Bức tranh nào cho bất động sản Đà Nẵng năm 2020?

Nhìn lại năm 2019, ông Nguyễn Đức Lập cho rằng: Năm 2019 vừa qua là giai đoạn xảy ra nhiều biến cố ở thị trường BĐS Việt Nam nói chung và tại thị trường Đà Nẵng nói riêng. Ở hầu hết các phân khúc, Đà Nẵng nổi lên như là một điển hình và mang hết trong mình những sắc màu sáng tối của thị trường đầy thăng trầm sau một khoảng thời gian dài tăng trưởng ổn định.

Nhìn nhận tổng quát về thị trường BĐS Đà Nẵng trong năm 2019, ông Lập chỉ ra những nét chính ở các phân khúc. Đầu tiên là thị trường đất nền lên cơn sốt ảo và nhanh chóng rơi vào trầm lắng. “Từ đầu năm, giá đất được đẩy lên cao trào; tăng hàng ngày, hàng giờ dưới tác động của giới đầu cơ, các chủ đầu tư, các nhà phân phối và môi giới… làm cho các nhà đầu tư nghiệp dư và các thành phần bên ngoài thị trường lên cơn say, tích cực đổ vốn, đẩy giá cả lên mức cao kỷ lục và đạt đỉnh điểm vào khoảng tháng 3/2019. Cho đến nay, giá tại các dự án phía Tây Bắc và phía Nam thành phố đã giảm đến gần 40% so với tháng 3 vừa qua và tình trạng giao dịch rơi vào trầm lắng”, ông Lập cho biết.

Cocobay tuyên bố “vỡ trận” chính là “sự kiện” đáng chú ý nhất của thị trường BĐS Đà Nẵng năm 2019. Vụ việc được đánh giá như “cú sốc” của phân khúc căn hộ khách sạn, ảnh hưởng không chỉ riêng Đà Nẵng mà thị trường cả nước.

“Trước khi Cocobay “giương cờ trắng”, thị trường BĐS du lịch tại Đà Nẵng đã có những bước chuyển mình khá tích cực từ hiệu ứng bán hàng của Soleil Ánh Dương. Các chủ đầu tư tại khu vực đang rục rịch triển khai các đợt bán hàng tiếp theo thì Cocobay tuyên bố đơn phương chấm dứt cam kết về lợi nhuận. Điều này đã gây nên cú sốc cực mạnh trên toàn thị trường BĐS Việt Nam và làm cho toàn bộ thị trường BĐS du lịch rơi vào tê liệt”, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo Bất Động Sản đánh giá.

Cũng theo ông Lập, năm qua, phân khúc căn hộ để ở có sự thay đổi về giá cả. Tuy nhiên, lượng giao dịch càng về cuối năm càng giảm sút đáng kể. Nhà đất trung tâm và các khu dân cư hiện hữu giá cả có xu hướng tăng theo tình hình chung của thị trường với tốc độ không cao như phân khúc đất nền và thị trường đạt đỉnh vào khoảng cuối tháng 3 vừa qua. Ở thời điểm hiện tại, giá giảm trung bình từ 10% – 15% so với đỉnh điểm vào cuối tháng 3 vừa qua. Lượng giao dịch có giảm đáng kể. Tuy nhiên, đây vẫn là phân khúc có giao dịch tốt nhất trong giai đoạn hiện nay.

Trong khi đó, thị trường dịch vụ BĐS suy giảm, nguồn cung dự án bị siết chặt khiến cho hoạt động của các công ty môi giới, sàn giao dịch BĐS gặp nhiều khó khăn. “Đà Nẵng với chủ trương “dìm giá” BĐS và chấn chỉnh hoạt động môi giới, tháo dỡ các kiot tạm bợ, kiểm tra gắt gao hoạt động môi giới càng làm cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS buộc phải chuẩn chỉnh, nề nếp hơn”, ông Lập nói.

Nhìn chung, những diễn biến trên thị trường BĐS đã thể hiện mối tương quan sâu sắc với các yếu tố vĩ mô cũng như chu kỳ tăng giảm của thị trường BĐS.  

