Chuyển đổi về chính sách
Trước Đổi mới, Nhà nước bao cấp về nhà ở và mô hình này hoạt động thiếu hiệu quả. Sau Đổi mới mô hình kinh tế thị trường tạo điều kiện mọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng và cung cấp nhà ở, nên thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, diện tích nhà ở bình quân tăng từ 9,68 m2 năm 1999 đến 16,7 m2 năm 2009 và đến 23,2 m2 năm 2019.
Tuy nhiên, trong quá trình này thị trường nhà ở vẫn phải đối phó với những tàn dư của cách quản lý tập trung, như: Cơ chế xin - cho làm thị trường nhà ở bị bóp méo, xây dựng nhà ở giá thấp phục vụ đối tượng thu nhập thấp chưa được quan tâm phù hợp... Chính vì vậy, từ năm 2009, Nhà nước bắt đầu thực hiện chính sách về NƠXH, đây là một chủ trương tích cực.
Trong suốt quá trình từ khi bắt đầu tiến hành Đổi mới, chính sách về nhà ở có nhiều thay đổi nổi bật. Cụ thể, năm 1991, Nhà nước chính thức cho phép tư nhân hóa quỹ nhà ở; Năm 1992, bỏ trợ cấp Nhà nước về nhà ở; Năm 1993 Luật Đất đai được xây dựng và tiếp tục được hoàn thiện vào năm 2003, 2014 và đang sửa đổi, bổ sung trong tình hình mới dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023.
Xen giữa trong giai đoạn xây dựng, hoàn thiện Luật Đất đai là Chương trình phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 được ban hành năm 2004; Luật Nhà ở năm 2006 có quy định chi tiết về phát triển NƠXH; Năm 2010 Chính phủ ban hành Chương trình Nâng cấp đô thị quốc gia giai đoạn 2009 – 2020, kèm theo các quyết định phát triển nhà ở cho công nhân, học sinh, sinh viên, người thu nhập thấp ở các đô thị; Năm 2013 thực hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng từ Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ NƠXH; Năm 2014 Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung và đến năm 2023 Chính phủ ban hành Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH xã hội đến năm 2030... Nhìn chung, những chính sách về NƠXH luôn được quan tâm và điều chỉnh để phù hợp với điều kiện thực tế.
Theo tổng điều tra nhà ở năm 2019 cho thấy, đa số hộ dân cư đều có nhà ở và đang sinh sống trong ngôi nhà kiên cố hoặc bán kiên cố, chỉ có 1.244 hộ không có nhà để ở. Diện tích nhà ở bình quân là 23,2 m²/người, trong đó khoảng 34,4% sống trong ngôi nhà diện tích bình quân 30 m²/người, và 7% hộ dân (7,7 triệu người) sống trong ngôi nhà diện tích dưới 8 m²/người. Hiện có khoảng 11,7% hộ dân cư đang sống trong những căn nhà thuê, chủ yếu tại các địa phương đông dân cư, nhiều khu công nghiệp.
Định hướng phát triển
Ở các nước trên thế giới, NƠXH là nhà ở cho thuê được sở hữu và quản lý chính quyền hoặc các tổ chức phi lợi nhuận hoặc bởi sự kết hợp của cả hai, thường với mục đích cung cấp nhà ở giá cả phải chăng. NƠXH như một giải pháp tiềm năng cho tình trạng bất bình đẳng về nhà ở.
Ở Việt Nam, NƠXH là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này, bao gồm: Người có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo – bị thiên tai (nông thôn- đô thị); Công nhân lao động khu công nghiệp; Cán bộ chiến sỹ quân đội và công an; Cán bộ công chức và viên chức; Học sinh và sinh viên; Hộ gia đình giải tỏa.
Vì vậy, có thể nói phạm vi chính sách nhà ở tại Việt Nam được hỗ trợ của Nhà nước quá rộng, thiếu sự tập trung ưu tiên vào tầng lớp dễ bị thương tổn, có nhu cầu cao về nhà ở trong xã hội (người thu nhập thấp, người nghèo…).
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015 - 2022, số lượng nhà ở trên cả nước đã được phê duyệt là 3.823 dự án, trong đó có hơn 2.500 dự án nhà ở thương mại (chiếm 66,6%), 483 dự án NƠXH (12,6%), 350 dự án tái định cư (9,15%). Nhu cầu NƠXH trên toàn quốc giai đoạn 2011 - 2030 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được trên 30% kế hoạch.
