Còn nhiều khó khăn
Bước sang năm 2023 thị trường BĐS tiếp tục gặp nhiều khó khăn liên quan đến các vấn đề nguồn tín dụng cho vay từ ngân hàng tiếp tục siết chặt điều kiện vay vốn, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, trong khi kênh huy động vốn đầu tư từ trái phiếu DN vẫn chưa khơi thông trở lại...
Theo số liệu khảo sát thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ đầu năm đến nay, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có 20 dự án được chào bán ra thị trường với 826 sản phẩm, nguồn cung sụt giảm đến 80% so với cùng kỳ năm trước, thanh khoản cũng ở mức rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%. Điều đó khiến các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường, một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên đến 40% giá chào bán.
“Mặc dù nguồn cung, thanh khoản giảm nhưng thị trường sơ cấp lại ghi nhận có sự tăng giá so với cuối năm ngoái và cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, giá bán ở thị trường sơ cấp đã tăng thêm 12 – 15%, quay trở lại với mức chào bán của quý I và quý III/2022. Thời điểm này, diễn biến của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của ngành du lịch” – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Khảo sát từ kênh thông tin bán hàng online của một số dự án, ghi nhận sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng hiện nay tương đối đa dạng, giá bán cũng được cơ cấu theo từng phân khúc khác nhau nhưng đều ở mức khá cao. Đơn cử, tại tỉnh Quảng Ninh: Dự án Grand Bay Hạ Long, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 118 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) 120 triệu đồng/m2; dự án The Holiday Hạ Long, căn hộ du lịch (condotel) 36 triệu đồng/m2. Còn tại tỉnh Khánh Hòa, dự án Ocean Front Villas, sản phẩm resort villa: 107 triệu đồng/m2; dự án NovaWorld Nha Trang, sản phẩm shophouse: 83 triệu đồng/m2; dự án Vega City Nha Trang, sản phẩm resort villa: 137 triệu đồng/m2...
Các chuyên gia đều chung nhận định, sau thời gian dài bùng nổ, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang bị bão hòa, cộng thêm những vấn đề pháp lý khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng, chủ đầu tư cũng từ từ ra hàng. Nút thắt chủ yếu đối với BĐS nghỉ dưỡng thời gian qua là việc xác định khái niệm đầy đủ, rõ ràng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng cũng như phân chia quyền sở hữu, xác định thời hạn sở hữu và quản lý, khai thác…
Cùng với đó là vấn đề huy động vốn của chủ đầu tư. Căn cứ vào Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, việc này hoàn toàn hợp pháp nhưng câu chuyện nảy sinh ở đây là phân chia quyền sở hữu và lợi ích kinh doanh, trong khi quy định pháp lý lại chưa quy định rõ ràng quyền, lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp, nên đã xảy ra những sự cố, tranh chấp, khiếu kiện.
“Vấn đề cần quan tâm hiện nay là chính sách pháp luật về BĐS nghỉ dưỡng cần khơi thông như thế nào? Chúng ta chưa thực sự đặt BĐS nghỉ dưỡng song song với các mô hình BĐS khác để phát triển nên hệ thống pháp luật giai đoạn 2015 chưa nêu rõ, cách hiểu, triển khai có sự khác nhau. Vì vậy, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là chúng ta cần phải làm rõ chính sách phát triển BĐS nghỉ dưỡng là những chính sách gì” – Phó Cục trưởng Cục Phát triển nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi nhìn nhận.
Kỳ vọng phục hồi
Trên quan hệ liên kết, tương hỗ, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có liên quan chặt chẽ đến thị trường du lịch. Từ đầu năm đến nay, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, ngành du lịch Việt Nam ghi nhận có sự phục hồi khởi sắc, tổng lượng khách trong quý I/2023 đạt trên 30 triệu lượt, riêng khách quốc tế gần 2,7 triệu lượt tăng xấp xỉ 30 lần so với cùng kỳ năm 2022. Đáng chú ý, lượng khách nội địa lưu trú qua đêm tại các địa bàn du lịch cũng chiếm tới 51% tổng lượng khách nội địa trong quý I vừa qua. Năm 2023 ngành du lịch đặt mục tiêu phấn đấu đón 110 triệu lượt khách, trong đó khoảng 8 triệu lượt khách quốc tế, đây là tín hiệu hết sức khả quan dành cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.