Đánh giá chung, ông Lập cho rằng: Trong năm 2020, tình hình kinh tế thế giới với những dự đoán ít có sự thay đổi tích cực từ các tổ chức uy tín trên thế giới. Tuy nhiên, Việt Nam lại được Ngân hàng phát triển châu Á - ADB đánh giá là vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá tốt, quanh mức 6,7%. Bên cạnh thông tin tích cực đó, chúng ta cũng cần đối mặt với thách thức là tín dụng dành cho BĐS trong năm đến sẽ bị siết chặt hơn; tổ chức xếp hạng tín dụng Moody’s vừa quyết định hạ bậc xếp hạng tín dụng Việt Nam cũng sẽ làm hạn chế vốn FDI vào nước ta hơn.

Nhận định về một số xu hướng của thị trường BĐS Đà Nẵng trong năm 2020, ông Nguyễn Đức Lập cho rằng: Về tổng quan, thị trường sẽ điều chỉnh về giá trị thực phù hợp với các đối tượng có nhu cầu thực sự về chỗ ở và hiệu quả mang về cho nhà đầu tư phải rõ nét.

Các sản phẩm dự án phải hoàn chỉnh về pháp lý, nhất là các sản phẩm hình thành trong tương lai, mới có cơ hội về thanh khoản. Sau các biến cố về condotel hay tranh chấp tại các dự án đất nền ở Quảng Nam, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn rất nhiều và chính quyền sẽ kiểm soát gắt gao hơn các hoạt động mua bán.

Thị trường thứ cấp sẽ sôi động, thị trường sơ cấp sẽ trầm lắng hơn do nguồn cung dự án hạn chế và 2020 là năm mà toàn hệ thống chính trị tham gia tổ chức Đại hội Đảng các cấp nên việc thực thi thủ tục pháp lý sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng.

Thị trường đất nền dự án cần thêm thời gian để tạo lập trạng thái cân bằng mới, giao dịch có thể trầm lắng nhưng giá cả sẽ khó có thể giảm sâu như thời gian vừa qua bởi quỹ đất Đà Nẵng đã cạn kiệt và khung giá đất theo quy định của nhà nước đang điều chỉnh theo hướng tăng cao theo thị trường nên kỳ vọng của người dân về xu hướng tăng giá đất là khá cao.

Thị trường BĐS du lịch (căn hộ du lịch – condotel, biệt thự du lịch…) sẽ thực sự khởi sắc hơn khi Bộ xây dựng hoàn thiện bộ Quy chuẩn, Tiêu chuẩn Xây dựng cho các dòng sản phẩm này. Khi đó, các vấn đề pháp lý có liên quan đến dòng sản phẩm này được xem như hoàn chỉnh.

Thị trường căn hộ sẽ khó khăn hơn khi dòng tiền đầu tư dịch chuyển sang phân khúc đất nền để bắt đáy. Tuy nhiên, các dự án có vị trí đắc địa, có tiềm năng khai thác du lịch sẽ hút khách tham gia đầu tư nhờ tính sở hữu lâu dài của nó và nguồn cung khá hạn hẹp trên thị trường.

BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, nhất là các sản phẩm quy hoạch chia lô vừa phải để phục vụ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ với nhu cầu cấp bách, đang hoạt động xen kẽ và gây ô nhiễm trong các khu dân cư. Các sản phẩm kho tàng, nhà xưởng phục vụ cho logictics cũng rất cấp thiết.

Thị trường dịch vụ BĐS bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, hàng loạt công ty môi giới kinh doanh kiểu “chụp giật”, thiếu chuyên nghiệp sẽ dần bị loại bỏ để nhường chỗ cho các đơn vị hoạt động chuyên nghiệp và hướng đến khách hàng.

“Năm 2020 sẽ là năm của thị trường người mua. Họ giành quyền quyết định và có ưu thế rõ nét trên thị trường. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần nhận ra những “nội lực” mạnh mẽ đang được tích tụ lâu nay của thị trường BĐS Đà Nẵng cùng với tiềm năng và sức hút vượt trội tại đây”, ông Lập nhận định.

Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo Bất Động Sản – ông Nguyễn Đức Lập nhận định thêm: Một khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, cộng với những nút thắt của thị trường hình thành bởi những sai phạm về đất đai của các thời kỳ trước được tháo gỡ, chắc chắn thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ “trở mình” và vươn lên mạnh mẽ hơn bao giờ hết”.