Nghị định 192/2025/NĐ-CP: Kỳ vọng “cú hích” mới cho nhà ở xã hội

Gỡ nút thắt về thể chế

Nghị định 192/2025/NĐ-CP ra đời trong bối cảnh nhu cầu về NƠXH tăng cao tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, nhưng nguồn cung lại không đủ, chủ yếu do vướng cơ chế đầu tư, thủ tục hành chính và chính sách tín dụng chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư. Điểm đột phá của Nghị định lần này là thí điểm hàng loạt cơ chế ưu đãi vượt trội, trong đó có: rút gọn thủ tục đầu tư, xây dựng, xác định giá bán, tăng cường vai trò chính quyền địa phương trong tổ chức lập, giao đất và giải phóng mặt bằng cho dự án NOXH, cũng như đẩy mạnh xã hội hóa theo hướng có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế.

Cụ thể, thay vì phải qua nhiều bước xin chủ trương đầu tư như trước, Nghị định cho phép các dự án NƠXH được chấp thuận đầu tư theo quy trình rút gọn. Ngoài ra, với nhà đầu tư đủ năng lực, chính quyền được phép giao đất sạch không thông qua đấu giá để đẩy nhanh tiến độ. Đây là điểm được đánh giá sẽ tháo gỡ đáng kể “nút thắt” đất đai, yếu tố then chốt quyết định thành công của dự án NƠXH.

Các địa phương thí điểm sẽ được áp dụng cơ chế rút gọn thủ tục đầu tư, tăng chỉ tiêu quy hoạch đất cho NƠXH, miễn giảm tiền sử dụng đất, đồng thời triển khai hình thức lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định nếu đáp ứng các tiêu chí nhất định. Đặc biệt, Nghị định còn cho phép linh hoạt trong hình thức huy động vốn và ưu đãi tín dụng đặc biệt cho chủ đầu tư và người mua nhà, cơ chế này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian thực hiện các dự án từ 3 – 5 năm xuống chỉ còn 1 – 2 năm, tạo sức lan tỏa nhanh chóng trong việc hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030.

“Nghị định 192/2025/NĐ-CP được đánh giá là “liều thuốc mạnh” với nhiều cơ chế linh hoạt trong quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và tín dụng cho các dự án NƠXH. Tuy nhiên, quan trọng hơn là cách tổ chức thực thi, vì nhiều địa phương chưa coi NƠXH là ưu tiên chiến lược, dù được giao cơ chế, nếu không có quyết tâm chính trị và năng lực điều hành đồng bộ, chính sách có nguy cơ bị vô hiệu hóa hoặc triển khai dàn trải, không tạo được chuyển biến rõ rệt” - TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính - BĐS đánh giá.

Tránh “bình mới, rượu cũ”

Một “điểm sáng” đáng chú ý của Nghị định 192/2025/NĐ-CP, là quy định rõ trách nhiệm giám sát của HĐND và MTTQ cấp tỉnh trong việc phê duyệt, kiểm tra và hậu kiểm các dự án NƠXH trên địa bàn. Đồng thời, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về NƠXH, công khai từ quy hoạch, tiến độ, chủ đầu tư đến danh sách đối tượng mua nhà. Đây là bước tiến lớn trong minh bạch hóa thị trường, chống đầu cơ và trục lợi chính sách vốn là vấn đề nhức nhối trong thời gian qua. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp các địa phương chủ động hơn, thay vì phụ thuộc vào quy trình “xin – cho”.

“Việc Chính phủ triển khai thí điểm chính sách đặc thù là bước đi đúng hướng, bởi vấn đề trong phát triển NƠXH hiện nay do chính sách bị chồng chéo và thiếu nhất quán trong thực thi. Tuy nhiên, muốn chính sách đi vào thực tế, điều quan trọng là việc giám sát phải chặt chẽ, tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng chính sách để làm nhà thương mại trá hình. Đồng thời, phải có cơ chế kiểm soát quá trình xét duyệt đối tượng mua – thuê, đảm bảo đúng người, đúng nhu cầu” – chuyên gia về quy hoạch đô thị KTS Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cho rằng, để chính sách thực sự đến được với người thu nhập thấp, tín dụng ưu đãi là yếu tố then chốt. Vì nếu không có gói tài chính đủ mạnh, nhà đầu tư và người mua khó tiếp cận nguồn vốn hợp lý để phát triển và sở hữu NƠXH. Hiện nay, gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng có tỷ lệ giải ngân rất thấp, do lãi suất vẫn còn cao, quy trình vay phức tạp và thiếu chính sách bảo lãnh tín dụng cho người thu nhập thấp...

“Chính phủ cần thiết lập các quỹ tín dụng NƠXH ở cấp địa phương, có cơ chế bảo lãnh vay mua nhà cho người thu nhập thấp. Đặc biệt, cần có sự tham gia của hệ thống ngân hàng chính sách, ngân hàng thương mại, với cam kết lãi suất dài hạn, ưu đãi thực sự. Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế định giá hợp lý, minh bạch, tránh việc đội giá NƠXH khiến người thu nhập thấp vẫn không thể với tới” - TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Ở khía cạnh khác, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, một trong những vấn đề lớn khiến NƠXH chưa “gặp đúng người cần” là do chính sách hỗ trợ hiện còn chung chung, chưa phân loại rõ nhóm đối tượng: công nhân khu công nghiệp, người lao động tự do, hộ nghèo đô thị hay người trẻ mới lập nghiệp... “Vì vậy, cần có quy định rõ ràng về khung giá, diện tích căn hộ phù hợp từng nhóm người thu nhập thấp. Ví dụ, với công nhân, cần căn 25 – 40m² giá thấp dưới 800 triệu đồng; với gia đình trẻ có thu nhập trung bình, có thể là căn 50 – 60m² với giá khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng... chỉ khi nào có phân loại như vậy thì chính sách mới sát thực tế” – TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Các chuyên gia đều chung quan điểm, Nghị định 192/2025/NĐ-CP không chỉ là hướng dẫn kỹ thuật cho Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội mà còn được xem là giải pháp lớn đối với chính sách NƠXH. Tuy vậy, trong quá trình triển khai thực hiện không nên nóng vội chạy theo số lượng dự án hay chỉ tiêu xây dựng, mà cần tập trung vào chất lượng sống, sự hài hòa về quy hoạch, giao thông, trường học, y tế... đi kèm. Đồng thời, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần sự phối hợp chặt chẽ từ T.Ư đến địa phương, từ cơ quan quản lý, nhà đầu tư đến hệ thống tài chính – ngân hàng. Quan trọng nhất, chính sách phải được thiết kế để phục vụ “đúng và trúng” đối tượng là người thu nhập thấp, người thực sự cần nhà ở để an cư lạc nghiệp.