Căn hộ chung cư cũ được săn lùng

Anh Nguyễn Thành Đạt, một môi giới bất động sản chia sẻ, thời gian gần đây, những căn hộ tập thể cũ bỗng nhiên được săn lùng, sau một thời gian dài bị “thất sủng”. Đơn cử, một căn tập thể cũ tại khu G2 Thành Công (quận Ba Đình) trước đây rao bán hơn 1,6 tỷ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2), tuy nhiên, đến đầu tháng 8 này, ngôi nhà diện tích trên sổ là 42,5m2, đã được đẩy lên hơn 2 tỷ đồng, xấp xỉ 44 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, một căn hộ khác, diện tích 40m2 ở B3 Giảng Võ, hồi đầu năm chủ nhà rao bán giá 1,8 tỷ đồng, nay cũng tăng lên 2,3 tỷ đồng.

Những căn hộ chung cư cũ, thường được người môi giới bất động sản gọi là căn hộ "ba không" (không phí dịch vụ, phòng cháy chữa cháy, hồ sơ pháp lý) thời gian gần đây bỗng trở nên "đắt hàng" bởi Chính phủ hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, quy định chi tiết về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Điều này dẫn đến người mua săn lùng để đón trước cơ hội đền bù tại chỗ hoặc chi trả bằng tiền mặt có sự chênh lệch cao hơn. Ngoài ra, những căn hộ tập thể thường tọa lạc ở vị trí đặc địa, nên cũng được xem là ưu thế.

Anh Nguyễn Thành Đạt lý giải, nhà tập thể cũ bỗng nhiên tăng giá, dù đã xuống cấp do phần lớn đều tọa lạc ở khu vực trung tâm, khu vực nguồn cung bất động sản hạn hẹp.

“Hơn nữa, căn hộ chung cư cũ có giá dao động khoảng 2 tỷ đồng, phù hợp với nhiều nhóm đối tượng khách hàng. Không những thế, nhiều chủ sở hữu cho rằng, mới đây, các cấp, ngành đang đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, người sở hữu sẽ được hưởng sản phẩm tái định cư tại chỗ hoặc chi trả bằng tiền mặt lợi ích lớn hơn, nên dòng sản phẩm này đã sôi động hơn sau thời gian "ngủ quên" - anh Nguyễn Thành Đạt nhìn nhận.

Theo chuyên gia Nguyễn Huy Quang - Công ty TNHH Kiểm toán định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cơ bản đã bảo đảm được công bằng, khách quan, hài hòa lợi ích các bên. Trong đó, việc TP Hà Nội phân cấp mạnh hơn cho quận, huyện sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Tuy nhiên, chuyên gia Nguyễn Huy Quang cũng khuyến cáo, việc người dân bỏ ra một số tiền lớn mua căn hộ tập thể cũ để chờ cải tạo là không nên, bởi việc cải tạo phải thực hiện theo lộ trình với từng trường hợp cụ thể.

"Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường… mới được cải tạo, người mua cần cân nhắc trước khi quyết định đầu tư vào sản phẩm này" - ông Nguyễn Huy Quang nói.

Ở khía cạnh khác, luật sư Trịnh Hữu Đức - Văn phòng Luật sư Hàm Rồng cho rằng, Nghị định 69/2021/NĐ-CP tháo gỡ nhiều vướng mắc quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP, đặc biệt là công tác liên quan đến bồi thường và tái định cư.

Cụ thể, điểm đ, khoản 1, Điều 20 Nghị định 69/2021, thể hiện chính sách của Nhà nước không chỉ quan tâm đối với các chủ sở hữu mà cả người sử dụng nhà chung cư, bao gồm những hộ ghép khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Chính vì điều này nên hiện nay một số người lầm tưởng một căn hộ chung cư cũ tồn tại bao nhiêu hộ ghép thì được mua bấy nhiêu sản phẩm tái định cư theo chính sách ưu đãi.

“Nhưng thực tế không phải như vậy. Vì điểm b, khoản 1, Điều 21 Nghị định 69/2021 đã quy định rõ: Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số (K) thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này... Nên người dân đừng mong việc “trục lợi” về chính sách” - luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.

Thực tế, số lượng chung cư, nhà tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội tương đối lớn, không thể ngay một thời điểm phá dỡ, xây dựng lại toàn bộ toàn bộ. Trên cơ sở đó, Nghị định 69/2021 cũng quy định rõ một số nhóm công trình nhà chung cư cũ thuộc diện phá dỡ xây dựng lại, gồm: Khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định; Hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng, nhưng cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kết luận kiểm định xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, bị hư hỏng nặng hoặc nguy hiểm cục bộ; Bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: Móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định.

Vì vậy, việc mua căn hộ chung cư cũ để mong chờ được hưởng lợi từ chính sách có thể sẽ gặp rủi ro.