Thậm chí, cũng không ít người mua với mục đích đầu cơ. Các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư đất xen kẹt cần cẩn trọng để tránh những rủi ro.
Sức hút từ đất xen kẹt
Anh Hoàng Minh Hiển, trú tại ngõ 197 Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội, công nhân một nhà máy tại thị trấn Văn Điển) ra Hà Nội làm việc đến nay đã hơn 10 năm. Do thu nhập không cao nên anh không đủ khả năng tài chính để mua một căn hộ giá rẻ.
“Cách đây 5 năm, tôi đã mua một căn nhà cấp 4 rộng khoảng 25m2 trên đất xen kẹt với giá hơn 400 triệu đồng. Nhưng đến thời điểm hiện tại, căn nhà của tôi đã có người trả 500 triệu đồng” – anh Hiển chia sẻ.
Tương tự là trường hợp của anh Trần Văn Hoạt, trú tại ngõ 1 Bùi Xương Trạch (Thanh Xuân, Hà Nội). Gia đình anh hiện đang sống tại một căn nhà trên đất xen kẹt. Anh Hoạt cho hay, khi quyết định mua căn nhà này, giá rẻ là vấn đề được anh quan tâm hàng đầu. Mặc dù nghe tin khu đất này nằm trong diện quy hoạch dự án của TP nhưng điều đó không làm anh thay đổi quyết định.
“Cho dù nằm trong đất dự án nhưng nếu để triển khai thì cũng phải 10 năm, thậm chí 20 năm nữa. Nếu đi thuê nhà bình quân mỗi năm cũng mất từ 40 – 50 triệu đồng nhưng phải phụ thuộc vào chủ nhà nên tôi quyết định mua căn nhà này. Khi TP lấy đất thì coi như là mình bỏ tiền cục ra thuê nhà nhưng được quyền tự do sử dụng” – anh Hoạt nói.
Đây là hai trong số rất nhiều trường hợp sẵn sàng chấp nhận rủi ro để mua nhà, đất xen kẹt, một sản phẩm tương đối hấp dẫn với những người có thu nhập thấp tại đô thị, đặc biệt là những người từ các tỉnh, thành khác đến Hà Nội sinh sống và làm việc.
Theo chuyên gia nghiên cứu thị trường Nguyễn Minh Ngọc (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), khoảng 50% dân số sống tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là những người có thu nhập thấp. Sản phẩm nhà, đất xen kẹt có giá rẻ là vấn đề đầu tiên khiến những người thu nhập thấp quan tâm. Bên cạnh đó, khả năng thanh khoản của sản phẩm này cũng tương đối dễ dàng, với tâm lý ít tiền dễ bán dễ mua. Chính vì vậy, đã tạo ra sức hút đặc biệt của người dân.
Cần sớm có quy định rõ ràng
Hiện nay, không chỉ các khu vực gần trung tâm mà ở các huyện vùng ven của Hà Nội, đất xen kẹt vẫn là loại bất động sản được rao bán nhiều và giao dịch thường diễn ra nhanh. Đặc biệt, giao dịch trên thị trường mạng diễn ra rất nhộn nhịp.
Theo các chuyên gia,, trên lý thuyết, mua đất xen kẹt vẫn là trò mạo hiểm với tỷ lệ thắng thua 50/50. Ngoài đối tượng là những người thu nhập thấp sẵn sàng mua nhà, đất xen kẹt bằng lòng với rủi ro để có nhà ở, vẫn có một nhóm người chuyên đầu tư để hưởng lợi nhuận, vì phần lớn những sản phẩm nhà, đất xen kẹt được bán với giá ban đầu rất rẻ.
Về bản chất, đất xen kẹt là đất dư ra sau quy hoạch hoặc thuộc loại đất nông nghiệp, đất vườn (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư. Đây là loại đất không được cấp sổ đỏ, được chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay.
Một cách hiểu khác, đất xen kẹt là loại đất gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt. Việc người dân sẵn sàng rủi ro để mua nhà, đất xen kẹt không còn là vấn đề mới tại các đô thị lớn, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Vấn đề đặt ra ở thời điểm hiện tại là làm thế nào để quản lý, sử dụng một cách hợp lý phần đất này, để không xảy ra những sai phạm về trật tự xây dựng cũng như thất thu ngân sách Nhà nước?
Chủ tịch UBND phường Mỹ Đình 1 (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) Nguyễn Sỹ Thắng cho biết, vấn đề quản lý đất xen kẹt rất phức tạp. Đó phần lớn là đất nông nghiệp trước đây, khi thực hiện các dự án còn thừa lại, không thể sản xuất nông nghiệp vì không có hệ thống thủy lợi.
Tình trạng người dân cố tình vi phạm xây dựng trên đất xen kẹt thường xuyên xảy ra và khó quản lý. “Chúng tôi đề nghị Nhà nước nên sớm có quy định rõ ràng về vấn đề quản lý, sử dụng đất xen kẹt, là cơ sở để cho chính quyền địa phương dễ dàng hơn trong công tác quản lý” – ông Thắng nói.
Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Hồng Thơm – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần phải ban hành chính sách cụ thể về việc chuyển đổi mục đích sử dụng của những mảnh đất xen kẹt, để dễ dàng hơn trong công tác quản lý và từ đó cũng góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách.
“Hợp thức hóa bằng hình thức cấp giấy chứng nhận cho những mảnh đất xen kẹt đủ điều kiện là việc nên làm, để tránh tình trạng vi phạm trật tự xây dựng. Đồng thời từ đó cũng có thể hợp thức hóa việc thu thuế đất hoặc thu thuế từ các hoạt động dịch vụ bổ sung cho ngân sách” – luật sư Thơm nói.
"Việc giao dịch các sản phẩm nhà, đất xen kẹt một cách không hợp lệ đang làm ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản, mang đến một sự cạnh tranh không lành mạnh, rủi ro cao đối với người mua và gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước." - KS Trần Huy Hoàng – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam TP Hà Nội quy định, những cá nhân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt phải là đối tượng chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; phải bàn giao diện tích đất nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, cũng như nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ khi được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất. |