Thách thức
Chính sách về NƠXH hiện nay vẫn còn tồn tại những hạn chế, làm kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội tại Việt Nam, một số thách thức có thể nhận diện gồm:
Thách thức về tiếp cận đất đai: Đất đai là một đầu vào cho xây dựng nhà ở, quyền sử dụng đất cần phải tương thích với quyền sở hữu nhà ở. Nhưng tiếp cận đất đai và nhà ở chính thức bị hạn chế do hệ thống định giá và thuế đất còn nhiều bất cập. Chi phí giao dịch đất cao dẫn tới chi phí xây dựng nhà ở cao. Trong khi đó, đất đai phục vụ mục tiêu nhà ở xã hội không được ưu tiên ở các địa phương.
Về quỹ đất được quy hoạch, những dự án NƠXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với chủ đầu tư; Thông tin, dữ liệu đất đai không đầy đủ; Thủ tục đăng ký và hợp thức hoá đất đai phức tạp; Hệ thống quy hoạch đất đai cứng nhắc, thiếu đồng bộ; Trách nhiệm quản lý, điều chỉnh không rõ ràng...
Thách thức về giá nhà cao: Theo tính toán của các chuyên gia quốc tế, tỷ số giá nhà trên thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Việt nam khoảng 7 - 8 lần, khá cao so với các nước trong khu vực. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất hơn 23 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc, trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ và cao hơn nhiều so với Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)...
Thách thức về quy hoạch, đầu tư: Phương pháp quy hoạch tổng thể cứng nhắc, mang nặng định hướng TP “đẹp” mà không xem xét đầy đến nguồn lực, khả năng thực hiện, nên các địa phương chỉ tập trung vào ưu tiên phát triển khu đô thị mới chứ không phải nhu cầu cải tạo, tái phát triển theo nhu cầu thực của người dân (cải tạo ngõ xóm, làng mạc cũ…); Công cụ kiểm soát phát triển trong quy hoạch có nhiều bất cập, tạo điều kiện cho sự can thiệp tùy tiện trong việc xét duyệt dự án. Quy hoạch yếu kém dẫn tới tình trạng nhà ở phát triển lộn xộn, hạ tầng đô thị thiếu, xuống cấp. Sự tham gia của công chúng còn hạn chế vào việc xây dựng, thực hiện quy hoạch.
Bên cạnh đó, quy trình đầu tư và cấp đất phức tạp, chồng chéo với nhiều thủ tục bất tiện, chưa rõ ràng. Nhiều dự án nhà ở thủ tục bị kéo dài, từ khi được phê duyệt – cấp phép đến khi đưa ra thị trường (mở bán chính thức cho người mua đúng đối tượng theo quy định) thường mất thời gian khá lâu.
Ngoài ra, việc thiếu hụt nguồn cung NƠXH do cơ chế cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, nhiều dự án khi được cấp phép NƠXH nhưng một thời gian thì chuyển đổi thành nhà ở thương mại và chủ đầu tư chấp nhận đóng tiền để chuyển đổi mục đích. Chính điều này làm cho nguồn cung vốn đã ít ỏi lại càng eo hẹp hơn...
Thách thức của DN: DN hạn chế về nguồn lực đầu tư và huy động các nguồn vốn nhàn rỗi vào thị trường NƠXH, khó tiếp cận vốn vay ưu đãi. Những giới hạn hoặc quy định về tỉ lệ, hệ số rủi ro cho vay BĐS cũng như đặc thù phân khúc này nên nguồn vốn của các ngân hàng dành cho chương trình này thường thiếu tính ổn định lâu dài.
Cũng vì được “miễn” tiền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất không được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng để vay vốn xây dựng cho chính dự án. Lợi nhuận định mức đối với loại hình sản phẩm này bị giới hạn không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, trong khi giá bán DN không được quyết định (do Sở Xây dựng duyệt)...
Mặt khác, có những chi phí hợp lý được tính vào giá bán nhà thương mại nhưng lại không được tính vào giá NƠXH như chi phí quản lý DN. Nhưng cũng không phủ nhận sự yếu kém của DN trong năng lực kinh doanh, tính chuyên nghiệp, thiếu nghiên cứu và chiến lược thị trường, yếu kém trong quản lý...
