Chuyên gia chỉ rõ kỹ thuật chống khủng hoảng cho doanh nghiệp bất động sản

Mất thị trường

Thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin bị sụt giảm, khiến cho lượng giao dịch bất động sản (BĐS) có chiều hướng đi xuống.

Theo số liệu thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong năm 2022, tỷ lệ hấp thụ so với nguồn cung toàn thị trường đạt khoảng 39% và chỉ bằng 17% so với năm 2018, thị trường BĐS ở hầu hết các địa phương đều rơi vào tình trạng “đắp chiếu”. Điều này dẫn đến tình trạng hơn 90% DN bị sụt giảm doanh thu so với cùng kỳ năm trước, những DN có quy mô trên 100 lao động mức sụt giảm từ 20 – 60% doanh thu, DN dưới 100 lao động mức sụt giảm lên đến trên 80%.

Trên 95% DN phải thu hẹp quy mô lao động và có tới 50% số DN kinh doanh dịch vụ BĐS phải giảm quy mô lao động trên 20% so với quý 2/2022. Một số DN có quy mô dưới 50 nhân viên thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với hơn 90% người lao động, gần như ngừng hoạt động kinh doanh, chỉ giữ lại những vị trí quản trị trọng yếu; dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3 - 6 tháng, cho thôi việc hoặc chuyển sang chế độ không lương - cộng tác viên, cắt giảm lương tùy cấp bậc... do không còn nguồn lực cầm cự.

Riêng trong 5 tháng đầu năm 2023, các DN môi giới đã tiếp tục sa thải thêm 10 - 20% nhân sự so với cuối năm 2022. Có tới hơn 40% DN kinh doanh dịch vụ BĐS trong khảo sát cho biết họ buộc phải cắt giảm lương nhân sự từ 10 - 20%; 44% DN phải thực hiện biện pháp cắt giảm quy mô nhân sự, để không phải cắt giảm lương.

Hiện tượng sụt giảm số lượng môi giới BĐS trở thành làn sóng càn quét trên quy mô rộng của DN kinh doanh BĐS tại khắp các địa phương trên cả nước, không có bất cứ trường hợp nào ngoại lệ.

Hiện nay, hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30 - 40% so với thời điểm cuối năm 2022, hiện tượng này diễn ra trong khoảng thời gian dài, với từng đợt giảm dần và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Số môi giới BĐS bám trụ lại với nghề phải vận dụng linh hoạt đủ mọi hình thức để có thể tồn tại như đa dạng hóa lĩnh vực, tìm kiếm việc làm thêm…

Kỹ thuật chống khủng hoảng

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự khủng hoảng, mất thanh khoản của thị trường BĐS. Cụ thể, năm 2020, dịch Covid-19 xảy ra tại nhiều quốc gia trên thế giới khiến tình hình kinh tế chung lâm vào trạng thái khó khăn. Giãn cách xã hội trong suốt một khoảng thời gian dài, khiến tất cả hoạt động trong nền kinh tế buộc phải ngưng trệ, BĐS cũng không phải ngoại lệ.

Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền “rẻ" không được kiểm soát tốt nên không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh, ngành nghề thiết yếu. Mà hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá BĐS.

Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, khi các cơn sốt được tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và là “sốt ảo” thì sớm muộn gì cũng dẫn đến kịch bản “vỡ trận”. Giống như hiện tượng “bong bóng” BĐS trước sau gì cũng “vỡ”. Những tháng cuối năm 2022, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến nhiều DN BĐS “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Hệ thống ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra các cuộc đua lãi suất huy động, khiến cho một lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào kênh ngân hàng, thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh (bao gồm thị trường BĐS), làm cho thị trường vốn dĩ đã khó khăn lại càng thêm ảm đạm. Cùng với đó là tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng là một yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường.

“Đặc biệt, những khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến cho nhiều DN lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong, không tìm ra lối thoát. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ nhưng chưa đủ “thấm” để có thể giải quyết triệt để tồn tại. Những khó khăn tác động đến thị trường BĐS không được giải quyết triệt để trong một thời gian dài, giống như “mưa dầm thấm lâu” dẫn đến kết quả toàn bộ thị trường chìm dần trong khó khăn” – ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Đại diện lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trước tình trạng này, Chính phủ cần ban hành các nghị định, chính sách sát thực, cụ thể cho toàn thị trường, nhằm đúng vào vấn đề thị trường đang trông đợi, như giảm thuế, hỗ trợ giãn thời gian nộp thuế DN, thuế thu nhập cá nhân...

Đặc biệt, đối với các DN kinh doanh BĐS cần phải có kỹ thuật chống khủng hoảng trong hoạt động kinh doanh trước bối cảnh thiếu hàng, bằng những giải pháp như: Tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy nhưng vẫn giữ được khả năng kinh doanh; Kỹ thuật duy trì hệ thống điều hành trong điều kiện cắt giảm chi phí; Kỹ năng giữ các mối quan hệ với các chủ đầu tư, nguồn hàng.

Cùng với đó, tích cực phát triển nguồn hàng mới, phân khúc hàng hóa mới; Kỹ thuật duy trì tập khách hàng truyền thống; Giải pháp phát triển tập khách hàng mới; Hỗ trợ khách hàng xử lý khủng hoảng; Kích thích nhu cầu mới; cùng với đó là kỹ thuật xử lý dòng tiền...