Chìa khóa giải quyết tranh chấp kéo dài

Luật "chắp vá" không đủ sức hóa giải mâu thuẫn

Với tốc độ đô thị hóa chóng mặt, chung cư đã trở thành lựa chọn an cư tất yếu tại các TP lớn. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển về số lượng, là sự gia tăng đáng báo động các vụ tranh chấp, mâu thuẫn. Thống kê sơ bộ cho thấy, hơn 10% trong số khoảng 3.000 tòa nhà/cụm chung cư thương mại trên cả nước đang vướng vào vòng xoáy tranh chấp.

Tại Hà Nội, có tới 129 trong tổng số 845 chung cư thương mại đang tiềm ẩn những phức tạp khó lường. Riêng TP Hồ Chí Minh (cũ) đã có tới 163 chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì, 58 chung cư chưa cấp sổ hồng cho cư dân.

Không chỉ các dự án bình dân, ngay cả chung cư cao cấp cũng không tránh khỏi mâu thuẫn. Các dạng tranh chấp cũng rất đa dạng, từ mâu thuẫn giữa chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư, giữa cư dân với Ban Quản trị (BQT) chung cư, đến xung đột với đơn vị quản lý vận hành. Nhiều trường hợp còn liên quan đến các cơ quan Nhà nước, như vấn đề cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, "nút thắt" lớn nhất và nhức nhối nhất chính là câu chuyện về quỹ bảo trì 2% và việc sử dụng không gian chung - riêng. Những mâu thuẫn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống hằng ngày của cư dân, mà còn đặt ra thách thức trong công tác quản lý đô thị, gây thiệt hại về kinh tế và xói mòn niềm tin giữa các bên.

Mặc dù Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn như Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng ra đời, góp phần giải quyết một số vấn đề bề mặt, song các chuyên gia pháp lý đều cho rằng, những quy định này mới chỉ giải quyết được “phần ngọn”, tức những vấn đề phát sinh sau khi cư dân đã nhận nhà. Gốc rễ của xung đột, đặc biệt là các mâu thuẫn liên quan đến chủ đầu tư từ giai đoạn đầu tư, ký kết hợp đồng và bàn giao, chưa được giải quyết rốt ráo.

Tiến sĩ, luật sư Hà Hải - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh, khẳng định: “Phần lớn tranh chấp hiện nay xuất phát từ phía chủ đầu tư: vi phạm chất lượng công trình, thiếu minh bạch diện tích bàn giao, chậm chuyển giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch trong tổ chức hội nghị chung cư... Trong khi đó, người mua nhà chủ yếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán”. Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi của cư dân.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư Hà Nội) cũng nhận định, các quy định hiện hành thường mang tính "chữa cháy", chỉ xử lý khi tranh chấp đã phát sinh. Nhiều quy định chưa theo kịp thực tế. Đơn cử như để thông qua quyết định quan trọng của chung cư, cần ít nhất 50% cư dân tham gia hội nghị, nhưng thực tế nhiều chung cư có tỷ lệ hộ cho thuê tới 60%, khiến việc đạt tỷ lệ này trở nên bất khả thi, gây đình trệ hoạt động. “Các quy định hiện nay đang bộc lộ bất cập, ví dụ như cho phép thành viên BQT được bầu trước rồi mới đi học về quản lý vận hành, thay vì yêu cầu chứng chỉ đào tạo là điều kiện tiên quyết. Đồng thời, việc chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc các ứng cử viên BQT phải có kiến thức chuyên môn đã tạo điều kiện cho những người không đủ năng lực tham gia” - luật sư Trương Ngọc Liêu phân tích.

Cần xây dựng một Bộ Luật Chung cư riêng biệt

Dư luận cho rằng đã đến lúc cần ban hành một bộ luật riêng cho công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, chỉ một đạo luật chuyên biệt mới đủ sức xử lý tận gốc các tranh chấp trong chung cư. Đây chính là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân và tạo dựng môi trường đầu tư lành mạnh.

TS Đinh Thế Hiển cũng đánh giá, một bộ luật riêng sẽ bao quát toàn bộ quá trình từ đầu tư, xây dựng, bán căn hộ đến vận hành, quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ chế bàn giao và kiểm toán quỹ bảo trì minh bạch, quy trình cấp sổ hồng rõ ràng, đồng thời phân định quyền và nghĩa vụ các bên một cách công bằng. Đặc biệt, chế tài xử lý vi phạm cần được quy định nghiêm khắc, đủ sức răn đe.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, đã nhiều lần kiến nghị xây dựng một Luật Nhà chung cư chuyên biệt từ hơn 10 năm trước. Ông tin rằng một khung pháp lý đầy đủ, rõ ràng dựa trên nguyên tắc "luật bất vị thân", công bằng, bình đẳng sẽ giúp giải quyết triệt để tranh chấp và nâng cao chất lượng sống.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh, cần nhìn thẳng vào thực tế, tranh chấp chung cư không thể xử lý bằng những quy định chắp vá. Luật sư Lê Thu Thảo đề xuất, bộ luật riêng về quản lý vận hành chung cư cần tập trung vào các giải pháp: Quỹ bảo trì 2% phải được minh bạch hóa hoàn toàn, thông qua cơ chế bàn giao rõ ràng, kiểm toán định kỳ và có thể dùng tài khoản ngân hàng bảo lãnh để kiểm soát dòng tiền; số hóa sổ tay cư dân, nhật ký bảo trì và công khai mọi hợp đồng dịch vụ; BQT và Ban Quản lý cần được chuyên nghiệp hóa với yêu cầu về chứng chỉ, bằng cấp và kinh nghiệm; quy trình xử lý tranh chấp phải được rút ngắn, bằng cách phân định rõ thẩm quyền, thời hạn xử lý cùng cơ chế hòa giải đa tầng; kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê ngắn hạn nhằm bảo đảm an ninh, phòng cháy chữa cháy và sử dụng đúng công năng căn hộ.

“Luật mới cũng cần quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc kiểm tra, giám sát và can thiệp sớm các mâu thuẫn. Đồng thời, cư dân cũng phải chủ động lên tiếng và tích cực tham gia hội nghị chung cư để bảo vệ quyền lợi” - luật sư Lê Thu Thảo nhấn mạnh.

Các chuyên gia đồng tình việc ban hành một Luật Chung cư riêng không chỉ là giải pháp "gỡ rối" cho những mâu thuẫn hiện hữu mà còn là nền tảng để định hình một thị trường bất động sản chung cư minh bạch, bền vững. Nó sẽ không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân mà còn tạo môi trường đầu tư lành mạnh, khuyến khích các chủ đầu tư có tâm và có tầm phát triển những dự án chất lượng, góp phần vào sự phát triển hài hòa của đô thị.