Bất động sản, “vùng trũng” tín dụng ngân hàng

Số vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản trong năm 2009, theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, phó chủ tịch uỷ ban giám sát tài chính quốc gia, là xấp xỉ 200.000 tỉ đồng, tương đương gần 10,8 tỉ USD (tỷ giá 18.479 đồng/USD), hay bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế năm 2009 theo tính toán của Sài Gòn Tiếp Thị.

Vẫn đổ tiền vào bất động sản

Theo thạc sĩ Đinh Thế Hiển, vào năm 2007 – 2008, tỷ lệ cho vay vào bất động sản hơn 10% của năm 2008 đã từng được báo động, thì con số năm nay tương đối lớn cũng khiến nhiều người giật mình, khi nền kinh tế vừa đi qua khủng hoảng, với ước tính 70% doanh nghiệp vừa và nhỏ không tiếp cận được vốn ngân hàng vì nhiều nguyên nhân.

Tỷ lệ cho vay bất động sản gia tăng cao và nóng qua từng năm, nhất là năm 2007 – 2008. Theo báo cáo số 3 của nhóm nghiên cứu trường đại học Harvard và chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, tính đến tháng 8.2008, hai trong số 41 ngân hàng đã cho vay liên quan đến bất động sản chiếm hơn 50% tổng dư nợ, chín ngân hàng có tỷ lệ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ hơn 30%, và chín ngân hàng khác hơn 20%.

Con số này đến nay được cho là có giảm dần, do nhiều quy định và biện pháp thắt chặt tín dụng bất động sản của ngân hàng Nhà nước, và một phần ngân hàng thương mại cũng chùn tay khi nền kinh tế trải qua thời khủng hoảng.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, trong 200.000 tỉ đồng ngân hàng cho vay bất động sản, TP.HCM chiếm 51%, Hà Nội chiếm 14,5%. Như vậy, có thể nhìn vào cơ cấu cho vay bất động sản ở TP.HCM như để thấy được một phần bức tranh ngân hàng đổ tiền vào đâu ở thị trường bất động sản.

Ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết, trong chín tháng đầu năm 2009, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (trừ trường hợp người vay trả nợ bằng lương) chiếm 28%, cho vay xây dựng văn phòng cao ốc cho thuê 12%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán 11%, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 10%, còn lại 41% là các khoản cho vay đáp ứng nhu cầu bất động sản khác nhu cầu xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng… Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng liên tục tăng qua các tháng, thấp nhất khoảng 60.000 tỉ đồng, cao nhất ở mức gần 76.000 tỉ đồng. Các khoản cho vay trung dài hạn chiếm trên 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản.

Như vậy, nếu kể thêm các khoản người vay mua/sửa chữa… nhà trả nợ bằng lương, mà hiện nay các ngân hàng đều không cho là cho vay bất động sản, mà đưa vào mảng cho vay tiêu dùng, thì con số cho vay liên quan đến nhà đất sẽ còn cao hơn. Năm 2009, dư nợ cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng chiếm tỷ lệ xoay quanh 50% cho vay các sản phẩm khách hàng cá nhân, có những ngân hàng tín dụng bất động sản chiếm khoảng 30% tổng dư nợ, cho thấy, các ngân hàng, mà phần nhiều trong đó tuyên bố không cho vay đầu cơ đầu tư bất động sản, vẫn tiếp tục nghiêng túi đổ tiền vào “vùng trũng” này.

Một đầu ra của ngân hàng

Theo quan sát, khoảng 7 – 8 tháng nay, hầu như không còn những khoản cho vay mua nhà lên tới 90 – 100% giá trị tài sản, thời hạn 15 – 20 – 25 năm, mà tỷ lệ này bị giảm xuống còn 50 – 70%, thời hạn 7 – 10 năm, và điều kiện vay được nâng lên. Các lãi suất liên quan đến bất động sản luôn cao hơn lãi suất cho vay bình thường 4 – 7%/năm, hiện ở mức 17 – 19%/năm. Cho vay mua nhà, ngân hàng được phép thoả thuận lãi suất, và không bị giới hạn bởi lãi suất trần, là một lối ra cho ngân hàng khi mà lãi suất huy động tăng cao như hiện nay. Ngoài ra, với các dự án mà ngân hàng cam kết tài trợ (thường là dài hạn), thì vẫn phải tiếp tục giải ngân theo tiến độ. Về phía người đi vay liên quan đến bất động sản, từng phải nhảy nhổm khi ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất với những khoản vay của họ trước đó (thường là vay dài hạn). Điều đáng quan tâm là, thanh khoản tín dụng trong năm nay sẽ tiếp tục ảnh hưởng nhiều đến họ, khi dự báo rằng để kiềm chế lạm phát cùng với những chỉ tiêu tăng trưởng khác, lãi suất cơ bản sẽ phải cao hơn.

Theo nhóm nghiên cứu Harvard, việc lãi suất không cố định trong hầu hết các hợp đồng tín dụng liên quan đến bất động sản khiến bên đi vay chịu tác động mạnh khi tính thanh khoản ngân hàng bị thắt chặt...