BĐS nghỉ dưỡng không chỉ mang sứ mệnh là sản phẩm BĐS thông thường, mà còn là sản phẩm cần thiết phục vụ cho phát triển hạ tầng du lịch. Sự liên kết chặt chẽ giữa 2 lĩnh vực này mang đến những tiềm năng lớn cho BĐS nghỉ dưỡng khi tận dụng đà tăng trưởng của nhu cầu du lịch sau dịch kể cả khách nội địa và quốc tế.
Trong ngắn hạn, cần thiết nghiên cứu ban hành những quy định bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia góp vốn vào đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn. Việc kịp thời, chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình BĐS nghỉ dưỡng sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư trong phân khúc này, góp phần trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Chuyên gia kinh tế, PSG.TS Đinh Trọng Thịnh
Không phải khi nào pháp luật cũng có trước quan hệ xã hội, mà phải nhìn từ quan hệ xã hội để hình thành pháp luật. Vì vậy, phải hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, Luật Du lịch về phương thức quản lý các BĐS nghỉ dưỡng đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và cơ chế hợp tác đối với loại BĐS đặc thù này.
Luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn luật sư TP Hà Nội
Trong năm 2023 sẽ nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng cao cấp được hoàn thiện, đưa sản phẩm vào vận hành, như: Angsana & Dhawa Hồ Tràm, JW Marriott Cam Ranh, Hyatt Regency Nha Trang, La Festa Phú Quốc Curio Collection by Hilton, và Voco Ma Belle Hotel Đà Nẵng... Trong bối cảnh thị trường còn gặp nhiều thách thức, đây cũng là cơ hội để chủ đầu tư xem xét, đánh giá lại, từ đó tinh chỉnh mô hình kinh doanh một cách hiệu quả, bền vững hơn.
“Các nền tảng cho sự phát triển BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam rất tích cực và nhu cầu triển khai vốn rất cao. Các bên tham gia thị trường có nhiều vốn chủ sở hữu đã có những nước đi táo bạo kể từ lúc cao điểm dịch Covid-19 đến nay. Thời điểm này, các quỹ đầu tư đang tiếp tục gọi vốn vào những tài sản khách sạn, trước khi doanh thu hồi phục hoàn toàn thời gian tới. Du lịch nghỉ dưỡng, thường là nhóm cuối cùng hồi phục sau những đợt suy thoái, đang dẫn đầu đà hồi phục tại những thị trường đã mở cửa du lịch quốc tế và nội địa như Việt Nam” - Trưởng bộ phận Dịch vụ Du lịch - Khách sạn Colliers Việt Nam, Morgan Ulaganathan phân tích.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng, với việc Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định 10/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 08/NĐ-CP về chào bán, giai dịch trái phiếu; hay các Quyết định của Ngân hàng Nhà nước về giảm lãi suất cho vay... trong giai đoạn đầu năm 2023, kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tín hiệu khởi sắc cho thị trường BĐS nói chung và phân khúc BĐS nghỉ dưỡng nói riêng.
“Vấn đề liên quan đến cơ chế, chính sách đã được khơi thông rất nhiều. Phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng có thể phát triển thời gian tới hay không còn phụ thuộc vào tầm nhìn của các chủ đầu tư trong việc đưa ra chiến lược, kế hoạch thu hút khách hàng, mô hình du lịch phải được thay đổi mới mẻ và kết hợp phát triển đa mục tiêu. Nhà đầu tư cũng phải có kinh nghiệm, để đầu tư vào những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng phát triển theo đúng xu hướng, đem lại hiệu quả thực sự khi đưa vào sử dụng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nói.
