Đất nền giảm giá "kịch sàn": Chỉ là chiêu trò

Bất hợp lý

Thời gian gần đây, những thông tin bán đất, bán nhà, bán xe... do thua cá độ bóng đá, được đăng nhan nhản, công khai trên các trang mạng xã hội. Mặc dù cá độ bóng đá là vi phạm pháp luật nhưng các bên tham gia vẫn có những cách hợp thức hóa việc thế chấp nhà đất để lấy tiền phục vụ hoạt động này.

“Tôi có mảnh đất 60m2 ở xã Tân Xã (Thạch Thất, Hà Nội) gần với Khu công nghệ cao Hòa Lạc. Trước đây, tôi mua với giá 1,7 tỷ đồng nhưng do thua độ bóng đá World Cup nên nhượng lại cho anh chị nào có thiện chí, giá giảm kịch sàn chỉ còn chưa đầy 900 triệu đồng. Xung quanh thửa đất người dân đã xây dựng phòng trọ cho thuê, gần chợ, trường học, trạm y tế, UBND xã, di chuyển về trung tâm Hà Nội chừng 30 phút” – thông tin được chủ tài khoản tên Nguyễn Ngọc Đông đăng trên một trang thông tin điện tử mua bán nhà đất.

Trên thực tế, rất nhiều những con bạc “khát nước” đã “nướng” hết tài sản của gia đình trên sới bài bạc, cá độ. Trong suốt thời gian diễn ra World Cup, cơ quan công an đã triệt phá hàng chục đường dây cá độ nhưng thực hư của việc lợi dụng chiêu cá độ bóng đá mùa World Cup để cắt lỗ, giảm giá sâu nhà đất thế chấp lại là câu chuyện đang có nhiều nghi vấn. Không ngoại trừ khả năng các đối tượng cò mồi sử dụng chiêu trò này nhằm mục đích bán hàng.

Theo thông tin từ tài khoản đăng bán đất giảm giá “kịch sàn”, phóng viên liên hệ với đại diện UBND xã Tân Xã, vị này cho hay, giá đất khu vực giáp với Khu công nghệ cao Hòa Lạc thuộc địa bàn xã thời điểm hiện tại chỉ rơi vào khoảng 10 – 15 triệu đồng/m2.

“Như vậy, nếu một mảnh đất 60m2 được rao bán với giá khoảng 900 triệu đồng là hợp lý chứ không phải là giảm giá “kịch sàn” như thông tin đăng tải. Trên thực thế, theo ghi nhận của chúng tôi, đất ở khu vực này thời gian gần đây thanh khoản chậm, vẫn có hoạt động môi giới nhưng rất ít người mua” – vị đại diện UBND xã Tân Xã thông tin.

Các chuyên gia cho rằng, không phủ nhận việc một số người phải bán nhà đất vì thua độ bóng đá nhưng đăng bán với số lượng tràn lan trên những trang mạng xã hội như hiện nay là việc không hợp lý, mặc dù trên thực tế vào thời điểm này giá đất nền ghi nhận có sự giảm nhẹ bình quân từ 4 – 5% so với thời điểm giữa năm.

Cụ thể, theo số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, giá đất nền ở một số điểm nóng như Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%. Đối với thị trường Hà Nội, các địa bàn như Long Biên giảm 10%, Thanh Trì giảm 9%, huyện Đông Anh và Quốc Oai giảm 1%...

Đất nền còn nhiều sức hút

Không phủ nhận, vào thời điểm cuối năm 2022, khác so với những năm trước, phân khúc đất nền bị rớt giá, nhưng việc này xuất phát từ nhiều căn nguyên.

Trước hết do sự suy giảm chung của toàn thị trường; bên cạnh đó là tình hình tín dụng siết chặt, lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao và những vấn đề pháp lý đang được sửa đổi, bổ sung nhưng chưa thực sự rõ ràng... đã tác động không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư. Vì vậy, mức độ quan tâm dành cho đất nền cũng giảm tới 25%, mặc dù nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang chờ thị trường giảm giá để “bắt đáy”. Hơn nữa, việc giảm giá của một số chủ đầu tư là do dự án thanh khoản thấp và sản phẩm mang tính đầu cơ.

“Tình trạng giảm giá chỉ mang tính cục bộ do lạm phát và lãi suất ngân hàng cao, ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính. Bên cạnh đó, nhiều khu vực giá đất tăng là do thông tin quy hoạch không chính xác hoặc dự án quy hoạch phải dừng triển khai, buộc các chủ đầu tư phải giảm giá, mức giảm này chỉ tồn tại ở một số khu vực “sốt đất” trước đây” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam Phạm Lâm phân tích.

Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, giá đất nền giảm là do nhiều nhà đầu tư thời gian qua sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, thời điểm này đã hết ân hạn nợ gốc nên buộc phải giảm giá để thanh khoản trả nợ. Bên cạnh đó, một số khu vực khi có thông tin quy hoạch dự án, đất nền đã bị “thổi” giá lên quá cao so với thực tế, thời điểm này khi dự án theo quy hoạch chưa thể triển khai nên giá cũng bị giảm nhanh chóng.

Ngoài ra, thị trường cũng bị giảm sức hút khi DN, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng. Vì vậy, nhà đầu tư không nên ham rẻ mà “sập bẫy” bởi những chiêu trò bán hàng hoặc phải sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhưng đánh giá một cách khách quan, trên thực tế nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thực vẫn âm thầm gom hàng để “bắt đáy”. Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là nhà đầu tư không nên tìm kiếm dàn trải mà tập trung vào sản phẩm sát trung tâm đô thị nhằm hạn chế rủi ro, đi kèm với đó là tính pháp lý của sản phẩm phải rõ ràng.

“Ở khu vực trung tâm TP lớn, nguồn cung không còn nhiều nên việc dịch chuyển ra vùng ven hay các thị trường mới có kết nối giao thông, hạ tầng, giàu tiềm năng du lịch vẫn được xem là lợi thế. Nhà đầu tư có thể đánh giá về giá trị thật của sản phẩm dựa trên điều kiện về cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ. Trong bất cứ bối cảnh nào những yếu tố trên vẫn là bảo chứng an toàn cho BĐS” – chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, thời điểm hiện tại đất nền nhiều khu vực đang có mức thanh khoản giảm sau một thời gian tăng nóng nhưng về dài hạn nhà đầu tư vẫn sẽ dành sự quan tâm đặc biệt đối với dòng sản phẩm này.

"Đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với phân khúc khác. Tuy nhiên, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao, đã tăng nhanh nên thời điểm này là giai đoạn để điều chỉnh, vì vậy sẽ giảm giá ở những khu vực chưa thể đưa vào khai thác, còn ở vị trí đẹp thì vẫn có giao dịch tốt" - ông Điệp nhận định.