Nền tảng pháp lý mới trong quản lý, sử dụng đất đai

Nghị quyết được kỳ vọng sẽ thiết lập khung tham chiếu minh bạch, thống nhất, có cơ sở pháp lý rõ ràng cho quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai của Thủ đô.

Cách tiếp cận mới phù hợp thực tiễn đô thị

Khác với giai đoạn trước, Hà Nội lần đầu áp dụng phương pháp định giá đất theo khoảng cách và vị trí, thay vì xác định theo địa giới hành chính, được đánh giá là thay đổi căn bản, phù hợp xu thế phát triển đô thị hiện đại. Theo báo cáo của UBND TP, giá đất được phân chia dựa trên khoảng cách tới các trục giao thông chính, vị trí so với trung tâm, mức độ tiếp cận hạ tầng kỹ thuật - xã hội, khả năng sinh lợi từ việc sử dụng đất.

“Cách tiếp cận này giúp phản ánh sát hơn giá trị thị trường của từng khu vực, đặc biệt trong bối cảnh Hà Nội đang mở rộng không gian đô thị về phía Bắc và phía Tây; hạn chế tình trạng chênh lệch bất hợp lý giữa các khu vực giáp ranh, đồng thời phản ánh đúng giá trị thực của đất, phù hợp với hành vi thị trường và thông lệ quốc tế. Phân hóa giá đất theo khả năng khai thác hạ tầng sẽ giúp TP chủ động hơn trong việc điều tiết nguồn lực đất đai, tăng cơ hội thu hút đầu tư vào các khu vực đang phát triển” - chuyên gia quy hoạch đô thị TS Nguyễn Thế Vinh nhìn nhận.

Một điểm mới quan trọng của Nghị quyết là xác định rõ nguyên tắc định giá đất đối với đất chưa sử dụng - loại đất trước đây thường bỏ trống trong hệ thống định giá do thiếu dữ liệu tham chiếu. Theo quy định mới, giá đất chưa sử dụng được xác định dựa trên vị trí thực tế trong địa bàn hành chính, mối liên hệ với các loại đất liền kề, tiềm năng sử dụng theo quy hoạch, điều kiện hạ tầng hiện hữu hoặc dự kiến đầu tư.

“Định giá đất chưa sử dụng là bước đi quan trọng, khi có giá trị rõ ràng, loại đất này sẽ được quản lý minh bạch, hạn chế tình trạng buông lỏng, lấn chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép; Nhà nước có thêm căn cứ để đưa vào khai thác phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Việc xác lập giá đất chưa sử dụng cũng sẽ là cơ sở pháp lý để tính tiền sử dụng đất khi chuyển sang mục đích khác, tạo nguồn thu ngân sách mới” - TS Nguyễn Quốc Văn đánh giá.

Luật Đất đai 2024 yêu cầu các địa phương ban hành Bảng giá đất hằng năm, thay cho khung giá đất cũ được áp dụng trong chu kỳ 5 năm. Theo đó, bảng giá đất có vai trò là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tính thuế, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, xác định giá trị tài sản công, xử lý vi phạm đất đai. Chính vì vậy, việc Hà Nội ban hành bảng giá đất lần đầu theo chuẩn mới được xem là bước chuẩn bị sớm, tạo chủ động trong quản lý và thực thi pháp luật.

Theo đó, bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào phong phú gồm: dữ liệu giao dịch từ sàn giao dịch và công chứng; dữ liệu thuế; cơ sở dữ liệu đất đai tập trung; thông tin từ các dự án đầu tư, các khu dân cư mới; khảo sát giá đất thực tế tại thị trường.

UBND TP chịu trách nhiệm tổ chức công bố công khai bảng giá đất từ 1/1/2026. Hằng năm rà soát, điều chỉnh bảng giá đất đảm bảo phù hợp với diễn biến thị trường. Các sở, ngành liên quan phối hợp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và thực hiện giám sát quá trình triển khai. Đồng thời, tăng cường công tác thanh kiểm tra đảm bảo bảng giá đất được áp dụng thống nhất, tránh tình trạng vận dụng không đúng hoặc phát sinh tiêu cực.

