Tuy nhiên, trao đổi xoay quanh vấn đề này với Kinh tế&Đô thị nhân dịp đầu xuân Nhâm Dần, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia lại cho rằng, lạm phát không đáng lo nhưng nguy cơ xuất hiện các “đô thị hoang” tại các TP lớn mới là vấn đề cần được ngăn chặn.

Thưa TS Lê Xuân Nghĩa, rủi ro về lạm phát đã trở thành chủ đề mà nhiều nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Bởi với họ, đó là một trong tín hiệu quan trọng dự báo diễn biến của thị trường BĐS và là cơ sở để xuống tiền hay không. Theo ông, lạm phát năm 2022 sẽ diễn biến thế nào?

-Lạm phát là sự gia tăng chung của mức giá trong nền kinh tế mà lực kéo của cầu và chi phí đẩy là hai nguyên nhân chính gây ra lạm phát. Lạm phát do chi phí đẩy xảy ra khi chi phí sản xuất tăng trong điều kiện giá nguyên vật liệu, lao động và các yếu tố đầu vào khác tăng. Lạm phát do cầu kéo chỉ xảy ra khi mức tổng cầu của một nền kinh tế lớn hơn mức tổng cung.

Năm 2021, nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ, lạm phát đã chạm mốc 6,2%, mức tăng cao nhất 30 năm trở lại đây. Giá xăng và năng lượng tăng cao cũng đẩy lạm phát ở các nước châu Âu tăng cao nhất trong 13 năm. Dù lạm phát chưa hiện hữu ở nước ta một cách rõ nét nhưng nhưng vẫn là một nguy cơ lớn với nền kinh tế. Việt Nam có nền kinh tế mở 200% GDP, ký nhiều hiệp định thương mại tự do nên khi các nền kinh tế lớn trên thế giới lạm phát, do đó việc xuất khẩu lạm phát của các nước này có thể tác động tới Việt Nam, Việt Nam trở thành nước nhập khẩu lạm phát với việc nhập các nguyên liệu đầu vào từ các nền kinh tế này là điều không tránh khỏi. Và thời gian qua, chúng ta cũng đã  phải  “nhập khẩu” lạm phát – đây cũng chính  nguyên nhân xảy ra lạm phát chi phí đẩy.

Việt Nam hiện chỉ có lạm phát chi phí đẩy, dường như không có lạm phát cầu kéo vì chúng ta kiểm soát tốt cung tiền và cũng không có gói kích thích nào đáng kể để làm tăng cung tiền, kích thích cầu. Điều này thể hiện khá rõ trong số liệu của Tổng cục Thống kê, với chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân năm 2021 tăng 1,84% so với năm trước, đây là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2016. Tốc độ tăng CPI bình quân các năm từ 2016-2021 so với năm trước lần lượt là: 2,66%; 3,53%; 3,54%; 2,79%; 3,23%; 1,84%.

Trong năm 2022, khách quan có thể có những tác động từ bên ngoài như lạm phát ở Mỹ, châu Âu, … hay những nước Việt Nam có nhập khẩu hàng hóa, nguyên liệu lạm phát khá cao, nhưng dù sao lạm phát chi phí đẩy đang có xu thế dịu lại do dịch Covid-19 cũng đã dần được kiểm soát với độ phủ rộng rãi của vaccine trên toàn cầu, nguồn cung tăng lên do chuỗi cung ứng dần dần được phục hồi, chi phí về logistic giảm. 

Như ông phân tích, rõ ràng lạm phát không đáng sợ đối với Việt Nam nhưng thực tế, nhiều người vẫn  đang coi lạm phát như con “ngáo ộp” của nền kinh tế nước ta trong năm 2022, khi gói phục hồi kinh tế được thực hiện?

- Với kinh nghiệm điều hành của ngân hàng Nhà nước (NHNN), tôi cho rằng, lạm phát năm 2022 sẽ không đáng ngại, chỉ quanh 3%. Một phần là do quy mô gói kích thích không lớn, thực hiện trong nhiều năm. Gói hỗ trợ lãi suất dự kiến 30.000 - 40.000 tỷ đồng cũng không đủ sức gây ra lạm phát cầu kéo, và theo dự kiến của NHNN vẫn là kiềm chế cung tiền để giữ vững lạm phát (mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 vào khoảng 14%, không tăng nhiều so với năm 2021).

