Nhiều “điểm nghẽn”
Phát biểu tại hội thảo, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội - TS Đoàn Trung Kiên cho biết, những năm qua, phân khúc thị trường BĐS du lịch phát triển vô cùng sôi động với nhiều sản phẩm BĐS cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường BĐS nói chung.
“Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ, gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước ở địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này” - TS Đoàn Trung Kiên nhìn nhận.
Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cũng cho rằng, hiện nay BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, Luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh BĐS hiện hành không có khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch (Condotel, Resort villa, farmhouse…) mà chỉ khái niệm chung là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
“Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán, có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải đơn vị ở” - ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay.
Đồng quan điểm, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Đỗ Viết Chiến cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn dẫn đến phát sinh vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán. Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đổ bộ ra thị trường, hình thành giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư.
“Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu sản phẩm xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ. Sản phẩm BĐS du lịch xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho sản phẩm BĐS du lịch thời gian vừa qua” - ông Đỗ Viết Chiến phân tích.
Pháp lý là giải pháp dài hạn
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - Đoàn Văn Bình cho rằng, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19. “Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045” - ông Đoàn Văn Bình nói.
Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nếu cho BĐS du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì sẽ thu hút nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này. Hướng tiếp theo là phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với BĐS du lịch kiểu mới để thể cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn.
“Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng, đơn giản hơn” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Các chuyên gia đều chung quan điểm, cần sớm ban hành quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch mà trước hết Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định về lĩnh vực này, tạo hành lang pháp lý chính thức cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, đồng thời sẽ trực tiếp giải quyết tình trạng Bộ, ngành liên quan đang có nhiều ý kiến trái chiều, không thống nhất, chưa đầy đủ liên quan đến loại hình BĐS du lịch. Các địa phương khi áp dụng pháp luật cũng thiếu nhất quán với nhiều quan điểm khác nhau, gây khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư thời gian qua.
Bên cạnh đó, Chính phủ cần sớm chỉ đạo Bộ TN&MT nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với BĐS du lịch trong dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng luật của Quốc hội.
