Cảnh giác trước cơn “sốt đất ảo” khi có thông tin sáp nhập tỉnh
Kinhtedothi - Gần đây, khi xuất hiện thông tin về việc sáp nhập một số tỉnh thành nhằm tinh gọn bộ máy hành chính và thúc đẩy phát triển kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) tại những khu vực liên quan đã có dấu hiệu biến động mạnh. Giá đất nhiều nơi bị đẩy lên cao bất thường, tạo ra những cơn sốt đất ảo, nhà đầu tư và người dân cần tỉnh táo trước những chiêu trò thổi giá nhằm trục lợi.
Cơ chế thổi giá và hậu quả
Khi có thông tin về việc sáp nhập tỉnh, một số nhóm đầu cơ đã tận dụng cơ hội để thao túng thị trường bằng cách: tung tin đồn về quy hoạch, trung tâm hành chính mới nhằm kích thích tâm lý mua vào của nhà đầu tư; giao dịch nội bộ, tạo hiệu ứng sốt đất khiến giá tăng nhanh trong thời gian ngắn; đẩy giá lên cao vượt xa giá trị thực, khiến nhà đầu tư và người mua sau dễ mắc kẹt.
Ví dụ điển hình là đợt sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008. Giá đất tại nhiều khu vực như Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất.. từng bị đẩy lên gấp 2 - 3 lần chỉ trong vài tháng, nhưng sau đó giảm mạnh khi thực tế quy hoạch không đúng như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bị mắc kẹt, không thể bán ra hoặc phải chịu lỗ nặng.
TS Trần Xuân Lượng – Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam.
Một thị trường BĐS có giá trị thật phải đảm bảo các yếu tố: cầu có khả năng thanh khoản, người mua có đủ khả năng tài chính để thực hiện giao dịch; tính minh bạch về thông tin, có dữ liệu chính thức từ cơ quan quản lý, tránh bị thao túng bởi tin đồn; BĐS tại khu vực đó có thể tạo ra dòng tiền, thông qua khai thác thương mại, cho thuê hoặc sử dụng thực tế; và hạ tầng (đường sá, điện, nước, tiện ích công cộng) phải hoàn thiện, đầy đủ thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch; kèm theo đó là các yếu tố kinh tế xã hội khác...
Trong khi đó, một thị trường BĐS “ảo” có đặc điểm: giá đất bị đẩy lên cao nhưng ít giao dịch thực tế; tỷ lệ bỏ hoang cao, không có hoạt động thương mại hoặc cho thuê; hạ tầng chưa phát triển, chủ yếu dựa vào các dự án chưa rõ ràng... Cùng với đó là các chỉ số đo lường thực tế như: tỷ lệ giao dịch thành công trên tổng số tin rao, nếu lượng rao bán cao nhưng giao dịch ít, đó là dấu hiệu của cầu ảo; tỷ lệ cho thuê trên tổng lượng BĐS, nếu ít người thuê hoặc sử dụng, đất đó không tạo ra dòng tiền thực; chi phí cơ hội so với các loại hình đầu tư khác, nếu lợi nhuận từ đầu cơ đất quá cao so với hoạt động sản xuất, có nguy cơ bong bóng...
Xử lý nghiêm các nhóm lợi ích
Để kiểm soát hiệu quả tình trạng sốt đất ảo và bảo vệ sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, Nhà nước cần thực hiện đồng bộ các nhóm giải pháp sau: Thứ nhất, công khai, minh bạch thông tin quy hoạch tránh để tin đồn thao túng thị trường thông qua việc: chủ động công bố đầy đủ, kịp thời các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng; xử lý nghiêm các hành vi tung tin đồn thất thiệt, thao túng thông tin để trục lợi bất chính;
Thứ hai, kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng chính sách thuế, trong đó áp dụng thuế lũy tiến đối với các giao dịch BĐS ngắn hạn; đánh thuế đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng để hạn chế tình trạng găm giữ đất. Thứ ba, siết chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng, đặc biệt là các khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ đất đai; giám sát hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại các khu vực có dấu hiệu sốt ảo.
Chuyên gia cảnh báo cần cảnh giác trước cơn “sốt đất ảo” khi có thông tin sáp nhập tỉnh.
Thứ tư, áp dụng các biện pháp hành chính kịp thời, thông qua việc tạm dừng hoặc kiểm soát việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường. Thứ năm, tăng cường công tác thanh tra, xử lý vi phạm, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, lừa đảo, tạo "cơn sốt ảo" gây rủi ro cho nhà đầu tư; đồng thời kiểm tra, thanh tra và xử lý triệt để các hành vi liên kết trục lợi giữa một số quan chức, chủ đầu tư, và môi giới thiếu chứng chỉ và đạo đức nghề nghiệp.
Riêng đối với nhà đầu tư và người mua nhà: không chạy theo tâm lý đám đông, chỉ đầu tư khi có đầy đủ thông tin minh bạch; xác định rõ nhu cầu nếu mua để ở hoặc kinh doanh, cần đánh giá tiềm năng thực sự thay vì kỳ vọng lướt sóng; tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, đề phòng nguy cơ vỡ nợ khi giá đất giảm; kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, tránh mua đất không rõ ràng về quyền sở hữu hoặc vướng tranh chấp.
Thông tin sáp nhập tỉnh có thể tạo cơ hội phát triển nhưng cũng đi kèm với nguy cơ thao túng giá đất. Nhà đầu tư và người dân cần tỉnh táo, không chạy theo cơn sốt đất ảo. Nhà nước cần có biện pháp quản lý chặt chẽ để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, tránh những hệ lụy nghiêm trọng về kinh tế - xã hội.