Ngoài ra, NHNN cũng sẽ phải áp dụng thêm một số chính sách có tính chất linh hoạt như bơm hút tiền qua OMO – nghiệp vụ thị trường mở, mua bán ngoại tệ, để tăng cung tiền vào nền kinh tế một cách hợp lý. Theo đó, lãi suất và tỷ giá cũng có thể tăng lên một chút trong năm 2022 để tương thích với lạm phát của năm này. Tuy nhiên, mức biến động tôi cho là không nhiều, có thể chỉ dao động mức 1% - 1,5%.

Thông thường, nếu lạm phát thì vàng, bất động sản,…  sẽ là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, với BĐS hiện nay, mặt bằng giá được đánh giá là đã cao hơn nhiều so với giá trị thật. Liệu năm 2022, áp lực lạm phát tăng, BĐS có tiếp tục hút dòng tiền?

- Tôi cho rằng, BĐS là tài sản trung tính trước lạm phát. Bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng NHNN phải điều hành tăng lãi suất, điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào BĐS nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang BĐS. Tuy nhiên, có khả năng năm 2022 sẽ là năm xảy ra "sốt" ở một số phân khúc BĐS- điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ hút dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này.

Vậy, phân khúc nào sẽ là tâm điểm, thưa ông?

- Trong môi trường lạm phát tăng thì mức độ phục hồi – sốt của từng phân khúc rất khác nhau. Với phân khúc chung cư năm qua phục hồi khá nhanh, nhất là chung cư giá rẻ và giá trung bình. Phân khúc này có tỉ lệ giao dịch thành công khá cao và tỉ lệ người sử dụng cuối cùng khá lớn. Dự báo đây sẽ là phân khúc sôi động nhất năm 2022. Tiếp đó là phân khúc biệt thự liền kề, shophouse và biệt thự độc lập cũng đang phục hồi khá nhanh, mức giá và tỉ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Người mua loại BĐS thuộc phân khúc này chủ yếu với mục đích đầu tư kiếm lời, hoặc để dành tài sản, số người mua để sử dụng cuối cùng khá khiêm tốn. Phần lớn các biệt thự loại này đang được cho thuê, thậm chí đang chưa hoàn thiện, nhiều khu vực tỉ lệ bỏ không rất cao nhưng giá rao bán đều “trên trời”. Mặc dù vậy, kỳ vọng sinh lời phân khúc này khá lớn và là phân khúc đầu tư chủ đạo trong năm 2022 và những năm tới.

Đối với phân khúc đất nền, sau một thời gian ngắn dịu xuống, hiện đã và đang lấy lại đà tăng trưởng khá nhanh, nhất là đất nền ở các vùng được quy hoạch thị xã mới, thành phố mới, quận huyện mới. Các nhà đầu tư vào phân khúc này khá đa dạng với nhiều quy mô khác nhau. Đây là phân khúc có sóng lớn nhất qua nhiều chu kỳ kinh tế và có vị thế khá vững để đầu tư. Sóng đầu tư của phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong năm 2022. Ngoài ra, có một phân khúc mới xuất hiện tại Việt Nam: phân khúc biệt thự và căn hộ siêu cao cấp. Loại BĐS này thường có vị trí đắc địa, tích hợp được nhiều nhu cầu như sinh hoạt, văn hóa, nghỉ dưỡng, làm việc, thể thao, thư viện, phòng trưng bày và sống xanh. Đây có thể coi là viên ngọc quý của thị trường BĐS – nó được xem là sân chơi của các nhà đầu tư siêu giàu trong tương lai.

Còn phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, condotel; BĐS văn phòng, theo tôi vẫn chưa thể tạo sức bật rõ nét trong năm 2022, bởi hậu quả của đại dịch vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, về lâu dài, khi đại dịch qua đi, nền kinh tế hồi phục, du lịch phát triển, nó sẽ trở thành phân khúc hút tiền. Hiện tại, phân khúc này chỉ dành cho các nhà đầu tư trường vốn và muốn đa dạng hóa danh mục tài sản đầu tư.

Lạm phát rõ ràng đã phân hoá thị trường BĐS. Theo ông, ngoài lạm phát còn yếu tố nào tác động chủ lực tới thị trường BĐS năm nay?

