Chiến lược mới trong phát triển đô thị Thủ đô

Đây được xem là quyết sách quan trọng, mở ra hướng tiếp cận mới trong tổ chức không gian đô thị, phù hợp với yêu cầu phát triển bền vững, đa chức năng và thích ứng với bối cảnh kinh tế - xã hội đang chuyển biến nhanh chóng.

Tư duy phát triển mới

Trong nhiều năm qua, quá trình đô thị hóa nhanh đã giúp Hà Nội mở rộng không gian phát triển, song cũng bộc lộ không ít hạn chế. Không ít khu đô thị mới được phát triển theo hướng đơn chức năng, chủ yếu là nhà ở, thiếu việc làm tại chỗ, thiếu dịch vụ công cộng và không gian xanh, dẫn tới tình trạng “đô thị ngủ”, gia tăng áp lực giao thông và hạ tầng kỹ thuật cho khu vực trung tâm. Đề án Khu đô thị đa mục tiêu được HĐND TP thông qua nhằm khắc phục những bất cập nêu trên, hướng tới hình thành các khu đô thị có nhiều chức năng tích hợp như: nhà ở, thương mại – dịch vụ, văn phòng, giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, không gian công cộng và việc làm tại chỗ. Đây là mô hình đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng thành công, đặc biệt trong bối cảnh phát triển đô thị nén, đô thị thông minh và đô thị xanh; không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú, mà còn tạo lập môi trường sống hoàn chỉnh, nơi người dân có thể “sống – làm việc – học tập – giải trí” trong cùng một không gian, giảm nhu cầu di chuyển xa, qua đó giảm ùn tắc giao thông và phát thải carbon.

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS.KTS Trần Tuấn Anh, mô hình khu đô thị đa mục tiêu mang lại nhiều lợi ích vượt trội so với mô hình phát triển truyền thống. Thứ nhất, tối ưu hóa sử dụng đất, trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, việc tích hợp nhiều chức năng trên cùng một không gian giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng lãng phí hoặc phát triển manh mún. Thứ hai, khi các khu đô thị mới được tổ chức đa chức năng, có đầy đủ dịch vụ và việc làm, người dân sẽ giảm nhu cầu di chuyển vào trung tâm, góp phần giãn dân, giảm ùn tắc giao thông và áp lực hạ tầng cho khu vực lõi đô thị. Thứ ba, khu đô thị đa mục tiêu cho phép bố trí đồng bộ hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm văn hóa – thể thao… ngay trong khu vực sinh sống, giúp người dân tiếp cận dịch vụ công thuận tiện hơn, đồng thời hình thành các cộng đồng dân cư bền vững. Thứ tư, mô hình đa mục tiêu tạo ra giá trị gia tăng cho BĐS, thu hút các nhà đầu tư chiến lược trong và ngoài nước, đặc biệt là những nhà đầu tư có năng lực phát triển các dự án phức hợp quy mô lớn, gắn với công nghệ, dịch vụ chất lượng cao.

“Khu đô thị đa mục tiêu là xu hướng tất yếu của các đô thị hiện đại. Với Hà Nội, đây là cơ hội để tái cấu trúc không gian phát triển, chuyển từ phát triển theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu, bền vững và hiệu quả hơn. Đây không chỉ là giải pháp về quy hoạch, mà còn là “chìa khóa” để Hà Nội tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cố hữu trong phát triển đô thị hiện nay như giãn dân, thiếu đồng bộ hạ tầng, mất cân đối chức năng và áp lực lên khu vực nội đô lịch sử” – ThS. KTS Trần Tuấn Anh đánh giá.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc triển khai Đề án Khu đô thị đa mục tiêu cũng được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường BĐS Hà Nội, vốn đang trong quá trình tái cơ cấu sau giai đoạn trầm lắng; sẽ góp phần định hướng lại dòng vốn đầu tư, khuyến khích phát triển các dự án có giá trị sử dụng thực, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Các khu đô thị đa mục tiêu buộc chủ đầu tư phải quan tâm đến hạ tầng xã hội, tiện ích công cộng và yếu tố phát triển bền vững. Đồng thời cũng tạo điều kiện để Hà Nội triển khai hiệu quả các chủ trương lớn như phát triển đô thị xanh, đô thị thông minh, gắn với chuyển đổi số và kinh tế tri thức. “Mô hình này có ưu điểm rõ nét trong việc tối ưu hóa nguồn lực đất đai và dòng vốn đầu tư, việc tích hợp đa chức năng trên cùng một không gian giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời làm tăng giá trị thực của BĐS. Nhà đầu tư buộc phải đầu tư bài bản, dài hạn, gắn với hạ tầng và tiện ích, qua đó hạn chế đầu cơ ngắn hạn và tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn” – TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Cần kiểm soát chặt chẽ công tác quy hoạch

