng KCN còn thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế. Điều đó làm ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ triển khai xây dựng các KCN mới. Ngoài ra, trước bối cảnh nền kinh tế trong nước và nước ngoài còn nhiều khó khăn như hiện nay, dự báo sẽ làm giảm sức cầu, tác động tiêu cực đến phân khúc BĐS KCN” – TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, với việc Việt Nam tích cực ký kết tham gia vào các hiệp định thương mại quốc tế, cùng với việc điều hành ổn định nền kinh tế của Chính phủ Việt Nam thời gian gần đây, là những yếu tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư quốc tế.

Xu hướng đầu tư của DN quốc tế vào các KCN Việt Nam sẽ tiếp tục tập trung vào nhóm ngành công nghệ cao và điện tử, với sự chuyển dịch tích cực địa bàn đầu tư của những DN, tập đoàn lớn. DN kinh doanh BĐS KCN của Việt Nam đang có lợi thế sân nhà khi Chính phủ tích cực đầu tư mới và nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng (cảng biển, sân bay, cao tốc...).

“Mặc dù vẫn còn một số thách thức về bảo vệ môi trường, đào tạo nhân lực chuyên sâu hay phúc lợi xã hội đối với người lao động, thủ tục hành chính còn phức tạp... nhưng với đà tăng trưởng mạnh mẽ từ làn sóng đầu tư nước ngoài, BĐS KCN của Việt Nam vẫn được đánh giá nhiều tiềm năng. Vì vậy, cần sớm khắc phục những hạn chế, tích cực chuẩn bị đầy đủ các yếu tố về hạ tầng, nhân lực để tận dụng tối đa lợi thế này” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.