Cẩn trọng với những biến động thị trường

Theo đánh giá của các chuyên gia, phương pháp định giá đất mới sẽ mang lại nhiều lợi ích cho công tác quản lý Nhà nước. Thứ nhất, tăng tính minh bạch, giảm tranh chấp và khiếu kiện khi bảng giá đất được xây dựng thống nhất, đồng bộ, công khai; người dân và DN dễ dàng tiếp cận thông tin, từ đó hạn chế các tranh chấp liên quan đến giá đền bù, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tính thuế. Đây là điều kiện quan trọng để Hà Nội nâng cao chất lượng quản trị đô thị.

Thứ hai, giúp tăng thu ngân sách bền vững từ đất đai, vốn là nguồn lực lớn nhưng chưa khai thác hiệu quả trong nhiều năm. Thứ ba, tạo cơ sở cho các dự án công và giải phóng mặt bằng, khi có một bảng giá đất rõ ràng, thống nhất giúp giảm thời gian đàm phán, xác định giá đền bù khi thực hiện các dự án công cộng, đây là yếu tố then chốt giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm.

“Bảng giá đất tiệm cận thị trường không phải nhằm tăng nghĩa vụ tài chính của người dân, mà để đảm bảo sự công bằng và minh bạch. Khi giá đất đúng với giá trị thực, Nhà nước sẽ tránh thất thu, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi. Dự báo nguồn thu từ đất của Hà Nội có thể tăng từ 10 - 20% trong 3 năm đầu áp dụng nếu các quy định được thực thi nghiêm túc” - chuyên gia kinh tế TS Võ Trí Thành phân tích.

Tuy nhiên, bên cạnh những kỳ vọng lớn, việc ban hành bảng giá đất lần đầu cũng đặt ra nhiều thách thức do thiếu dữ liệu giao dịch chuẩn hóa. Mặc dù chính quyền TP đã xây dựng cơ sở dữ liệu tương đối đầy đủ, song thị trường vẫn xuất hiện tình trạng giá giao dịch không phản ánh đúng giá trị; giao dịch ngầm, kê khai giá thấp; thông tin phân mảnh giữa các ngành. Điều này có thể khiến việc cập nhật bảng giá hằng năm gặp khó khăn nếu không có giải pháp đồng bộ hóa dữ liệu.

Cùng với đó, là thị trường bất động sản Hà Nội vài năm trở lại đây biến động mạnh theo chu kỳ từ đầu tư hạ tầng, xu hướng chuyển dịch đô thị, tác động của chính sách tín dụng và thuế. Việc giữ bảng giá đất tiệm cận thị trường nhưng không gây “sốc giá” cho người dân là bài toán cần sự cẩn trọng. Ngoài ra, năng lực thực thi tại cơ sở cũng là một thách thức không nhỏ, bởi bảng giá đất muốn phát huy hiệu quả cần hệ thống cán bộ được đào tạo bài bản, quy trình công khai, minh bạch và sự phối hợp liên ngành giữa tài nguyên, xây dựng, tài chính, thuế với chính quyền địa phương.

“Bảng giá đất là nền tảng quan trọng để Hà Nội chuyển sang mô hình quản lý đất đai dựa trên dữ liệu. Khi cơ sở dữ liệu đất đai được tích hợp đầy đủ, việc điều chỉnh bảng giá đất hằng năm sẽ nhanh, chính xác hơn, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch và bền vững. Bảng giá đất rõ ràng sẽ giúp các nhà đầu tư an tâm hơn trong việc tính toán chi phí, xác định hiệu quả dự án, từ đó tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn” - TS.KTS Đinh Đức Hoàng nhìn nhận.

Việc thông qua bảng giá đất lần đầu là dấu mốc quan trọng trong tiến trình hoàn thiện thể chế quản lý đất đai của TP Hà Nội. Đây không chỉ là bước triển khai Luật Đất đai 2024, mà còn thể hiện quyết tâm của TP trong việc minh bạch hóa thị trường đất đai, chống thất thu ngân sách, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh ổn định, lành mạnh. Khi áp dụng đồng bộ từ 1/1/2026, kỳ vọng sẽ xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, công khai, dựa trên dữ liệu và phù hợp với yêu cầu phát triển của một đô thị trung tâm quốc gia.