Dù được đánh giá cao, song các chuyên gia cũng cho rằng, để Đề án Khu đô thị đa mục tiêu đi vào thực tiễn và phát huy hiệu quả, Hà Nội cần đặc biệt lưu ý một số nội dung then chốt. Trước hết, bảo đảm tính đồng bộ trong quy hoạch. Khu đô thị đa mục tiêu phải được đặt trong tổng thể quy hoạch chung Thủ đô, quy hoạch phân khu và quy hoạch ngành. Tránh tình trạng “đa mục tiêu trên giấy”, nhưng khi triển khai lại bị chia cắt bởi các quy hoạch chồng chéo, thiếu liên kết vùng. Thứ hai, kiểm soát chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch. Thực tế cho thấy, không ít dự án sau khi được phê duyệt đã bị điều chỉnh theo hướng tăng mật độ xây dựng, giảm không gian công cộng. Với khu đô thị đa mục tiêu, nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, rất dễ biến tướng thành khu đô thị nhà ở thuần túy, đi ngược lại mục tiêu ban đầu. Thứ ba, lựa chọn nhà đầu tư có năng lực và tầm nhìn dài hạn. Phát triển khu đô thị đa mục tiêu đòi hỏi nguồn vốn lớn, năng lực quản trị và kinh nghiệm triển khai các dự án phức hợp. Do đó, TP cần có tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư minh bạch, ưu tiên những đơn vị có kinh nghiệm quốc tế, cam kết phát triển bền vững. Thứ tư, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, DN và người dân. Việc triển khai các khu đô thị đa mục tiêu thường liên quan đến thu hồi đất, tái định cư và chuyển đổi sinh kế. Nếu không làm tốt công tác này, rất dễ phát sinh khiếu kiện, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả dự án.

“Yếu tố tiên quyết là phải đặt khu đô thị đa mục tiêu trong tổng thể quy hoạch không gian Thủ đô. Không thể phát triển các khu đô thị đa mục tiêu một cách rời rạc. Mỗi khu đô thị phải được xác định rõ vai trò, chức năng trong mạng lưới đô thị chung, gắn kết chặt chẽ với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị, nhằm hạn chế phụ thuộc vào phương tiện cá nhân” – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Việc HĐND TP Hà Nội thông qua Đề án Khu đô thị đa mục tiêu cho thấy quyết tâm của TP trong đổi mới tư duy phát triển đô thị, tiệm cận các chuẩn mực quốc tế. Đây không chỉ là câu chuyện quy hoạch, mà còn là bước đi chiến lược trong quá trình xây dựng Thủ đô “Văn hiến – Văn minh – Hiện đại”. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tiễn vẫn còn khoảng cách không nhỏ, cần sự vào cuộc đồng bộ của các sở, ngành, chính quyền địa phương, cộng đồng DN và người dân. Chỉ khi được triển khai một cách bài bản, minh bạch và có tầm nhìn dài hạn, khu đô thị đa mục tiêu mới thực sự trở thành động lực phát triển cho Thủ đô trong giai đoạn mới.

“TP Hà Nội cần sớm hoàn thiện khung chính sách và cơ chế khuyến khích đầu tư dài hạn. Khu đô thị đa mục tiêu không thể triển khai theo tư duy “dự án bất động sản thuần túy”, mà phải được coi là một hệ sinh thái kinh tế – xã hội. Nhà đầu tư cần được trao không gian sáng tạo, nhưng đi kèm là các ràng buộc rõ ràng về tiến độ, chất lượng hạ tầng xã hội và cam kết phát triển bền vững” – chuyên gia kinh tế PGS. TS Trần Đình Thiên cho hay.