Bất động sản phía Nam hút nhà đầu tư miền Bắc

Hiện tượng này, không chỉ là xu hướng nhất thời mà là sự thay đổi trong cấu trúc thị trường, tốc độ phát triển kinh tế và tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư.

Biên độ lợi nhuận thị trường miền Bắc thu hẹp

Trong giai đoạn 2020 – 2024, nhiều khu vực phía Bắc ghi nhận mặt bằng giá tăng “nóng”, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà liền thổ. Tại Hà Nội, giá đất thậm chí đã tăng gấp 2 – 3 lần ở nhiều khu vực trong khi thanh khoản có dấu hiệu chững lại. Các khu vực ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì… giá đất đã lập mặt bằng cao hơn so với thu nhập bình quân của người dân, dẫn tới việc giảm sức mua. Nhiều nhà đầu tư F0 trước đây mua lướt sóng nay đã rút lui, khiến thanh khoản giảm đáng kể, việc tìm kiếm thị trường mới với mức giá “dễ chịu” hơn và tiềm năng tăng giá mạnh hơn trở thành lựa chọn của nhiều nhà đầu tư phía Bắc. Trong khi đó, thị trường TP Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phục hồi, pháp lý rõ hơn. Nếu giai đoạn 2021 – 2023, thị trường phía Nam gặp khó khăn do pháp lý vướng mắc và hạ tầng chậm triển khai, thì từ năm 2024 trở lại đây, tình hình đã có sự chuyển biến rõ rệt. “Thị trường phía Bắc đã bước sang chu kỳ ổn định, dư địa tăng giá nhanh không còn nhiều. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm các thị trường có biên độ lợi nhuận lớn hơn” – TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá.

Một trong những lý do lớn nhất thúc đẩy dòng tiền “Nam tiến” chính là sự chênh lệch giá đáng kể giữa hai miền. Nếu tại Hà Nội, giá căn hộ trung cấp đã lên tới 50 – 70 triệu đồng/m² (khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân); 70 – 120 triệu đồng/m² ở nội đô như Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Ba Đình… thì tại TP Hồ Chí Minh, mức giá vẫn thấp hơn 15 – 30%, đây là yếu tố quan trọng khiến dòng tiền dịch chuyển. Ngay cả các sản phẩm đất nền vốn là “món yêu thích” của nhà đầu tư miền Bắc, tại Tây Ninh, Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh vẫn đang ở mức giá chỉ bằng 40 – 60% so với nhiều vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Sóc Sơn… Đáng chú ý, thị trường phía Nam có cơ cấu sản phẩm phong phú hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ hạng A, hạng B, căn hộ cho thuê, Officetel, nhà phố thương mại, BĐS công nghiệp – logistics… Trong khi đó, Hà Nội nghiêng nhiều về phân khúc chung cư trung, cao cấp và đất thổ cư, khiến sự lựa chọn bị thu hẹp.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, TP Hồ Chí Minh có tỷ suất cho thuê căn hộ đạt 4,5 – 6,8%/năm, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (khoảng 3 – 4%), với các nhà đầu tư chú trọng dòng tiền, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng. Ngoài ra, trung bình mỗi năm, TP Hồ Chí Minh tăng thêm 200.000 – 250.000 người, tạo ra sức cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt là căn hộ tầm trung và nhà cho thuê; cùng sự xuất hiện của hàng loạt tập đoàn đa quốc gia và công nghệ cao, sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp tại Tây Ninh, Đồng Nai… kéo theo nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, công nhân và lực lượng lao động trẻ mở ra cơ hội lớn cho phân khúc BĐS cho thuê và BĐS thương mại, lĩnh vực mà nhà đầu tư phía Bắc đang ngày càng quan tâm. Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào sự bứt phá của thị trường phía Nam sau chu kỳ suy giảm dài 2019 – 2023 cũng tạo động lực lớn cho làn sóng “Nam tiến”.

“Chu kỳ phục hồi của TP Hồ Chí Minh đang đến sớm hơn các khu vực khác, nhờ hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý, tạo niềm tin lớn cho giới đầu tư cả nước. Hàng loạt dự án lớn đã được khơi thông, nguồn cung quay trở lại, tạo động lực cho thị trường. Tiến độ của nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như: Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh, Cao tốc TP Hồ Chí Minh – Mộc Bài, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Sân bay Long Thành, Vành đai 4 vùng TP Hồ Chí Minh… đang được đẩy mạnh, tạo dư địa tăng giá mạnh trong tương lai gần. Nhà đầu tư phía Bắc vốn nổi tiếng “nhạy sóng”, vì vậy họ nhanh chóng nhận thấy cơ hội lớn từ thị trường đang vào chu kỳ tăng trưởng mới” – Chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

“Dòng tiền thông minh” chuyển sang đầu tư dài hạn

Điểm thay đổi đáng chú ý là nhà đầu tư ngày càng ưu tiên dòng sản phẩm có pháp lý hoàn thiện và có tiềm năng khai thác lâu dài. Tập trung vào phân khúc căn hộ trung – cao cấp khu phía Đông TP Hồ Chí Minh; dự án có pháp lý minh bạch tại Tây Ninh, Đồng Nai; đất nền khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Vành đai 3; BĐS khai thác cho thuê gần các khu công nghiệp… đây là “dòng tiền thông minh” phân biệt rõ ràng với dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

“Nhà đầu tư miền Bắc đang thể hiện sự chuyên nghiệp hơn, không chỉ làn sóng “Nam tiến” mạnh hơn, mà chất lượng dòng vốn cũng thay đổi, họ phân tích sâu về hạ tầng, pháp lý, tiềm năng phát triển và không chạy theo sóng như giai đoạn trước, giúp thị trường phía Nam phát triển lành mạnh hơn. Số lượng giao dịch của nhà đầu tư Hà Nội tại TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 15 – 20% tùy phân khúc trong 2024 – 2025” - chuyên gia phân tích thị trường BĐS Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Hầu hết các chuyên gia đều chung nhận định rằng, xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ Bắc vào Nam có thể kéo dài trong 3 – 5 năm tới. Bởi mức giá phía Nam còn thấp hơn đáng kể so với Hà Nội; hạ tầng vùng TP Hồ Chí Minh đang bước vào thời kỳ bùng nổ; nhiều dự án tại TP Hồ Chí Minh chuẩn bị ra hàng sau khi gỡ pháp lý; dòng FDI dịch chuyển mạnh vào khu vực Đông Nam Bộ; tâm lý nhà đầu tư khi thị trường phía Nam đang ở “đáy của chu kỳ phục hồi… Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích, BĐS phía Nam có sức cầu thực lớn từ dân số trẻ, lực lượng lao động nhập cư và cộng đồng chuyên gia nước ngoài. Điều này, khiến giá trị khai thác cho thuê ở TP Hồ Chí Minh ổn định và dài hạn, tạo độ bền cho dòng vốn đầu tư.

Xu hướng “Nam tiến” của nhà đầu tư phía Bắc là sự đan xen của nhiều yếu tố: mặt bằng giá chênh lệch, tiềm năng tăng giá cao, sự bứt phá hạ tầng, dòng vốn FDI dịch chuyển mạnh và tâm lý tìm kiếm thị trường mới… không chỉ tạo thêm thanh khoản cho thị trường phía Nam mà còn góp phần hình thành mặt bằng giá mới, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và kinh tế địa phương phát triển. Trong bối cảnh thị trường BĐS cả nước đang bước vào chu kỳ phục hồi, dòng tiền “Nam tiến” có thể sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng, tạo nên sự sôi động trong giai đoạn 2025 – 2030.