Nút thắt pháp lý tiếp tục được giải toả
Giai đoạn 2023 - 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn; sửa đổi các Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và các Nghị quyết 171/2024/QH15 “về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất”; Nghị quyết “Cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra tại TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hoà và Nghị quyết “Tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội”.
Đồng thời, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp (DN) riêng lẻ “hạ cánh mềm”, tạo “cơ chế thỏa thuận” và trách nhiệm của DN phát hành trái phiếu đối với nhà đầu tư; Thông tư số 02/2023/TT-NHNN cho phép giãn, hoãn, cơ cấu lại nợ tín dụng hoặc Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN… Các chính sách tài chính và tiền tệ đang được điều hành linh hoạt hơn, bao gồm cả đối với thị trường trái phiếu DN, mang lại nguồn lực quan trọng và hỗ trợ hiệu quả cho sự phục hồi của thị trường BĐS.
Cùng với đó, Ban Chỉ đạo, các Tổ Công tác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và một số địa phương đã và đang phối hợp, tháo gỡ khó khăn cho dự án BĐS, đi đôi với nỗ lực của DN tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm để tồn tại chờ cơ hội phục hồi trở lại. Trong 10 tháng đầu năm 2024, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ đã chuyển đến TP Hồ Chí Minh 64 dự án để được xem xét giải quyết và Tổ Công tác chuyên đề của UBND TP Hồ Chí Minh đã xem xét giải quyết cho 34 dự án, trong đó có 8 dự án giải quyết dứt điểm, còn lại 26 dự án có vướng mắc đang được tiếp tục xử lý theo quy định. Ngoài ra, còn hơn 100 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị “vướng mắc pháp lý” trên địa bàn TP đang chờ được giải quyết.
Đặc biệt, thời điểm kết thúc năm 2024 được đánh dấu bởi việc 63/63 tỉnh thành đã công bố quy hoạch tổng thể được phê duyệt là nền tảng quan trọng để gỡ nút thắt quy hoạch và tăng tham số cho lời giải bài toán phát triển đô thị hóa vừa có quản lý Nhà nước, vừa có tính thị trường, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS, phục hồi tích cực cả về niềm tin chính sách và sự quan tâm của nhà đầu tư, cũng như nguồn cung, giá cả, giao dịch, mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ, sẽ hạn chế việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh.
Tuy vậy, thị trường BĐS năm 2025 cũng đặt ra áp lực giá đất tăng, nhất là với các dự án cao cấp, kéo theo áp lực tăng chi phí đầu tư và giá bán khó giảm, dẫn đến sự chững lại trong khả năng hấp thụ của thị trường. Điều này, đòi hỏi nhiều thay đổi thích ứng từ Chính phủ về thuế đất, tiền thuê đất và định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.
Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này, mà cả những loại hình BĐS khác ở cùng khu vực. Ngoài ra, phân khúc đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 TP, thị xã, khiến nguồn cung giảm…
Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược kinh doanh rõ ràng
Kể từ giữa năm 2024 thị trường BĐS đã cho thấy sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Tại TP Hồ Chí Minh, thị trường BĐS tăng trưởng âm (-6,38%) trong cả năm 2023, nhưng đã tăng khoảng 9% trong 11 tháng đầu năm 2024 nhờ có sự hỗ trợ kịp thời của các cấp có thẩm quyền, điển hình là chính sách hỗ trợ người dân, DN phục hồi sản xuất kinh doanh.
Năm 2025, thị trường BĐS sẽ phát triển sôi động hơn năm trước trên mọi phân khúc, dù tốc độ không đồng đều, song cũng chưa có đột phá hoặc bùng phát cực đoan. Cơ hội cao hơn thuộc về những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, có vị trí chiến lược, kết nối tốt với những tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư có năng lực tài chính, uy tín trong việc bàn giao đúng tiến độ, cấp sổ hồng, dịch vụ hậu mãi. Nhu cầu sẽ tập trung vào căn hộ trung cấp, nhà phố/biệt thự xanh và đất nền có hạ tầng, tiện ích tốt.
Năm 2025, các nhà đầu tư thông minh sẽ tìm kiếm cơ hội ở những dự án BĐS áp dụng công nghệ tiên tiến, giúp nâng cao hiệu quả quản lý và gia tăng giá trị. Những dự án “smart home” với hệ thống quản lý thông minh sẽ thu hút sự quan tâm của người mua nhà, đặc biệt là thế hệ trẻ.
Cùng với đó, mặt bằng giá đất nền sẽ cao hơn, sát giá thị trường hơn và yếu tố giá cả sẽ là rào càn lớn nhất hạn chế các giao dịch thành công, đòi hỏi các cấp chính quyền và nhà đầu tư cần linh hoạt giá, tránh giá ảo. Việc giao đất, cho thuê đất có gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ yếu thông qua đấu thầu đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có chất lượng, công khai, minh bạch và được quản lý tốt hơn, phòng tránh những hành vi tiêu cực từ các bên liên quan.
Tuy nhiên, nhiều DN BĐS trong năm 2025 vẫn chịu nhiều sức ép từ tình trạng sử dụng đòn bẩy tài chính cao và khả năng trả nợ hạn chế, khi mà 60% DN khó đạt được mục tiêu tài chính năm 2024. Cũng bởi vậy, nhu cầu về sự bổ sung và đồng bộ hoá công cụ hỗ trợ phát triển thị trường BĐS như: hệ thống tư vấn định giá, thẩm định giá, chỉ số BĐS nói chung và cho từng phân khúc; các công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác; công cụ tài chính phái sinh mới... là rất lớn và hết sức cần thiết để thị trường có thêm động lực và giá đỡ mới, an toàn, lành mạnh, chuyên nghiệp bước vào chu kỳ mới, đồng hành cùng cả nước bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình…
Để đạt được lợi nhuận cao từ đầu tư BĐS năm 2025, các nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng. Thay vì chỉ tập trung vào những TP lớn, việc mở rộng đầu tư vào khu vực ven đô hoặc những tỉnh thành đang trên đà phát triển công nghiệp, đô thị hoá... sẽ mang lại nhiều cơ hội tiềm năng; việc nắm bắt xu hướng BĐS xanh, thân thiện với môi trường cũng là một hướng đi mới. Những dự án BĐS có yếu tố bảo vệ môi trường không chỉ giúp gia tăng giá trị mà còn thu hút sự quan tâm của người mua, đặc biệt là giới trẻ. Sản phẩm căn hộ nhỏ, thiết kế thuận tiện cho cuộc sống đơn thân hoặc gia đình ít nhân khẩu tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư thời gian tới.
