Cung hàng nhỏ giọt, chủ đầu tư kích giá

KTĐT - Tuần trước, một căn hộ chung cư tại Dương Nội (Hà Nội) có thể dễ dàng bán chênh lệch từ 80 đến 120 triệu đồng/căn, nhưng tuần này đã khó hơn nhiều.

Ông Bùi Văn Sĩ, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Bộ Tài Nguyên – Môi trường) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển tương đối “nóng”, diễn tiến của thị trường ngày càng gấp hơn, lên xuống thường xuyên và khó đoán định hơn.

Quan sát những diễn biến của thị trường địa ốc Việt Nam thời gian gần đây, ông Sĩ cho biết, nếu như cách đây 1 tuần, một căn hộ chung cư tại Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường có thể dễ dàng bán chênh lệch từ 80 đến 120 triệu đồng/căn ngay sau khi bốc thăm, nhưng tuần này đã khó hơn nhiều và nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cảnh giác điều này.

Cũng theo ông Sĩ, việc các chủ đầu tư thông tin về sự khan hiếm hàng hoá bất động sản chỉ là cách “làm giá” của chủ đầu tư, bởi căn cứ theo các đồ án quy hoạch nhà ở, khu đô thị, sẽ có một lượng lớn hàng hoá chuẩn bị được tung ra thị trường trong 2 – 3 năm tới.

Nếu căn cứ vào đề xuất của UBND Thành phố Hà Nội và đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, trên địa bàn Hà Nội từ khu vực bờ Đông sông Đáy đến đường Vành đai III có tới 240 đồ án quy hoạch sẽ được thực hiện có diện tích chiếm đất 9.502 ha. Các dự án kể trên sẽ cung cấp cho Hà Nội gần 1 triệu chỗ ở mới trong vòng 1- 3 năm tới.

Theo TS. Vũ Đức Thanh, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, hiện nay, các chủ đầu tư đang cố tình cung hàng một cách nhỏ giọt để tạo nên sự khan hiếm hàng hoá giả tạo, đẩy giá mua lên cao.

Có những dự án, đều đặn 3 tháng một lần chủ đầu tư đưa ra mức giá mới cao hơn giá cũ để “kích cầu” thị trường. Với những chiêu “làm giá này”, rất có thể người mua sẽ rơi vào những chiếc bẫy được chủ đầu tư và đội ngũ “cò” đất giăng sẵn do không được cung cấp những thông tin đúng về cung - cầu và sức mua của thị trường.

Điều tra về tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 2009 của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam cũng cho thấy, nhiều rủi ro tiềm ẩn trong việc đầu tư bất động sản tại Việt Nam xuất phát từ việc đánh giá không đúng nhu cầu và sức mua của thị trường.

Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là tương đối lớn, nhưng sức mua còn rất hạn chế bởi mặt bằng thu nhập của người dân còn rất thấp, trong khi giá cả lại rất cao.

Để có thể mua được nền đất và nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết người dân đều phải chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần móng).

Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lạch luật dưới dạng hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ, khi có tranh chấp xảy ra, phần thua thiệt luôn thuộc về người đi mua nhà, đất. Vẫn theo TS. Vũ Đức Thanh, một nguyên nhân quan trọng khác khiến việc đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam có tỷ lệ rủi ro cao là khả năng tiếp cận với thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng… rất hạn chế.

Ví dụ, theo Luật Đất đai năm 2003, đất để triển khai thực hiện các dự án phải qua đấu thầu. Trong thực tế, hầu hết các dự án hiện nay không phải như vậy. Số liệu về các dự án đấu thầu mới chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong số các dự án đang triển khai.

Hậu quả là, tần suất của các đợt “sốt nóng - đóng băng” của thị trường bất động sản ngày một ngắn hơn, thời gian sốt nhanh hơn và hệ luỵ trở nên nghiêm trọng hơn.