Dù đã có quy định về đối tượng và điều kiện được mua NƠXH (Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP 2015) thế nhưng thực tế thì đa số người có nhu cầu ở thực mua NƠXH khó đáp ứng đúng đối tượng và điều kiện. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH đều phải đảm bảo đủ 3 điều kiện (nhà ở, cư trú, thu nhập), điều này hạn chế quyền tiếp cận thuê nhà của những người thu nhập thấp khi phải đảm bảo đầy đủ giấy tờ (xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập, vay ngân hàng…). Đây chính là yếu tố hàng đầu làm nản lòng cả chủ đầu tư và người mua NƠXH.
Về chất lượng nhà ở, đa số đều nghi ngại chất lượng NƠXH với tâm lý tiền nào của đó. Thực tế là chất lượng căn hộ NƠXH còn nhiều điều phải bàn, từ thiết kế đến vật liệu xây dựng hoàn thiện. Nhưng nghịch lý là có tình trạng lách luật, người đã có nhà ở nhưng vẫn tham gia đăng ký mua NƠXH rồi sau đó ko sử dụng đúng mục đích như chuyển nhượng dưới hình thức uỷ quyền, cho thuê…
Tiếp cận
Trên thế giới đã có rất nhiều mô hình hay phát triển NƠXH, nhà ở công nhân đã được chứng minh qua thực tế. Đây là cách làm mà Việt Nam hoàn toàn có thể tiếp cận, như: Mô hình ký túc xá trong khu công nghiệp ở Thái Lan, Chính phủ cho phép xây dựng các tòa nhà 4 tầng (8 phòng/tầng, 16 người/phòng, 6,4m x 4,2m), khu phụ chung cho mỗi tầng. Công ty trả cho bảo dưỡng, quét dọn, an ninh. Ký túc xá ngoài khu công nghiệp, các công ty thuê để cung ứng cho công nhân, là những căn hộ khép kín 15 - 18m2 (3 - 4 người ở chung).
Hợp tác xã Nhà ở tại Trung Quốc: Đến năm 1992, ở Trung Quốc đã có hơn 100 hợp tác xã nhà ở được thành lập, xây dựng được 1,22 triệu m2 nhà và cung ứng chỗ ở cho 20.000 hộ. Mô hình hợp tác xã nhà ở có sự tham gia của ba bên: Chính phủ, tổ chức phi chính phủ và DN, nhưng do chính quyền địa phương hoặc cơ quan Chính phủ đứng ra tổ chức, thành viên là cán bộ trong cơ quan hành chính Nhà nước
Các cá nhân tham gia hợp tác xã đóng góp khoản tiền bằng 50% giá nhà, phần còn lại trả trong 3 năm sau khi nhận nhà, với sự hỗ trợ của cơ quan và Chính phủ. Năm 1991, Quỹ cung ứng Nhà ở được thành lập ở Thượng Hải nhằm huy động tiền của tư nhân để đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân mà không dựa vào trợ cấp Nhà nước, tất cả công nhân đóng góp 5 - 7% thu nhập hàng tháng vào quỹ nhà ở, tiền tiết kiệm từ chương trình được dùng để mua, sửa chữa, cải tạo nhà ở. Kết quả là đến năm 2002 đã huy động được 57,7 tỷ Nhân dân tệ và mô hình được nhân rộng ra nhiều TP khác.
Ngoài ra, còn rất nhiều mô hình hay khác, như: Tập đoàn Nhà ở Quốc gia (Hàn Quốc) xây dựng 3 loại hình nhà ở cho công nhân (căn hộ cho 1 người, nhà liền kề và căn hộ cho gia đình), quy mô đa dạng, nhưng đều là căn hộ khép kín. Có hệ thống nhà cho thuê do tư nhân đầu tư rất đặc biệt, trước khi thuê nhà, người thuê trả một khoản đặt cọc cho chủ nhà bằng khoản 30 – 50% giá trị ngôi nhà, khoản đặt cọc được hoàn trả vào cuối thời gian thuê. Chủ nhà thu lãi suất hàng tháng từ khoản đặt cọc.
Ở Singapore, số lượng phòng trong căn hộ khác nhau (căn hộ tiêu chuẩn 1 phòng ngủ, căn hộ cải tạo 2 - 3 phòng ngủ). Giá thuê bằng 1/10 thu nhập trung bình; Ở Hongkong hầu hết nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân đều do chính phủ cung ứng, giá thuê bằng 1/10 thu nhập...