- Có 2 yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, đó là lạm phát và cung - cầu. Dù dự báo lạm phát ở nước ta sẽ không đáng lo ngại như các nền kinh tế khác trên thế giới nhưng chúng ta vẫn phải cảnh giác, bởi chúng ta vẫn phải nhập nguyên vật liệu đầu vào từ các nước, chúng ta vẫn phải nhập lạm phát - chịu lạm phát chi phí đẩy. Và lạm phát rõ ràng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng. Điều này, năm 2021 cũng đã chúng minh rồi, có đơn vị hầu hết các gói thầu xây lắp không chọn được nhà thầu do nhà thầu bỏ giá cao hơn từ 30% đến 40%. Lý do chính là bởi giá vật liệu quá cao. Các nhà thầu không muốn bỏ cuộc thì bắt buộc phải tăng giá.

Khi lạm phát ảnh hưởng đến chi phí xây dựng thì cũng sẽ ảnh hưởng tới giá nhà. Người mua sẽ là người chịu ảnh hưởng trực tiếp và lớn nhất từ sự lạm phát này. Cùng đó, lạm phát cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến các khoản vay thế chấp. Cụ thể nếu như tỷ lệ lạm phát tăng thì việc vay tiền sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Vì lãi suất ngân hàng tăng cao nhiều người không có khả năng chi trả. Khi vay tiền khó khăn, số lượng giao dịch BĐS sẽ giảm đáng kể.

Hiện nay, nguồn cung BĐS lại khá khan hiếm, khan hiếm không phải do nhu cầu sử dụng thực mà do dự án mới ít nhưng nhu cầu đầu cơ lại nhiều. Thực tế cho thấy, có nhiều DN, nhà đầu tư cá nhân mua gom và đầu cơ dự án. Trong đó, có tình trạng DN lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, không hoàn thiện dự án, trong khi các DN khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng; nhà đầu tư cá nhân thì mua gom đất, gom nhà dự án,… để đầu cơ chứ không có nhu cầu sử dụng nên ghim hàng chờ giá lên cao. Điều này, không chỉ dẫn tới tình trạng lãng phí đất đai, tạo sự khan hiếm nguồn cung giả mà còn xuất hiện và tồn tại các khu đô thị hoang – xây rồi không có người ở và hậu quả là giá nhà đất được đẩy tăng hàng ngày so với giá trị thật.

Ông có lời khuyên nào dành cho DN BĐS và nhà đầu tư, trong vòng xoáy của nỗi lo lạm phát?

- Nhìn chung lạm phát và các vấn đề kinh tế vĩ mô trong năm 2022 của Việt Nam tương đối ổn định và cũng là nền tảng để thị trường BĐS phát triển. Vấn đề còn lại, đó là cung & cầu của BĐS đang có xu hướng lệch pha nhau, thiên về cầu tăng cung giảm. Trong đó, yếu tố đầu cơ rất lớn (đây cũng là điều bình thường trong khi cung giảm cầu tăng) nhưng cùng với đó là giá sẽ được đẩy lên cao liên tục. Nếu kéo dài tình trạng này thì nguy cơ bong bóng BĐS trong tương lai là rất đáng lo ngại. Chỉ trong vòng mấy tháng vừa qua, có những nơi ở ngay Hà Nội, đất đã tăng 2,5 -3 lần. Đây là một trong những dấu hiệu cho thấy dấu hiệu bong bóng BĐS. Vì vậy nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, tránh fomo.

Để tránh bong bóng BĐS và ngăn sự xuất hiện tiếp những khu đô thị hoang, bãi đất quây tôn để cỏ mọc,… tôi cho rằng rất cần sự điều hành chặt chẽ, quyết liệt, minh bạch của các cơ quan quản lý Nhà nước; có giải pháp phù hợp quản lý dòng tiền; xử lý tất cả các xung đột  pháp lý liên quan đến phát triển dự án nhà ở và BĐS nói chung; có biện pháp ngăn chặn vấn nạn đầu cơ thái quá dẫn tới đô thị hoang,…Có như vậy mới đưa thị trường BĐS Việt Nam phát triển minh bạch và bền vững.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

06:37 02/02/2022